文｜睿思网

历时5年，由国华人寿投资的上海·北外滩·国华金融中心终于在近期正式入市。成为继“友邦金融中心”之后，虹口北外滩上的第二座保险系“金融中心”。

资料显示，虹口国华金融中心处于虹口北外滩核心版块，距离黄浦江仅700米，与陆家嘴隔江相望，集10万平米的超甲双子塔、2.7万平米高端商业、8000平米赛事型运动中心为一体，将打造商务、娱乐、运动、生活一站式融合的城市综合体。

随着国华金融中心的落成，国华人寿的总部也搬迁至此。据国家金融监督管理总局网站披露的批复文件显示，国华人寿的营业场所已变更为“上海市虹口区新建路200号国华金融中心A栋第31、32、33、35层”。

从目前来看，北外滩金融中心在国华人寿的地产投资版图中，无疑是最成功的一项。

国华人寿落子地产

除了从事保险业务，国华人寿长期以来也斥资布局不少地产项目。

当中最出名的两大事件，当属2016年以32亿接手SOHO上海广场，以及联手中国金茂高价夺得上海北外滩地块。

事实上，国华人寿北外滩金融中心打造也经历了不少风波。

2017年，国华人寿联手中国金茂以41.24亿元的高价一举夺得了上海北外滩地块。当时，此举动同时轰动了地产界及保险界。险资进军不动产，成为了热点话题。

不过，这个热度项目，后续却因施工进展缓慢，成为区域为数不多的“磨洋工”项目，当中具体原因难晓，但从结果往回看，却多少有些端倪。三年后，意兴阑珊的中国金茂选择退出该项目的开发经营。2020年，国华人寿以11.91亿元全盘接手了金茂持有的项目股份，成为了北外滩地块的独立操盘人。

这对从未有过开发经验的国华人寿来说，是个不小的挑战。首先是来自建设成本的压力，其次，则是项目的后续开发运营。地块中配套写字楼、商场等商业，涉及到一系列开发、招商、运营等环节。

此外，根据出让要求，地块须引入持牌金融集团的中国总部。而彼时，国华人寿的注册地在武汉，总部办公位于上海中心大厦。严格按照引入制度，国华人寿必须进行迁移注册。

为了盘活该项目，国华人寿率先展开了输血计划。2020年，国华人寿以借款方式向项目公司上海坤茂置业提供13.6亿元的财务资助；次年，国华人寿再次向上海坤茂置业提供不超过18亿元的财务借款。

至于开发建设等事宜，国华人寿交由了宸嘉发展进行全过程代建管理。经过5年的摸爬滚打，项目终于成功入市。

除了北外滩金融中心，国华人寿旗下的地产项目还包括上海普陀桃浦智创城、长江新城康养综合体等。

但从目前已披露的信息来看，国华人寿在不动产领域的投资焦点已明显转向，更偏好康养社区建设。

据其2022年年报披露，其在上海就拥有普陀、崇明两个康养项目，并在杭州、北京、广州等一线城市不断储备该类项目。

就在上月23日，国华人寿投资7亿打造的普陀康养项目正式亮相，正式定名为“国华·合悦家上海普陀国际康养中心”，而“国华·合悦家”也成为国华人寿的康养品牌。

据介绍，国华·合悦家上海普陀国际康养中心总建筑面积4.1万平方米，内含267套独立养老公寓，96张护理床位，逾3000平方米的康养会所以及1000平方米的为老服务中心，计划在2024年正式开业运营，目前仅对外开放了体验中心。

国华人寿透露，作为其重点培养的战略新业务之一，国华·合悦家以上海、武汉项目为起点，未来将逐步形成东西南北中五大康养生态中心。目前，国华人寿已落地上海普陀国际康养中心、上海崇明国际医养中心、武汉长江新城国际医养中心三大康养项目。

值得注意的是，上海普陀国际康养中心的代建管理者，同样为宸嘉发展。

在国华人寿的地产投资版图中，宸嘉发展是个极其重要的存在，不仅参与了部分项目的代建管理，还接手了国华人寿不少地产项目。当然，这与他们的背后大老板同为刘益谦相关。

刘益谦的地产腾挪

刘益谦被媒体称为“资本狂人”，因其以2.8亿港元买下了鸡缸杯，并以10.48亿元拍得《侧卧的裸女》，在资本圈名声大噪。

通过在投资界长袖善舞，刘益谦家族的财富如今已经积累到380亿元，并在2023胡润全球富豪榜中位列第513位。

暂且抛开项目不谈，刘益谦本身就是个地产投资爱好者。市场传闻，他曾于2009年动用60亿资金参与保利地产、首开股份和金地集团等8家公司的定向增发，只是后因楼市调控股价大跌导致有所亏损。

刘益谦曾公开表示，自己在上海有数百套房产，“多到数不清”，其中一套就是2008年以约7540万元购买的557平方米汤臣一品公寓。据传言，其在上海浦东有三套汤臣高尔夫别墅。

此外，2010年，刘益谦更耗资买下5.34亿元上海环球金融中心69、70层办公物业，单价8.2万元/平米。

对地产情有独钟的刘益谦，自然不会放过地产开发生意。

除了通过控股国华人寿切入住宅地产并试水康养地产赛道，刘益谦还成立了一家地产开发公司，也就是上文提及的“宸嘉发展”。

资料显示，宸嘉发展成立于2020年11月，业务板块包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营和物业管理，设有上海、深圳、武汉、成都四个区域公司和一个项目管理中心。

公司由香港企业宸嘉发展持股100%。据股权穿透，该香港企业背后实控人正是刘益谦。

而担任宸嘉发展董事长的陈佳，另一个身份是刘益谦的女婿，目前陈佳还担任国华人寿保险投资总监兼不动产投资事业部总经理。

这也不难解释，为何宸嘉发展的大部分项目，都是从国华人寿手中获得。

如宸嘉发展在武汉的成名之作“宸嘉100-嘉佰道项目”，地块最初是由国华人寿旗下地产公司摘得；宸嘉发展旗下持有的成都锦江区顺江路项目即阿玛尼艺术公寓，国华人寿亦是项目两大资方之一。

类似的项目不胜列举。通过不停地左右倒腾，宸嘉发展也一度迅速成为地产界的“黑马”。

只是，这也引发投资者的好奇：国华人寿真金白银接手的地产项目，为何大部分已经转到宸嘉发展名下？是资产整体转让？转让金额是多少？是代建？国华从拿地开发变成财务投资？项目利润又怎么分配？

对于以上一系列疑问，国华人寿尚没有给出正面回答。