界面新闻记者 |
昔日需求火热、创业团队此起彼伏的共享办公市场正在走向转折点。
曾被视为共享办公鼻祖的WeWork被传计划最早于本周申请破产，早于WeWork成功上市的国内头部共享办公平台优客工场也于今年7月被法院列为“老赖”。除此之外，如氪空间、纳什空间等曾跻身过行业头部的企业纷纷被曝大幅裁员、无法按时交租等消息。
平台企业面临的巨大压力，也在市场规模上有所体现。据国家信息中心发布的报告显示，共享办公领域市场交易规模是七大共享经济市场（生活服务、生产能力、知识技能、交通出行、共享办公、共享住宿、共享医疗）中萎缩最为严重的领域，从2019年巅峰时的227亿元暴跌到2022年的132亿元，同比下降37.7%。
但在界面新闻记者实地探访时发现，位于北京的两处WeWork中国办公地几乎满员运行，现场销售人员也表示，“两人间非常抢手，已经被订光了，四人间还只剩下5个。”
这不禁让人产生疑问，共享办公行业是真的成熟起飞了，还是疫情后暂时的需求回暖？
据界面新闻记者了解，部分共享办公企业自称为“科技企业”，但其实市场对此并不买账。从商业模式来看，原本的共享办公企业可以被理解为“二房东”，其实就是先自己租赁写字楼，再装修成办公室，出租给有办公需求的企业或个人来赚取租金。
这也意味着，单一依靠租金的盈利结构和前期巨额的支出成本导致这一类企业抗风险能力很弱。
首先，企业入住率和租金定价的高低很大程度上决定了租金收入的多少。
疫情期间，远程办公、门店临时关闭等因素导致办公需求大幅减少。以优客工场为例，其在财报中表示，公司整体入住率从2020年的77%下降至2022年的51%，入住率的降低引发了企业收入降低的连锁反应。
此外，共享办公企业入住率还会依赖于大企业，这就导致其单一的盈利结构风险进一步加大。
曾在共享办公行业任职多年的李泽透露，“大企业可以直接租下一层楼，相较小企业或个人，与大企业签约收益能高很多。”这在优客工场财报中也有所体现，入住率要依赖大型企业成员维持，而大型企业的租金可以占到年总净收入的7%。“获客小企业或创业者即使投入了很高宣发成本，但最终转化率很低，就算能够与中小客户签约成功，他们所占的收入占比也不大。”李泽说。
其次，租金定价的上下浮动在一定程度上也受到楼宇整体租赁状况影响。疫情期间，由于员工到达办公室次数减少，许多企业通过缩小办公空间来压缩成本，写字楼空置率上升则进一步促使租金下跌。
包括共享办公企业在内的所有写字楼都在通过降价来吸引租客，租金定价减少使得企业盈利空间再次被挤压。根据李泽提供的数据，在需求最旺盛的2018年，某品牌在北京望京酒仙桥商圈的办公室价格在10.5元/平米·天，但现在同商圈的办公室价格于近期下探到了6.5元/平米·天。
通常共享办公企业与房东签订的房屋租赁合同普遍长达十年，如果租金单价持续下跌，那企业净收入势必会受到很大影响。
共享办公除了前期需要投入巨大成本，后期也需要保持稳定投入，当中的费用涉及场地租金外、装修费、管理费、水电费等。根据优客工场财报，在开业前办公空间通常有3-5个月的空置期，用于装修和其他准备工作，若宣传效果不佳，没有吸引到新会员的加入或维持现有会员规模，这一空置期还会比预期时间更长。
“共享办公作为一个重资产行业，想要实现规模化与保证现金流本身就是矛盾的。”李泽说。
多重因素下，共享办公行业进入洗牌期，资本市场也开始回归理性。
截至发稿时，WeWork估值从巅峰时期的470亿美元，到如今的不足一亿美元，跌幅达到了惊人的99%。与WeWork一样，优客工场至今仍未实现盈利，其市值也从6.18亿美元一度缩水到现在的172万美元。
对于仍然留在牌桌上的企业来说，抓紧寻找新出路、实现扭亏为盈是活下来的唯一办法。
李泽表示，创富港算是行业内经营状况比较好的，除了核心商圈，位置较偏、环境较差的乙级写字楼也在其选址标准内，而另一家企业雷格斯与房东签订的租赁合同相对合理和规范。不过，很多共享办公企业经常为了抢场地，随意降低价格或者许诺给房东一些其他附加内容，激烈竞争下不断向下突破的条款也为这类企业带来了更多的潜在风险。
目前来看，许多公司都推出了增值服务，比如雷格斯为抓住有远程办公需求的大客户，推出了高端办公空间的新业务线。“很多世界500强企业有租赁多个办事处的需求，雷格斯会提高店面的装修标准，以符合客户需求，因此定价也会比较高。”李泽说。
值得注意的是，已经爆雷的优客工场也曾向客户提供U Plus服务（包括招聘、法律、营销等），服务推出后虽然会员数量有所上涨，但仍未从根源帮助其避免成为被执行人的结局。
而WeWork中国已在2020年末与WeWork美国总部分离，拥有独立经营管理能力。为摆脱同质化竞争、适应本土化市场，WeWork中国今年也推出了一站式、全生命周期的办公解决方案，如企业初创期帮助其进行工商注册，快速扩张期提供猎头顾问等服务。
从行业整体来看，中国共享办公市场规模虽需求放缓，但仍有一定增长空间。李泽表示，“如何提高疲软市场下的获客能力，打磨出效益更高的盈利模式、满足客户多样化的需求，将成为未来竞争的主要发力点。”
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