文｜实习记者 朱箪

作为较早出险的民营房企之一，中国奥园（03883.HK）的境内债务整体展期有了新进展。

9月7日，界面新闻从相关知情人士处获悉，奥园集团发行的“19奥园02”债券持有人在9月5日晚投票同意通过了本息展期方案，这只债券兑付期将展期3年。

“19奥园02”发行于2019年，发行规模15亿元，期限4年，到期日为今年9月3日，票面利率6.6%。

在这只债券成功展期后，中国奥园目前存续的12只境内公开债务产品全部通过了整体展期，展期年限都为3年，奥园也成为国内少数几家在公开债务市场没有实质违约的民营房企。

奥园目前存续的这12只境内债总规模约116亿元，全部展期后，将有助于减轻这家公司未来三年的债务压力，能将更多的精力放在保交楼和恢复运营方面。

除了境内债，奥园的整体境外债重组也在推进中。

今年7月，中国奥园披露境外债务重组方案，主要是以留债展期和降低负债的方式进行。根据重组方案，奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元的新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

中国奥园目前存续的境外美元债还有10只，总规模约31.88亿美元。

今年8月，这一债务重组方案已获得了超过75%的债权人同意。若该方案完成，奥园的净资产将增加不低于36亿美元，明显改善资产的状态，加速公司股票复牌。

从2022年4月1日起，中国奥园股票在港交所开始停牌，至今已超过17个月，长时间停牌后也面临着被港交所强制退市的风险。

中国奥园近期也在积极争取复牌，在境外债务重组方案得到大部分债权人的支持后，随后又连续补发2021年全年、2022年中期、2022年全年三份业绩报告，接近完成复牌指引。如今在正常发布2023年中期业绩、完成境内债重组后，中国奥园的复牌可能性增加。

“复牌应当没问题，正在推进中。”接近奥园的人士告诉界面新闻。

中国奥园自2021年11月爆出经营困境后，随即启动了全面债务重组，并通过出售资产、项目战略合作、引入战略投资者等方式进行自救。

近期也有不少港股房企完成复牌，如中国恒大、世茂集团等，这两家债务规模更大的房企也是在完成复牌指引后恢复了股票买卖，但复牌当日股价均出现大跌。

据中指研究院统计，截至目前，还有中国奥园、旭辉控股等十几家港股内地房企处于停牌状态，其中有10家停牌超过18个月，若今年9月未复牌，则面临退市危机。

对于债务重组与房企复牌的关系，业内人士认为，债务重组是房企复牌的关键，只有债务重组取得明显进展，并证明遵守相关上市规则，才能完成复牌指引动作。

以今年复牌的融创中国为例，在1月成功展期160亿境内债券，近百亿美元的境外债重组方案也在6月获得87%债权人支持，完成实质性重组。融创中国在公布债务重组进展后，连续披露了2022年半年报及年报，达成复牌指引要求恢复上市。

近期，随着多项房地产利好政策赶在“金九银十”到来之前落地，热点城市积极跟进落实。

政策利好也得到了资本市场反馈。9月6日，港股地产发展商板块集体爆发，中国恒大涨幅82.86%、融创中国涨幅68.35%、碧桂园涨幅20.79%。此番地产股的上涨，与近期多项地产政策的出台有着密切联系，境外投资者对内地房地产市场和房企恢复正常经营的信心有了一定提升，民营房企的销售或将受到带动。

中指研究院企业研究总监刘水表示，在此背景下，民营房企融资环境有可能得到改善。

近日，证监会发布信息，阶段性收紧IPO节奏，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模，特别指出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

这表明监管部门对房地产上市公司再融资给予了更大力度的支持，有利于持续改善房企融资环境，对于经营比较困难的A股上市房企再融资是利好。

目前，奥园正积极推进实施债务重组方案，并计划在9月30日前实现复牌。除了债务重组和复牌之外，品牌折损、销售不理想仍然是不小的挑战。

2021年，奥园的销售额为1210亿元，到2022年跌至202亿元。今年上半年，奥园合同销售额约继续下降至74.8亿元，合同销售面积约81.9万平方米。

根据奥园中国8月底发布的2023年中期业绩报告，公司上半年总营业额109.41亿元，同比上升25.1%。股东应占亏损约29.45亿元，同比上升0.8%。资产总额约2218.21亿元，负债总额约2423.53亿元，已经资不抵债。

截至上半年末，中国奥园的有息负债方面，银行及其他借款以及优先票据及债券合共为1088.72亿元，其中将于一年内到期的规模有1031亿元。但奥园的银行结余及现金总额（包括受限制银行存款）仅约69.37亿元，远不足以覆盖短期债务。

因此能将部分公开债务展期，确实很大程度上能缓解奥园接下来的债务兑付压力。

目前中国奥园也不再追求扩张，内部也在节约开支。今年上半年奥园的销售及分销开支总额约4.95亿元、行政开支总额约8.83亿元，分别同比下降28.0%、26.1%。

对于奥园来说，境内债整体展期能获得喘息之机，接下来还需要通过境外债重组、实现复牌，在复苏之路上仍有许多挑战。