界面新闻记者 | 杨冰柯

苏州取消土地限价前的最后一场拍卖以冷清首场。

11月1日，苏州10宗地块被摆上拍卖架，包括工业园区2宗、高新区4宗、相城区4宗，总出让面积约43.8万平米。

最终，10宗地块虽然全部成功出让，但仅1宗溢价成交，其他9宗均底价成交，总成交金额约87亿元，最高成交楼面价28464元/平米，整体平均溢价率仅有2.2%，为苏州今年以来土拍的第三低。

从参与房企来看，本场土拍拿地的基本都是地方国企，而且还延续了联合拿地的模式。

唯一一宗溢价地块为园区斜塘板块的76号地，经过38轮竞价被厦门国资房企象屿地产竞得，成交楼面价约28464元/平米，总价21.95亿元，溢价率为9.48%。

值得注意的是，此次土拍，苏州本土国企苏高新斩获最多，拿下了高新区四宗地块，且均为底价成交。

本次高新区4宗地块主要位于大阳山板块和科技城板块。

其中科技城77号地块，由苏高新集团底价拿下，成交总价5.93亿元，成交楼面地价13000元/平米；科技城78号地块，由苏高新股份&高新国资联合拿下，成交总价13.62亿元，成交楼面地价14500元/平米。

大阳山79号地块，由苏高新集团以总价7.17亿元拿下，成交楼面地价11500元/平米。大阳山80号地块，由苏高新集团以总价9.69亿元拿下，成交楼面地价11500元/平米。

本次苏州土拍相比之前的热度明显降低，即便是最火地块也不用摇号，而九成的地块均底价成交，说明开发商们积极性不高。

克而瑞研究报告称，这是苏州购房新政后的第二场土拍，也是苏州“取消地价限制”前的最后一次土拍，受限于市场环境持续筑底，以及地块资质一般，土地市场表现平淡。

值得注意的是，10月30日，苏州公布了2023年第八批次地块，6宗地起拍总价为68.2亿，在竞拍规则方面，这批次所有地块未设置最高限价。

这意味着苏州时隔7年，再次恢复2016年8月以前土地市场价高者得的规则。在苏州之前，已经有成都、济南、厦门等城市在逐步取消土地限价，甚至有些地块还取消了建成后的新房限价。

克而瑞分析称，取消土地最高限价改由价高者得，意味着房企拿地不再凭借运气，更多的是拼资金实力，将促进房企在规模等方面的分化进一步加大，强者恒强的局面持续。

同时，在当面市场筑底的大环境下，即使针对核心地块，房企拿地仍旧保持理性，不排除联合拿地的可能性。

克而瑞分析师戈文问认为，苏州新上架的这批土地中，最高容积率为1.7，最低容积率仅1.05，是今年供地以来整体容积率最低的一批地。同时，今年苏州已经挂牌了75宗地块，一半地块容积率都在1.6及以下，整体容积率只有1.65%，也是历年供地的一个新低。

这意味着，明年苏州市场的主流产品将是小高层、洋房等改善型项目。这与苏州已经取消对144平以上大户型的限购政策相关联。

由于今年以来的土地市场整体热度不高，苏州楼市目前的供应量和成交量都在下降。根据克而瑞数据，截至10月29日，今年10月苏州市区商品住宅供应面积为28.54万平米，环比减少24.76%，成交面积为35.12万平米，环比减少2.38%。

克而瑞分析称，苏州9月出台的楼市政策纾困起到了一定效果，多个热门楼盘入市下，10月新房曾连续三周环比上涨。但新房市场整体10月的表现仍未达到复苏期待，苏州楼市仍旧处于修复调整期，有待政策继续强化预期增强。