文｜时代财经App

在北京土拍中多次“陪跑”后，东方雨虹终于如愿拿地。

10月18日，北京举行新一轮土拍，丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区上架，迎来八家房企争抢。除了华润置地、首开、中海、中铁建等活跃在土地市场的央国企“老面孔”外，“防水茅”东方雨虹（002271.SZ）也再次出现。

这是东方雨虹今年内第七次参加北京土拍，此前6次均无果而归，这一次终于通过摇号幸运拿地，总地价40.14亿元，溢价率15%，折合楼面价约48900元/平方米。

“防水茅”热衷在一线城市抢地

上述地块位于北京南四环和五环之间，北侧紧邻南苑森林湿地公园，为一宗R2二类居住用地，建控规模8.21万平方米，销售指导价7.8万元/平方米，可上下浮动8%。

与周边项目售价相较，该地块或有不错的价格预期。目前，地块周边在售新盘有建发·璟院、京投发展森与天成、中粮天恒天悦壹号等，均价在8万元/平方米上下。二手楼盘中，中粮天恒·天悦壹号价格约8.96万元/平方米，泰禾金府大院价格约7.7万元/平方米。

也因此，早在开拍前，该地块即获8次报价，报价达36.16亿元。土拍开始后，报价触及上限价40.135亿元，转入摇号。最终，东方雨虹幸运竞得。

今年6-7月两个月内，东方雨虹连续报名参拍北京6宗地块，涉足区域从顺义新城到海淀区，再到经开区、昌平区，竞买保证金合计超42亿元。但这几宗地均在激烈争抢中触及摇号，东方雨虹最终颗粒无收。

在北京遭遇“六连败”并未让东方雨虹气馁，它又迅即转战深圳。8月2日，深圳推出3宗地，其中宝安区新安街道地块吸引了包括东方雨虹在内的21家房企参拍。触及最高限制地价和现房销售面积后，土拍转入摇号环节，但该地块被中铁置业摇中，总地价34.06亿元。

虽然竞买屡屡失败，作为土拍市场的一张“新面孔”，积极参拍的东方雨虹引起了市场的注意，甚至被质疑为房企的“马甲”。毕竟作为防水涂料行业中的龙头企业，东方雨虹虽然与房地产企业有不少业务往来，但频频亲自下场抢地还是显得颇不寻常。

这也引发了投资者的关注。参与北京顺义2宗地块的竞拍后，即有投资者问询“公司是否对涉足房地产业务有兴趣”，但东方雨虹给出的回复是“公司不涉及房地产开发业务，致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域”。

不过，此次落子北京并不是东方雨虹第一次拿地。2020年8月，东方雨虹联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地，总价约8.47亿元，其在项目公司中持股比例为20%。2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格拿下广州花都区的一宗商住地块，总面积9921平方米。

上述两宗地的共同点为总价低、规模小且位于城市远郊，可见东方雨虹此前的拿地风格偏保守。不过目前来看，它从两宗地中获得的甜头并不多。

增城项目于2021年首次开盘，一度为增城红盘，但随着楼市下行、奥园陷入债务危机，项目曾陷入停工，项目公司广州奥虹置业有限公司也多次被列为被执行人。增城房产中介汤明（化名）对时代财经称，今年7月底该楼盘如约交付，但因以毛坯交付且存在墙体发霉、天花板渗水等问题以及绿化花园未建，遭部分业主拒收。

花都地块开发进度更为缓慢。今年6月7日，距拿地2年多后，东方雨虹国际绿色建筑建材中心项目举行开工奠基仪式，该项目是花都区花城街“攻城拔寨”重点项目之一，拟建设成集甲级写字楼、高端居住、金融服务、科研和餐饮等于一体的城市综合体。

股价震荡下行，董秘言论惹争议

当下，房地产行业还处于深度调整期，出清和淘汰仍在进行，不少老牌房企艰难求存，作为房地产下游企业的东方雨虹于目前楼市环境下躬身入局让外界不解。

镜鉴咨询创始人张宏伟对时代财经分析称，东方雨虹等房地产上下游企业与房企合作较多，对房地产开发业务的了解相对充分，会尝试性做相关布局。未来一段时间，受政策带动，房地产发展趋势向好，尤其是北京这样的城市楼市表现更好，企业此时布局地产，未来可实现上下游产业链的结合。目前房地产行业已非常成熟，拿地后可以找代建公司或与房企合作开发。

但投资者并不理解东方雨虹大手笔买地的动作。“花四十亿买地是怎么回事？”，“有钱买地没钱增持？”在东方雨虹股吧，有投资者如此问到。

投资者的不满与东方雨虹的股价和业绩表现有关。

东方雨虹成立于1995年，主营业务包括建筑防水、建筑涂料、节能保温等，因参与北京水立方、鸟巢、奥运村等重点工程项目而渐渐知名。受益于大基建红利，自2008年上市后，东方雨虹一路高歌猛进，营收和净利连续14年保持正增长。2008年-2021年期间，其营收增长了近44倍。

它也一度是资本宠儿，被市场称为“防水茅”。2008年上市时，东方雨虹的发行价17.33元/股，到了2021年6月，东方雨虹股价超60元/股，市值近1600亿元。但随后，股价就开始了漫长的震荡下行。10月18日，东方雨虹报收24.38元/股，微跌0.41%，总市值614亿元。年初至今，股价已缩水27.1%。

面对股价连跌，坐不住的不止是投资者。近日，多家媒体报道，东方雨虹董秘张蓓发文连称“看不懂”：“股票这样一个跌法，已经完全超出我的预期”，“收入利润均实现双增的前提下，股价已经跌得快接近去年10月底的低点了！公司的基本面早已触底回升，股价居然还在坑里待着！”

张蓓对股价的不满基于公司经营面的好转。2022年，东方雨虹罕见地出现营收、净利双下滑的情况。其中营收312.14亿元，同比下降2.26%；归母净利润21.2亿元，同比下降49.57%。房地产行业下行带来的需求疲软是导致东方雨虹业绩下滑的主要原因，近年来它也在加大非房地产领域的销售和推广力度。今年上半年，东方雨虹实现营收168.52亿元，同比增长10.10%；归属母公司股东的净利润为13.34亿元，同比增长38.07%。

不过，作为房地产的下游企业，东方雨虹风险犹存，应收账款高企即是棘手的问题之一。据年报数据，2020年至2022年，其应收账款分别为61.01亿、87.64亿、108.79亿元。至今年上半年，其应收账款达136.76亿元，同比增长5.57%，占总资产的比例为27.76%。