文｜空间秘探 周一一

华侨城A（000069）披露了2023年三季报，报告显示，今年第三季度，华侨城实现营业收入123.21亿元，但依然亏损20.41亿元，净利润及归母净利润分别同比大幅下降，各版块业务收益减少。

一年来，华侨城各种资产出手，股权变更，出售宝格丽公寓和宝格丽酒店多次上了热搜，针对深圳华侨城欢乐谷旅游公司过山车车辆碰撞事故，市场监管总局会同国务院安委会办公室、国务院国资委在10月31日也联合约谈华侨城集团有限公司。

含着“金钥匙”出身的央企华侨城，似乎正在经历着一场新时代市场化的重要变革。

卖完酒店卖公寓

近期，华侨城（亚洲）发布公告称，旗下间接非全资附属公司华侨城上海置地计划于北京产权交易所通过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。公告显示，被出售的房产主体位于上海静安区，不少人猜测华侨城这次售卖的就是上海宝格丽酒店。

就在今年4月，华侨城（亚洲）以6.12亿的价格成功将上海宝格丽公寓的51%的股权出售给上海盛芬徕谘询合伙企业，实现了资金周转并为集团之后的投资项目提供了可流动的资金。可就在短短的半年后，华侨城（亚洲）再次出售手里的资产，然而这次被摆上货架的则是全球第六家，国内第二家的上海宝格丽酒店。

上海宝格丽酒店位于拥有丰富历史底蕴的苏河湾区域，由上海总商会大楼与48层高的宝格丽大楼组成，酒店共拥有82间套房，占地2000平方米的水疗中心以及其他六个餐厅、酒吧、游泳池等高级配套设施。被誉为“奢华王牌”的宝格丽酒店，因其优雅的景致，意式海派风情的建筑风格，可观赏到上海天景的优越位置而获得大家的赞赏，即便是每晚7000元左右的价格，也依然有消费者买单。

作为高奢代表的上海宝格丽酒店，它一直面对的是高消费客群，然而高消费人群并不占多数，随之加上疫情的冲击，高昂的房价也会导致酒店入住率的下降，长期来看，宝格丽酒店的营收状况并不乐观。

根据华侨城发布的2023年中报数据显示，上海置地项目上半年营收约1.18亿元，税前亏损920万元，税后亏损690万元。在自身频频亏损的基础上，面对手中资产只亏不盈的情况，这对华侨城来说无疑是“雪上加霜”。但好在宝格丽酒店作为一直以来的“流量密码”，且又因坐落于被称为“地王”的苏河湾区域，依然是华侨城手中的优质资产。

2010年，华侨城经过百轮竞价，最终以70.2亿元的价格竞到了“苏河湾”地块，羡煞旁人。后又经历了7年的时间，耗费约20亿元，让上海宝格丽酒店在2018年迎来了开业。根据2023年华侨城（亚洲）半年报业绩显示，截止6月30日，华侨城（亚洲）亏损约2.12亿元。“昔日总商会，今日宝格丽”正是如此具有潜力的宝格丽酒店，作为华侨城手中的“筹码”，在华侨城现如今资本困局的情况下，也难逃被变卖的命运。

华侨城的“买卖”之路

华侨城集团成立于1985年，作为大型国有中央企业，华侨城的出身可谓含着“金汤匙”。1989年，华侨城开创了中国首个主题公园的先例，所打造的“锦绣公园”一经开园就吸引了超万人次的游客量。紧接着，华侨城又打造了中国民俗文化村、深圳世界之窗等微缩景观，民俗文化的新型旅游产品，为当时的旅游市场注入了新鲜的血液。

直到1998年，集团新上任的总经理任克雷为了扩大主题公园的受众人群，希望公园可以连锁化、长久性发展，于是打造了深圳欢乐谷。同时他又重新确立了集团的业务发展重心为旅游、地产、电子科技，并将“旅游+地产”的模式推广运用，开始将“欢乐谷”带向全国各个城市，华侨城由此慢慢从深圳走向全国，同时也奠定了华侨城在旅游业的大亨地位。

在“欢乐谷”推出后的十年间，正值我国经济水平高速发展时期，旅游和地产板块一路高歌，华侨城在当时就选择下沉市场，将文旅项目在全国快速布局，除了核心发达城市，云南、山西、陕西、河北等旅游资源丰富的区域都有了它的身影。在时代的红利下，华侨城所打造的模式可谓对集团“锦上添花”，同时这也给它带来了更多投资的底气和野心。

2017年，华侨城高调宣布开发云南文旅产业，预计投资2000亿元，建造昆明世博园等文旅项目，然而大额的投资额并没有带来相应的回报。根据2022年披露的数据，昆明世博园的综合收益仅为1081.7万元。相比为了翻新所投入的16亿，园区的收入根本是杯水车薪。

这之后的几年内，华侨城也是不断加大投资力度，重点项目基本都在百亿以上。2019年1月，华侨城签约东莞水乡特色小镇项目，总投资约300亿元；5月，与深汕合作区签约小漠文旅项目，投资约超千亿；2020年8月，华侨城平潭“欢乐南岛”项目签约，总投资约100亿元。然而，文旅项目存在投资大、周期长、回报小的问题，这让频繁高额投资的华侨城近几年开始“边买边卖”。

地产项目：

2019年5月，转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。6月，华侨城集团全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让成都地润置业发展有限公司51%股权。7月，云南华侨城实业有限公司拟转让全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权。

2020年，华侨城转让襄阳文城实业发展有限公司80%股权，太原侨辰置业有限公司60%股权，深圳市和冠房地产开发有限公司95%股权。合计获得收益68.90亿元。

2021年，深圳华侨城房地产有限公司拟转让广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权。深圳华侨城房地产有限公司转让深圳市华高商业管理有限公司100%股权。上海天祥华侨城投资有限公司转让上海鹏鲲置业有限公司50%的股权。

2022年，华侨城旗下云南世博康旅产业投资有限公司转让安宁万达地产开发有限公司部分股权。重庆华侨城实业发展有限公司转让成都华侨城盈创实业有限责任公司100%股权。

2023年，出售上海首驰企业管理有限公司51%股权即上海宝格丽公寓相应土地使用权。

文旅项目：

2020年9月，华侨城转让成都欢乐谷51%股权。拟转让大理华侨城杨丽萍大剧院95%股权。10月，拟转让香格里拉蓝月山谷旅游46%股份和香格里拉石卡雪山索道管理46%股权。11月，转让丽江华世文旅部分股权。

2022年，华侨城挂牌转让云南旅游股份有限公司旗下云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司部分股权。挂牌转让丽江国旅的49.53%的股权。

2023年，华侨城拟转让襄阳华侨城90%以上股权。转让云南世博九鼎旅游20%股权。

酒店项目：

2014年，华侨城出售自持的深圳市华侨城城市客栈有限公司100%股权。

2020年，拟转让丽江博丽酒店100%股权和丽江铂尔曼度假酒店100%股权。

2023年，华侨城公开挂牌拟出售上海宝格丽酒店。

纵观华侨城几年来出售财产的情况，在地产行业经历严管之际，华侨城调整手中资产比例，剥离亏损的地产项目，在缓解资金压力的同时似乎想更聚焦文旅产业。但总的来说，出售资产不少是出售标的并没有为母公司提供丰厚的“现金奶牛”，也就是说不少资产重组行为是亏损等原因被迫出售。

华侨城“寒意”的背后

华侨城三十多年来的发展，旗下累积达70家旅游企业，除了标志性的欢乐谷主题公园遍布全国各地，世界之窗、东部华侨城等文旅地标也被大家熟知。作为文旅和地产的龙头企业，为何在2022年开始出现首次亏损，而根据财报预测，2023年可能依然是华侨城的亏损年。曾经的央企巨头，在市场化的变革中，已经开始感到“寒意”。

/ 战略调整

华侨城早在2018年就开始出售手中资产，频繁的出售不禁让外界好奇华侨城是否真的“负债累累”，其实不然。华侨城也曾向外界回应，资产的出售是根据战略规划前提以及业务发展需要所作出的调整。

华侨城持续发展文旅板块，然而文旅项目耗费资金巨大，且间隔一段时间就需要投入新的资金去翻新项目，迎合当下最新消费趋势，所以手中需要充足的资金支撑，如没有自持资金和融资能力，一旦资金断裂，文旅项目的运作也将不再顺利。

2018年，华侨城在青岛签约西海岸新区项目，预计投资300亿；又将文化生态旅游项目落地太原晋源区，总投资500亿，同时与衡阳、永州、自贡多地签约发展文旅新项目。在这样“狂飙”扩张的背后，对资金需求量也有了上涨。华侨城在2018年挂牌出售旗下资产18项，接着在2019年先后出售成都地润、上海华合、西安思睿等多个地产项目的股权，产生了较好的金额所得。

截至2022年上半年底，华侨城的短期借款为35.4亿元，而在手现金达500亿元，债款压力不大，然而上半年继出售宝格丽公寓后，再次出售宝格丽酒店，去地产化或许只是为了带来可流动资金，加快集团内部周转的举措。

/ 地产困境连锁效应

近年来，地产行业正面临着变革期的严峻挑战。首先，行业竞争激烈。地产黄金期，越来越多的企业加入到了房地产的赛道中来，头部企业“千亿军团”竞争一直非常激烈；其次，政策调整。在地产调控的大背景下，国内曾经火爆的楼市迅速理性降温，很多“千亿军团”的房企年销售额下降迅速。

根据华侨城的财报数据显示，截至今年上半年底，华侨城A房地产业务实现营收90.89亿元，相较去年有所改善，但跟黄金期营收相比，只能算是“零头”，而且地产业务的毛利率也在不断下降。在2018年，华侨城房地产业务销售毛利率曾高达68.79%，远超同期其他企业毛利率，而现在却下滑到21.86%。

华侨城长期以来曾依靠“文旅+地产”的模式在全国五十多个城市投资，然而因为回报周期过长，给集团带来了巨大的资金压力。又因为疫情的冲击，华侨城的文旅业务压力巨大。在2022年，华侨城内部开始对“文旅+地产”的模式进行重新调整，将两大重点业务板块进行分割。

/ 文旅发展难撑大旗

去年，华侨城上市十五年来首次年度亏损，文旅综合业务收入共272亿元，同比降低37%。作为带领华侨城集团起家的文旅业务，现在要与“地产”板块“分道扬镳”，即便一直以来是华侨城的主营业务，如今也需要单独面对文旅市场的全新挑战。

华侨城发展初期，在国内主题公园还未引进时，华侨城带来了最具代表性的欢乐谷乐园，让华侨城赚得盆满钵满。而后华强方特、长隆集团、融创纷纷开始着手主题公园的建设，与华侨城的欢乐谷共同竞争。随着迪士尼、环球影城等国际品牌加入国内市场，现在就连一些潮流品牌，例如泡泡玛特也开始运用IP打造主题公园，在日趋激烈的竞争下，华侨城的文旅业务近年来似乎改变不多，寻找新的突破口迫在眉睫。

华侨城的“未来猜想”

华侨城作为“文旅+地产”的先行者，近年来的发展却不尽如意。在遭受地产新形势和文旅新挑战的同时，华侨城的未来会走出怎样一条新道路？我们不妨大胆猜想一番。

/ 售卖资产，轻装上阵

华侨城疯狂买地，巨额投资文旅项目的行为也为华侨城的资金周转埋下了潜在的隐患。在2021年，华侨城的营业收入在疫情后首次达到了1026亿元，实现了千亿规模，然而它的净利润却只有71亿元。

截止2023年6月底，华侨城的有息负债总额为13.43亿元，有息负债率达到了33.09%，半年亏损超13亿，面对这样的现况，华侨城不得不开始“割肉减重”。在2020年转让售卖旗下11个项目，获得收益68.09亿元；2021年股权转让近10余项，获得金额超30亿元；2022年华侨城连续几个月一直挂牌出售旗下资产股份，持续到2023年，华侨城将上海宝格丽公寓，上海宝格丽酒店摆上货架，或许华侨城剥掉这些资产，是为了能够转化为现金流，为其他项目提供资金基础，谋取更好的发展。

/ 发展自持新版块

华侨城集团下文旅和地产板块一直相辅相成，在前期集团持续扩张文旅项目急需资金支撑的同时，华侨城频频变卖地产项目，成为文旅项目发展的坚实后盾，然而一味的“拆东墙补西墙”并不是长久之计。

就如集团当年将首个主题公园“锦绣中华”带入国内市场一般，新项目的开发才可以有新的赚钱风口。秉持了许多年的“文旅+地产”模式，现阶段也可以找寻其他板块进行融合创新。华侨城集团下有26家酒店，数量不多，大多是作为集团旗下景区的配套设施，同时自持“嘉途”“蓝汐”等酒店品牌。近年来，华侨城推出的“蓝楹湾”主题度假酒店，获得了消费者的青睐。在今年五一期间，旗下蓝汐精品酒店、蓝楹湾度假酒店连续满房，总入住率创五年新高。继续深耕自持的酒店品牌或许会给华侨城带来新的惊喜。

/ 文旅新升级

如今文旅行业涌现出更多新业态、新产品，华侨城一直以欢乐谷、玛雅海滩水公园、锦绣中华、世界之窗等产品为主，然而这些产品随着时间推移，没有进行迭代换新就势必会遭到市场的淘汰，失去消费群体。

在当下消费者追求“新鲜，潮流”的需求下，华侨城旗下的文旅产品显得单一、陈旧。且因为华侨城当初把“文旅+地产”的模式简单复制到全国各地，这些主题公园可能会失去对消费者的吸引力，变得不再具有独特性。相比华强方特近年来更新打造的“熊出没”IP吸引了许多的消费者，华侨城在IP原创度方面相对薄弱，曾联动《大闹天宫》《哪吒闹海》等国产IP，但影响却不如预期。

在现阶段，或许只有抓住消费热点，打造更具有核心竞争力的产品，对现有的文旅项目进行升级，才可以让消费者“眼前一亮”。所以，华侨城未来肯定要在文旅新升级板块苦修内功，跟上新世代的审美和休闲娱乐潮流。

综上，华侨城发展至今，沉沉浮浮，不断扩展业务的同时又频繁售卖资产，刚刚经历国央企改革三年后的华侨城，确实又迎来了新一轮改革的关键期。今年，华侨城曾对外表示，在对于地产或文旅项目的收购计划时，集团将本着稳中求进、优中选优的原则，将风险降到可控范围内，更加谨慎、稳妥的开展收购工作。