记者 杜萌

千亿REIT市场又迎来新的重磅文件。

8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》（以下简称《通知》），从发售定价、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为、配套支持政策等多方面对REIT市场进行了规范。 

《通知》共从发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估、配套支持政策等5个方面提出了新要求。

一、关于发售定价安排。基金管理人、财务顾问应当按照规定做好基础设施REITs的路演推介、询价、定价、配售等工作；结合产品规模、行业特征、原始权益人及其同一控制下的关联方自持比例等情况合理确定战略配售规模，优化投资者结构，保障基础设施REITs首次发售上市后流通份额合理充裕；建立原始权益人与投资者沟通机制，推动网下投资者在充分了解项目基本情况、估值情况、所属市场和行业概况、发售方案等相关内容的基础上参与询价；根据网下投资者报价情况，结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，合理审慎确定认购价格。

二、关于询价与认购。参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为；鼓励基金管理人、财务顾问在确定网下投资者配售原则和配售方式时，引导认可基础设施REITs长期投资价值的投资者参与网下询价及认购。基金管理人、财务顾问可以根据项目路演情况，以增加承诺条款等形式，合理审慎约定上市特定期限内网下投资者可交易的份额比例。期限、比例等具体要求可以由基金管理人、财务顾问与网下投资者协商确定。

三、关于二级市场交易。做市商应当按照规定加强基础设施REITs做市服务工作，提升市场流动性，推动市场健康发展。上海证券交易所（以下简称本所）将优化做市商考核激励机制，配合落实将基础设施REITs做市业务纳入证券公司分类评价体系的有关安排，表彰优秀基础设施REITs做市商。鼓励长期持有型投资者结合基础设施REITs的产品特征，参考权益类产品拓宽优化现有止损线等风控机制安排。

四、关于资产评估行为。评估机构应当按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》等法律法规及本所相关规定开展评估工作，在充分考虑市场环境和底层资产特征基础上，合理设置评估参数，审慎确定评估结果。评估机构应当对评估参数的选取进行独立判断，不得完全依赖第三方意见，同时应充分说明关键核心指标的预测依据及合理性，并对不利情形进行压力测试。

原始权益人应当积极配合基础设施REITs资产评估工作，按照规定提供相关经济行为文件、资产权属证明、财务会计信息和其他资料，并对材料的真实性、准确性、完整性和合法性负责。基金管理人、财务顾问应当结合基础设施REITs同行业上市公司重大资产重组及大宗交易的估值参数选取情况，对评估参数和评估方法的选取进行独立核查，确保评估结果审慎合理。评估机构、基金管理人、财务顾问应当切实履行相应职责，本所将对评估机构的评估行为及基金管理人、财务顾问的评估核查责任加强监管。

五、关于配套支持政策。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。后续本所将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平；研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性。

Wind数据显示，截至9月3日，共有28只公募REIT上市交易。截至9月1日收盘，有10只REIT的二级市场交易价格跌破发行价。其中，平安广河高速REIT的收盘价为9.07元，相比13.02元的发行价跌幅达到30.31%；华夏中国交建高速REIT，收盘价为5.88元，相比9.4元的发行价跌幅为37.41%。

今年以来，受底层资产的基本面表现、投资者结构、市场流动性等多方因素影响，REITs二级市场价格波动增加、遭遇了阶段性的下跌。

对此， 华夏基金表示，目前REITs市场单只产品规模和日成交额有限，因此大额资金进出容易导致产品二级市场价格剧烈波动。《通知》旨在引导长期投资理念，有助于防止网下“打新”投资者交易行为短期化、集中减持引发的产品二级市场价格波动。实操中通过基金管理人与网下投资者协商确定锁定期限，注重引导长期和价值投资理念，可设置产品分阶段减持的安排，有助于市场平稳发展。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，《通知》的发布有利于优化基础设施REITs投融资功能，有助于促进市场平稳运行，有助于更好地激发REITs市场活力，提振投资者信心，提升市场吸引力。

红土创新基金表示，进一步合理调整做市商的考核机制将有利于发挥做市商稳定市场的作用，一定程度上提升做市商的积极性。一方面，做市商作为市场的重要参与者，能够为市场提供更多流动性，这对于平抑产品的非理性波动来说都是非常重要的。另一方面，作为基础设施公募REITs的做市商，需要承担风险和成本，此举将有助于激发他们更积极地参与市场，提高其服务质量和交易效率。