文｜商业评论  村口种草

编辑｜葛伟炜

“礼貌问价。”自从T女士在小红书上发布了自家房屋的出租信息后，收到最多的私信就是这句话。

上月底，T女士的房客要退租。邻居们都说今年租房行情不大好，所以T女士除了在房子附近的大小中介挂牌外，还将信息发布到几个网络平台，以提高效率。

小红书是T女士试水的第一站，帖子发出后，她每天都会收到各种与租房相关的推荐帖。这其中以求租居多，不少还特别标注“中介勿扰”。

和小红书上的热闹相比，线下中介的反应却大相径庭。在某知名连锁中介挂牌一周，竟如石沉大海，T女士一个问询电话都没有接到。一些曾被坊间认为效率更高的区域连锁中介，在带了几组人看房后也没了下文。

于是，T女士找到家门口的一家小中介，店长略显无奈地说：“今年市场确实不太好，你要做好降价的心理准备。”他表示，该区域今年租金降幅在10%左右。

一边是线下中介生意的冷清异常，另一边则是线上求租信息的络绎不绝。今年的租房市场究竟发生了什么？

焦虑的房东和房客

常女士的房子到本月底已经空关一个月了。房子是一套位于上海大华地区的电梯小三房，因为装修较新，所以她的心理价位是8000元/月。虽然这个价格相比去年已经降了10%左右，但依然是看者寥寥。

大大小小的中介都劝她降到7500元左右，常女士总觉得降幅过大，心有不甘，就这样空关了一天又一天。

她仔细审视过自家的房子，房型不错，但因为面积较大，所以能接受的租客相对比较有限，“周围没有太好的学校，付得起高租金的家庭租户很少会租；离地铁站有一点距离，年轻人要想凑齐几个不介意路程的室友，也不大容易。”

相比常女士，江先生则是务实派。他有一套一室一厅的小房子，位于上海市第十人民医院附近，6月份租客退房后，他发现无论是看房人的数量，还是租客们的预算，都远不如预期。在空关了一周之后，他果断接受中介的提议，降价出租。

后来，一位在市中心工作的小白领看上了这套刚装修好一年的精装房，以低于上个租客9%的价格租了两年。

当了很多年房东的江先生向零售君介绍说，千万不要觉得房租只能涨不能跌，“如果行情不好，与其空关一个月，不如降价出租，这样算算，一年下来总体收益并不少。”

一边是焦虑的房东，另一边，则是着急求租的房客。

在小红书上，不少租客表示想要“蹲一个”神仙房东，有些人直接在标题上注明“中介勿扰”。

“90后女生，工作收入稳定，求租一室一厅，地点普陀区曹杨路地铁站附近，中介勿扰。”

“情侣二人，有稳定工作，无不良嗜好，有一只哈吉米，求上天赐一位靠谱的直租房东，让我们月底入住吧。”

常女士后来也将房子挂到了网上，在和各种租客打交道的过程中，她发现，影响她和租客成功“牵手”的主要障碍还是在于对房租的期待。

比如她的精装三房，周边的两房老装修租金都在6000元左右，让她将租金降到8000元以下，心理上比较难承受，更何况她的房子还带了地暖。

但意向租客普遍认为房子不错，就是租金太高：8000块的三房一般得三人合租，而三人合租不仅难度高，算下来租金也没便宜多少，还不如两人合租一套两房更具性价比。

中介的价值是什么

在网络上寻找机会的，除了房客和房东，还有中介。

中介小陈从业近8年，他坦言今年的生意确实不太好做，所以不少中介开始主动出击，将网络平台当作一个重要的渠道。

小陈所在的门店附近有两所比较好的学校，一所小学，一所中学，基本每年从6月份开始，会有一波非常稳定的学区房生意。

比如今年6月份，这所民办中学的摇号结果一出来，性急的家长们就开始下手了。这些一租就是四年的家庭租户，也是房东们眼里的优质客户：租期长，且家庭租户通常爱干净，对房子的损耗也最小。

租房季以外，小陈就必须努力在网上寻找租客，58同城、闲鱼、小红书、抖音等都是他“蹲守”的地方，“中介就是做一个流量的生意，哪里有流量，我们就往哪里去。”

小陈表示，目前抖音流量最好，客户群体也比较丰富。不过，小陈发现在这些新的媒体平台直接发布房源信息效果是最差的。

最好能跟着房市的热点，发布一些相关内容，比如某区域要拆迁，他就会到现场拍一些拆迁补偿政策，很多人对这样的内容感兴趣。

在这个过程中，自然会吸引一波人来交流，尤其是拆迁户自己。人来了，需求也就来了，比如拆迁过渡期需要租房，拆迁款到账后还需要买房……

从小陈的角度来讲，中介的价值就是让“需”和“求”这两方的资源匹配起来。听起来似乎简单，但做起来并不容易，这个中间最需要的是客户的信任。

一位在地铁站附近的中介公司店长彭先生表示，没有大公司品牌的加持，小中介想要生存，确实需要依靠口碑和服务。

他曾有一个客户，在租房合同签订后碰到了一些搬家的难题——原先放在房子里的家具需要在指定时间内搬走，眼看就要违约，急得像热锅上的蚂蚁。于是，彭先生让店里的几个年轻小伙子一起去帮客户搬家，解了客户的燃眉之急。

在他看来，中介并不是收完中介费，服务就结束了。要想真正把业务做好，就要把客户的需求放在心上。

彭先生的手机里有很多群，每当需求双方进入签约环节，他都会为双方建个群，签约成功后他会在群里继续为双方服务，比如租客家里突然停电了，他也会赶过去帮忙看看等等。

久而久之，他的口碑越来越好，“中介是一个需要付出耐心的职业，当你真诚对待客户，客户一定会信任你。”

寻求直租的理由

在上海某高校做行政工作的欢欢，打算利用暑假为自己换个房子，但看房的经历一波三折。

大夏天的，她和中介一起看了好几套离学校比较近的老破小，设施陈旧不说，租金还高得吓人。好不容易看上一套离学校略远，在地铁沿线的一室一厅，装修风格和价格各方面都很满意，结果几个小时后被中介告知，已经有人捷足先登了。

后来，她在网上看到一则转租的信息，因为房子装修、位置和价格都不错，现场看房后便毫不犹豫地决定搬家。虽然住进去后发现房间离马路太近，导致夜间有点吵，但省了一笔中介费，欢欢觉得还是挺满意的。

相比欢欢的幸运，更多年轻人还是很难在网上找到合适的房子，纷纷吐槽“在上海找房子怎么这么难”。

一面是线下中介生意冷清，一面是租赁双方撇开中介，跑到线上艰难“配对”。房屋租赁为什么会陷入这样的矛盾之中呢？

零售君认为，主要原因在三个方面：

一是经济的影响，使得不少人开始调整房租支出的整体预算，加上中介费通常是月租金的一半，省下中介费，就意味着省下了一笔不小的开支。此外，以往中介在收了中介费后就没什么服务，这也使得不少人认为，有没有中介无所谓。

二是如今租房信息的发布渠道越来越多，无论是租客还是房东，都可以通过各种平台免费发布供需信息。租赁双方不再只能依赖中介一个渠道进行撮合，而是可以多方出手，成功率反而更高。

三是踩过中介的坑，比如很多中介喜欢用较低的价格、好看的图片先吸引租客看房，等到了现场再说这套房刚刚租掉，推荐另一套。久而久之，年轻人也知道，这些好看的图片要么是诱饵，要么就是中介公司托管的房子，并不是房东直租。

除了房客，房东们也开始在中介之外尝试网上直租，理由也各不相同。

比如T女士表示，当初她在网上发布信息，其实并没有抱很高的期待，只是希望双线并举，提高出租成功率。没想到，最后竟然真的是网络方“胜出”，不仅无缝衔接了上一个租客，同时还省下一笔中介费。

而常女士在挂牌后没多久接到中介电话，希望她把房子交给他们托管。于是她怀疑，之所以一直没有人来看房，可能是中介为了推销托管赚取更多费用，而故意减少房源的曝光量，常女士不得已才选择上网直租。

短期来看，租房市场仍然不可能离开中介的参与。因为，即使供需双方可以借助互联网手段自行进行资源的匹配，成功率和效率依然和中介公司不在一个量级。

此外，撇开中介自行配对，安全问题不容忽视。有房东发现在网上发布信息后，就有骗子轮番在网上“蹲”房东，手段虽不高明，但也不排除有房东因租房心切而上当。

从长远来看，中介们确实需要思考自身价值在哪里，尤其是在租房市场，曾经整顿过职场的年轻人，再也不愿意继续为信息不对称买单了。