界面宏观 王玉

市场期盼已久的存量房贷利率调整终于落地。

周四晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。

存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

央行和金融监管总局表示，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。协商变更合同约定的利率水平的，变更后的贷款合同利率水平也应符合该项规定。

央行和金融监管总局表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

“为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。”监管部门称。

东方金诚首席宏观分析师王青对界面新闻表示，由于“首套房贷”是整体存量房贷的主要部分，因此政策力度很大。按照通知规定，估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。对于银行在利息方面的损失，将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。

除了调整存量房贷利率外，人民银行、金融监管总局周四还发布了关于调整优化差别化住房信贷政策的通知，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评道，从昨天到今天各地跟进“认房不认贷”的情况来看，会有大部分城市执行新的差别化的信贷政策。

“一方面，地方想促进地产企稳的心情非常急迫，另一方面，现在各地市场下行的幅度都超过了各方的预期，包括中央政府。因此，预计包括广深在内都会跟进。”他说。

不过，北京、上海可能会有所顾虑。“一方面，京沪近期二手房价格环比跌幅已经缓解，另一方面，担心需求突然释放带来房价上涨压力。因为，京沪二套房的首付和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。”李宇嘉说。

8月29日以来，至少已有7个城市宣布执行“认房不认贷”政策，包括广州、深圳、厦门、武汉、中山、惠州、东莞。

王青表示，本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用。预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。