文｜酒店观察网 

今年旅游需求爆发，带动酒店平均房价大涨，而且涨得有点离谱。虽然这可能是一个偶然现象，但酒店房价的价格中枢上涨，可能仅仅只是一个开始而已。

这一次的涨价由三个方面因素共同驱动，属于十年一遇的涨价。我们可以先对比一下美国的酒店房价历史。

1、美国酒店房价上涨历史

美国酒店ADR从1900年代的2美元增长到1990年代的60美元。疫情前，已经达到了130美元左右。

但是从图中也能看到，房价上涨并不是线性的，某个10年里可能会下降，某个10年里可能是温和上涨，而某个10年里可能会上涨很多！

比如，1910年代和1940年代，由于世界大战爆发，出行需求受到抑制，ADR下降；

1950年代，1960年代，1980年代由于经济持续繁荣，叠加消费升级，房价上涨近一倍；

1990年代和2000年代经济虽然不错，但遭遇了金融危机，上涨较为温和，分别上涨了50%和20%。

1970年代，由于高通胀，ADR上升幅度也达到了一倍左右。

由此可见，拉长周期看，酒店的房价势必会不断上涨。长期上涨的动力主要取决于成本！而成本的上涨主要取决于通胀率的高低。

美国100多年房价的平均年化上涨幅度是3.5%左右。大概也就比通胀率高一点点。然而房价短期的波动收供需影响大，而且波动会很剧烈。

因此，判断酒店房价的走势，需要从长周期和短周期两个角度来考虑。

2、短周期来看，中国酒店房价的上升不是线性的

咱们可以回顾一下过去房价的变化，除非遇到疫情和经济危机这样的特殊事件，房价的走势大都是不断上升的过程。但上升有快，有慢。快的时候，上升斜率很陡峭，慢的时候则好几年都在震荡。

以2010年到现在的走势来看。2010年到2012年上升很快。然后就是缓慢上升。

往前回顾，90年代两次大的通胀之后，房价上涨也很迅猛；然后是98年-2000年之后，房价也有一波快速上涨。快速上涨的背后都有一个共同的原因：货币宽松或者通胀率攀升。（引发通胀的原因不仅仅是货币宽松）

因此，假如货币宽松，房价在未来两年内出现攀升的概率就很高！等上升到一个平台后，房价可能会震荡好几年。等到下一次货币宽松，又会出现跃升式的上涨。

3、货币宽松正在进行时

过去一年多时间，我国的M2一直出较高的位置，达到了12%左右。很多人都在担心通胀要来了。但CPI却不断下降，甚至出现通缩的迹象。

这主要是因为央行虽然在有意宽松，但钱始终没有流入实体经济。

我国央行释放货币只能以债务的方式。央行先将钱释放到商业银行，商业银行再通过贷款的方式借给企业或者居民。疫情之后，由于信心不足，负债率过高，企业和居民都不愿意贷款，所以钱就始终流不出来。

这个卡点一直堵了一年多都没有疏通。

直到最近中央政府开始扩大财政赤字目标，发放上万亿国债才疏通。（明年还会继续宽松）换句话说，企业和居民不敢往前冲，只有中央政府带头冲了。

商业银行购买国债，中央政府拿到钱，转移给地方政府。地方政府带头“消费”！（也就是上基建项目）钱就流进了实体。可别小看这万亿国债，它是带着杠杆的，可以把力量放大好几倍。

举一个例子，A是开面包店的，他跟银行贷款1万买了面粉。面粉商收到1万后，又存进了银行，银行可以拿着这1万继续放贷。

这就是派生出来的货币。

当然，由于有存款准备金率的限制，银行不能无限循环下去，但现在的货币乘数是8倍！这个杠杆效应也是很大的。看到这里，我们就能明白为什么之前央行放了那么多水CPI不升反降了。

现在水找到了流出去的水管（财政宽松），可以想见，在未来的两年内，通胀率势必会抬升。（回到2%-3%，但也可能会冲到更高）于是酒店的各项成本都会增加，最终传递到酒店房价上。

我们可以看到的是，历史上有两次明显的财政宽松，一次是98年到2000年为了应对亚洲金融危机和国企下岗潮，另一次是2008年金融危机后的4万亿计划。

这两次财政宽松后，都伴随酒店房价的快速上升。我们还可以回顾一下工资和物价的变化。

95年之前，万元户是稀有物种，那时月薪不足500元。记得那会一碗重庆小面才1块钱左右。95年之后，万元户基本被两次大通胀消灭掉。2000年以后，工资普遍在千元以上。好多商品的价格都翻倍了。2008年以后，月薪万元开始越来越多，一碗面的价格也得七八块了。

总之，虽然通胀如同温水煮青蛙，一直在缓慢的推升物价，但在货币宽松的年份，可能会迎来一个脉冲式上涨，然后又继续温水煮青蛙。

由于现在央行的货币已经投放出去了，而且明年还会继续投放。等到货币在实体经济中流动起来，产生乘数效应，我们很可能会看到酒店房价会上一个台阶，结束2012年以来的震荡格局。

4、不同酒店的涨价幅度不同

酒店房价长期趋势主要取决于通胀率，但中短期跟供需相关度更高。2012年以来，五星级和四星级酒店的房价中枢不断走低；三星级和二星级酒店则缓慢上升。

似乎看起来中高端酒店的供需关系上更加不占优势。但回顾这几年各星级酒店的数量变化，就能发现不是那么回事。

四星和五星级酒店的数量虽有收缩，但变化不大。三星及以下酒店的数量收缩得很厉害。由此可见，中低端酒店的竞争更加残酷。供需更加不平衡。

房价稳定可能有两个原因：

1.出清掉落后产能，间接推动平均价格；

比如一家酒店房价是300元，另一家是400元。两家平均是350元。

但第一家倒闭后，平均价格就成了400元。

2.利润空间太小，不能再降价。

我们认为第一个原因可能占主导。现在中低端酒店的数量大幅低于2019年，一旦出行需求增加，就能看到短期房价的暴涨。换句话说，由于中低端酒店供给收缩更严重，当通货膨胀率上升时，他们的房价波动可能会更大。

5、房价上涨会迎来短期的利润增长

物价上涨传递到酒店的成本端需要一定的时间。其中传递最慢的是员工工资。而物价上涨会很快反映在房价上。

因此，在房价上涨的初期，酒店的利润率会有所提升。但随着成本端开始上升，利润率就会降低。在房价上涨的初期，由于出现了赚钱效应，所以竞争者会增加，导致供给不断增加。

一旦增加到临界点，供需平衡就会被打破。到时候，房价就会像2013年到2016年那样来回震荡，不再上升。

至少我们看到，二季度酒店的数量开始触底回升了。一场供给追赶需求的比赛正式开启。最近这两年会是酒店的蜜月期，既享受货币宽松带来的红利，也占据了供需关系的优势。

换句话说，长周期通胀率推升房价和短周期供需关系推升房价发生了共振。