文｜实习记者 朱箪

在国家推动超大特大城市稳步实施城中村改造之际，广州的城中村改造规划也进一步明确。

最新消息显示，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》在10月24日正式获得审议通过。

值得注意的是，广州此次新的规划提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。”广州由此成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

此前，广州城中村改造的补偿方式以回迁房安置为主，货币安置为辅。回迁安置房需要通过摇号抽签的方式分配给拆迁户。

新提出的房票安置不同于以上两种补偿方式，相当于将被征收的房屋通过估价转化为货币，货币再以票据的形式补偿给拆迁户。拆迁户在实名登记后，可以凭房票向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻，房票安置是一个大趋势。在房地产供求关系发生逆转的情况下，加上地方财政比较紧张，未来拆迁安置的需求，政策上将更多地鼓励房票安置。一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。

不过李宇嘉强调，广州的房票安置只是三种安置模式中的一种，不能强制性地要求拆迁户选择房票。要尊重被拆迁居民安置意愿选择，一般会给就地安置（原址建设回迁房）、产权调换、房票安置等多个渠道供选择。

早在今年8月，一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》就已经流出，对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定，并透露实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

在该文件中，提到了房票票面金额由基础补偿金额+房票安置政策性奖励等构成，其中中心城区将给予2%的政策性奖励，外围区为5%，同时将发放3个月的临迁费现金。

此外，房票还可以转让，使用期限为两年，使用不完可以兑换成现金。同时房票所购买的商品房也享受一些“特权”，如不计入家庭限购套数，享受税收减免。新购房屋也可以办理子女入学手续，在新房交付前，可在原来的学区上学。

当时，广州市规划和自然资源局回应，近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。对于房票这种重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。

广州作为城中村改造相对成熟、且仍有大量城中村待改造的一线城市，房票安置将能起到一些积极效果，但也存在着一定的局限性。

李宇嘉认为主要体现在两方面。一是村民选择房票安置的比例不能太乐观。就广州来看，村民选择就地安置的可能性比较高。因为村民祖祖辈辈住在这里，乡缘、血缘都在这里。此外，房票安置兑换到的商品房面积要比安置房面积要少，一般会打六折，对这个选择居民接受度可能不高。关键是村民过惯了收租的生活，也希望维持“住一套、租两套”的生活模式。

二是房票安置的匹配度可能不高。目前库存主要集中在城市外围，比如广州外围区域广义库存消化周期在5年左右，而近期推进的城中村改造主要是主城区及靠近主城区的区域（番禹、黄埔、白云），这些区域目前库存并不大。由于去年以来这些区域房价明显下跌，村民多于外围区域的房屋接受度不高。

对于选择房票安置的群体，李宇嘉认为主要有三类：一是拥有多栋合法出租屋的，二是已经迁出本村到外地（包括海外），三是希望子女能继承商品房的。当然，政策也会鼓励比如房票安置的房源不限购、契税减免，房价可以在市场价的基础上打折扣等等。

截至目前，已有超过30个重点城市公布并实施房票安置政策，除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳，以及厦门、无锡、温州等城市。

李宇嘉认为，在一线城市中，大概率只有深圳会跟进该政策，北京、上海城中村的改造量并不大。

广州也是目前一线城市中对限购政策放松力度最大的城市。9月20日，广州出台楼市新政，不仅解除了大多数外围区的限购，对主城区限购政策也有调整，外地户籍社保要求从5年降低为2年。政策出台后，楼市成交有明显恢复。

根据中指研究院数据，10月1日至22日，广州新房成交面积48.9万平米，同比增长20.8%，其中取消限购区域成交量明显提升，番禺、花都的销售面积日同比增长都超过一倍。天河、荔湾等限购门槛降低区域成交也较为活跃，销售面积同比增长72%和57%。

二手房方面，市场波动也较为明显。根据广州房地产中介协会统计，10月2日至8日，全市二手房网签数1516宗，环比下降24.46%；国庆假期结束后，10月9日至15日迎来了爆发式增长，网签数2749宗，环比上升81.33%；10月16日至22日则小幅下降至2644宗。

整体来看，广州楼市从9月放松限购以来，市场回温明显，特别是放松限购的区域成交量较为活跃，但中心区和外围区域分化仍然存在。

从此房票安置政策的推出，或将解决一部分安置需求。李宇嘉认为，政策效果取决于最终的政策设计、扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。但目前看来，选择房票安置的比例可能并不高，大概在30%左右。