界面新闻记者 | 冯雨晨

十年前，中化国际（600500.SH）超6亿元买下一家0营收公司用以置办自家办公楼宇，建楼费用达7亿元；十年之后，在建成大楼中办公的中化国际预挂牌卖出这家公司70%的股权。

这家公司是中化国际旗下唯一一家房地产开发公司，即上海德寰置业有限公司（简称“德寰置业”），11月2日晚间，中化国际公告，拟通过北京产权交易所预挂牌转让德寰置业70%股权及全部债权。

若以净资产价法确定德寰置业挂牌价，中化国际转让成功则有机会回笼资金至少5亿元。据初步公告的财务数据，截至2023年9月30日，德寰置业未经审计总资产为10.361亿元、总负债为4.88亿元、净资产为5.48亿元。

界面新闻记者了解到，目前中化国际还在德寰置业所建设的大楼中进行办公。持有德寰置业十年，为何选择在此时卖出七成股权，中化国际缺这笔钱吗？

业绩层面，中化国际自2000年上市以来首次出现亏损局面。今年前三季度，中化国际净利润为-5.4亿元，同比下滑141.84%，账上货币资金为20.32亿元，处于2009年以来最低水平，而短期借款规模已经达到29.32亿元。与此同时，中化国际的重要战略转型项目也再度延期。

花逾13亿元“又买又建”？

对于出售目的，中化国际表示，该股权转让将有利于进一步收敛聚焦、盘活存量资产、优化资源配置。本次交易完成后，中化国际持有德寰置业30%的股权。

中化国际主要从事化工行业，聚焦环氧树脂、聚合物添加剂、工程塑料、特种纤维等核心产业链。德寰置业则为中化国际旗下唯一一家房开公司，注册资本5.43亿元。十年前，中化国际从实控人中化集团的子公司中化国际信息公司(简称“中化信息”)处以6.12亿元买下德寰置业100%股权。

当时，中化国际对德寰置业给予的“厚望”是使公司在沪拥有独立的办公楼，未来为公司节省大量的租金支出。兴是如此，德寰置业一直以来盈利水平并不高：2022年，德寰置业营业收入为6895.59万元、净利润53.59万元，2023年1至9月营业收入为5270.72万元、净利润141.52万元。

实际上，中化国际在德寰置业上付出的成本远不止6亿元的收购价。

界面新闻记者回溯当年公告：2013年9月，中化国际出资约6.12亿元通过协议转让的方式收购中化信息所持德寰置业100%股权，后者拥有浦东新区上钢新村街道503街坊66/16丘（即世博B03C-02土地）的土地使用权，并由德寰置业作为建设单位，出资约7.06亿元在上述地块建设办公楼。

而2013年，专门为拿地设立的德寰置业刚成立不久，尚无营收，5.43亿元的注册资本即为世博B03C-02土地的拿地价格，此前有报道指出，逾7亿元的建设款重任大概率由上市公司中化国际来“操心”。

预挂牌转让资产涉主要办公地

德寰置业设立的目的系建造办公楼宇，2013年公告中提到，预计建设工期至2015年11月，办公楼建成后除公司自用外，部分拟对外出租。不过，2015年财报显示，截至当年年底该办公楼建设进度为82%，直到2017年，德寰置业建设办公楼进度显示为100%。

合计逾13亿元的办公楼投资，建成6年，中化国际是否回了本尚不得知。有公开报道显示，上市公司方面在收购德寰置业前曾称，拟建的办公大楼未来15年租金回报可达6.5亿元。今年为建成第6年，卖出德寰置业70%股权后，办公楼宇运营收益恐怕大部分不再归属中化国际所有，令市场进一步关心的问题是，收购股权加建设费超13亿元，德寰置业70%股权要卖多少价格中化国际才能不亏本？

11月3日，界面新闻记者从中化国际证券部人士处了解到，德寰置业建成的办公楼宇目前处于使用中，公司正在此地办公，并作为主要办公地。

公司尚在此地办公，中化国际为何就预挂牌出售德寰置业控股权？另一方面，若成功挂牌出售，中化国际是否“一夜回到解放前”需重付办公地租金费用呢？对此，截至发稿中化国际并未回复界面新闻记者致函。

历年财报显示，中化国际办公场所不少是向关联方租得。德寰置业办公楼建成后，中化国际向关联方租用办公楼费用的确有所减少，但算不上断崖式下降。

2013年至2017年，中化国际关联交易租赁中付出的办公楼租金合计分别约3658.45万元、4325.39万元、4344.75万元、4700.5万元、3790.68万元，再往后看，2018年至2020年这一数字约分别为3128.69万元、2346.02万元、3238.03万元。

战略转型项目投产延期两年

预挂牌卖资产背后，中化国际今年来的财务状况明显陷入颓势。

自一季度开始，中化国际营收和净利润出现负增长，前三季度，中化国际营收430.14亿元，同比下降34.77%，盈利由盈转亏为-5.4亿元，同比下滑141.84%，这是中化国际2000年上市以来业绩首次出现亏损。与此同时，中化国际账上货币资金为20.32亿元，处于2008年以来最低水平，而短期借款规模已经达到29.32亿元。

化工行业的不景气给中化国际业绩带来较大影响，中化国际解释，今年化工行业产能集中投放且下游需求不足，公司部分重点产品价格持续下行，降至近5年历史低位。化工品价格目前尚处于历史低位水平，主要产品如环氧树脂、环氧氯丙烷、芳烃及部分化工产品的市场价格持续大幅下跌，产品盈利能力减弱。

与此同时，中化国际转型化工新材料的重要项目也在今年二季度延期。

2022年3月，中化国际披露50亿元定增方案并于去年12月落地，“碳三产业一期项目”是该次定增募资的主要投用方向，拟投入募集资金35亿元，总投资139.13亿元。据披露，该项目则重点布局全球配套最全、最具竞争力的丙烯-环氧树脂产业，协同布局丙烯-PO、丙烯-酚酮-双酚A等产业，有助于深化化工新材料业务布局。

中化国际预期，碳三产业一期项目投产后将实现年均营业收入110.11亿元、年均利润总额17.15亿元，并将为公司带来超过12亿元的增量归母净利润。直至今年5月，中化国际在互动平台称，碳三产业一期项目总体进步和工程质量可控。

就在8月，中化国际公告，拟将募投项目“碳三产业一期项目”达到预定可使用状态的时间延期至2024年4月。界面新闻记者注意到，“碳三产业一期项目”在2020年2月提出，本是计划 2022年6月底前建成投产，经过这次延期后，该项目相较于原定投产时间延期了近两年时间。