界面新闻记者 | 王婷婷

产业园区的投资市场正朝多元化、精细化方向迈进，而公募REITs的成功发行，让更多不同类型的投资机构关注产业园区物业，拓宽了产业园区物业的退出渠道。

江苏南京近期迎来首单产业园区REITs“上新”。上海证券交易所显示，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“华泰紫金南京建邺产业园REIT”）已正式申报，发起人（原始权益人）为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司，基金管理人是华泰证券（上海）资产管理有限公司。

据界面新闻了解，华泰紫金南京建邺产业园REIT 项目底层资产为国际研发总部园项目，位于南京建邺高新区新城科技园内，可租赁面积13.49万平方米，估值总价16.5亿元，平均估值单价12234元/平方米，基金2024、2025年度的预测净现金流分派率分别为4.17%、4.28%。

“产业园的投资，吸引了业界越来越多关注的目光，成为市场上正在兴起的新投资热点。”仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎认为，目前对产业园投资的关注，主要是从产业的视角出发，而不再是传统的办公楼或工业地产的投资逻辑。

从发行核心指标出租率来看，华泰紫金南京建邺产业园REIT项目是目前已上市产业园REITs项目中，上市前出租率最低的一单。2020-2022年及2023年9月末，园区的整体出租率分别为81.16%、85.15%、84.10%及83.75%。

不过，最近几年受房地产市场下行影响，投资方向已悄然生变，以长租公寓、物流地产和产业园区等具有长期收益的项目逐渐成为投资者关注的热门领域。

作为拥有“三强租户”（强承租能力、强行业前景、强政策支持）之称的产业园，热度更是与日俱增，一度成为投资市场的“新顶流”。截至目前，国内已拥有各类产业园区15000多个。

这一趋势在上海更明显。当前，上海正全力建设具备全球影响力的科技创新中心，产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的企业，创新策源功能日益凸显。

10月14日，铁狮门宣布与上海市浦东新区开启合作，要共同打造世界级生物医药产业集群。首个项目在康桥镇落地，铁狮门将联合浦东新区康桥镇和天正集团，利用存量产业用地，在张江创建中国首个breakthrough生命科学园区。

近两年，上海产业园市场交易火热。比如今年6月，周大福与启城投资旗下平台收购了上海张江医谷、药谷两处生命医学产业园。今年1月，还有平安人寿对上海东方万国、上海弘源科创、北京弘源国际、北京弘源新时代四个产业园项目的收购，金额达60.46亿元。

仲量联行近日发布的《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》显示，在过往十多年，上海产业园区投资市场主要经历了三个阶段。

在2011年-2015年，投资视角主要基于类工业资产；到2016年-2019年，内资及外资地产基金投资活跃度增强，并尝试以“非核心区的类办公楼资产”的逻辑投资产业园区物业。而2020年至今，产业园区的投资逻辑由传统办公楼转向产业视角出发，市场朝多元化、精细化方向迈进。

根据仲量联行投资机构问卷调研结果，投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然对上海产业园区保有投资热情。在受访的投资者中，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，89%的投资者在未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业。

仲量联行预计，到2023年底，预计该阶段产业园物业大宗交易年均成交量将达到145亿元。

“上海产业园区投资者增加了产业视角，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等方面都更加考虑产业要素。”

仲量联行调研发现，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏等五大行业，是上海产业园区的租赁需求动力。过去两年，这五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

此外，在产业红利和短期供应压力共同影响下，当前的产业园区投资市场呈现四大主要趋势，比如板块甄别愈加重视产业定位、行业类型成为评估物业租户的核心考量、财务测算趋于谨慎保守，以及产业视角催生特有投资方式，包括自用型企业的售后回租、产业自用企业与资本联合投资开发等模式。

而且，随着产业园区投资市场日益成熟，产业园区物业的退出渠道愈加多元，除了传统的单个项目退出方式以外，新增的公募REITs也备受关注。

截至2023年9月，全国已上市的28只公募REITs中，有九单产业园区基础设施REITs成功发行和扩募，其中多个底层资产为上海产业园区优质项目。“更多项目仍在筹备发行中，未来通过公募REITs退出将成为产业园区物业重要退出机制之一。”

孙翎指出，产业园区的长期持有性对投资机构的资管能力提出更高要求，考验持有者的运维能力，因此，园区投资者需要将产业视角贯穿投资的各个环节。