文|睿思网

绿地香港近期又签下一个轻资产运营项目。旗下全资子公司上海绿誉将为南昌缤纷城的商业项目提供包括租户招商、营运管理等物管类型服务。

这本是一宗普通的合作，尽管南昌缤纷城的持有者同样为“绿地系”，但其较为罕见的收费模式引起了市场的注意。

据披露，上海绿誉将根据南昌缤纷城商业项目的年度纯利20%收取浮动收益，且无任何兜底计划。换言之，这是一次纯粹的“盈利分成”模式。

很难说这是一种模式上的创新，毕竟不管怎么看，这都是一宗亏本的生意。也不排除另一种可能性——这是绿地香港对于实现更高业绩诉求的一份“对赌”承诺。

不盈利不收费

在行内商管运营中，商管公司的收费模式一般有五种：基础月费、营业收入提成、净收入提成、超额收入提成以及退出利润提成。

可见，几乎没有按纯利分成。要知道，商业项目能做到高额盈利并非易事。以上海前滩太古里为例，自2021年入市到现在，尽管持续保持火爆，但至今仍未录得盈利。

此外，与收入提成相比，明显按纯利分成所获得的收益将更低。

不妨算一笔账：假设上海绿誉当年收取年底管理费1000万元，按20%的盈利提成测算，当年南昌缤纷城项目的利润总额为5000万元，按利润/营收=1/2粗略推算，南昌缤纷城的营收将达到1亿。在这基础上，若按20%的营收提成测算，上海绿誉当年收取年底管理费将翻番。

“两者取其高”的道理，相信绿地香港都懂。

不仅如此，当前市场上大部分采用净收入提成的轻资产项目，提成比例亦达到30%，如万达基本采用这种模式收取管理费。从比例上来看，绿地香港的收取水平明显低于市场。

更有意思的是，百货商业协会曾对关于营业收入的口径作出较为严谨的定义，其中更明确，“统计期间内联营毛利额”不适合购物中心。

另外，为了保证基础收益，一般商管公司都会考虑采用混合模式，即基础月费+收入提成的混合模式，当然，基础月费的占比会相当小一点。这种模式能平衡风险，并在一定程度上确保商管公司收入的稳定性，同时也让运营方能从项目的高营业额中受益。

这次，绿地香港同样放弃了这种兜底方案。换言之，一旦南昌缤纷城零利润或亏损，绿地香港将得不到一分钱的管理费用。

看来，在提升业绩的道路上，绿地香港和南昌缤纷城“不成功便成仁”了。

要盈利先脱困

回到南昌缤纷城项目上，这是一个总建面达11.8万方的商业综合体，其中商业建筑面积8万㎡，分为“左邻“、”右里”。

其中“左邻“商业面积约4万方，原为百盛商场，自去年7月宣布闭店启动转型升级改造，并于同年末以“绿地缤纷城”重新亮相。并引入包括海底捞、必胜客、几何书店等人气品牌。

按计划，该项目计划于今年9月28日开业，不过至今仍未见有关“正式开业”的消息。如今，“绿地缤纷城”内，已有门店开业迎客。但整体开业率并不高，商场内部一层不少商铺仍处于围挡状态，其余楼层大多也是闭店状态。而开门的街铺，也主要经营一些手机科技商品店和美食店。

现在的南昌缤纷城，明显难以依靠单一且低端的业态来聚拢人气，在该前提下，若想实现经营业绩的提升则更难。

事实上，南昌缤纷城项目的位置相当优越。该商业项目位于红谷滩新区世贸路以北，红谷中大道以西，更在双地铁换乘区位之上，周边密布住宅和精品写字楼，理论上来讲，该区的消费市场空间相当庞大。

显然，绿地希望通过绿地香港来接管，以改变长期经营不善的状态。而无退路的风险共担模式，自然能鼓励双方更加努力地推进项目。

接下来，且看绿地香港将如何运筹帷幄，带领南昌缤纷城项目涅槃重生，并向5000万年度纯利目标迈进。

事实上，绿地香港自身也需要好好思考，如何在运营模式上取得更多的突破，以实现自身业绩的提升。

财报显示，绿地香港2022年的物业销售及建筑管理服务产生收益约256.77亿元，占总收益约96%，较2021年同期减少约22%，只有2019年疫情前的70%。

对绿地香港而言，南昌缤纷城项目是个很好的练兵场。