文｜丁祖昱评楼市

这两日，地产股迎来久违上涨。

消息面上，据媒体报道，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，涵盖50家规模房企，国有和民营房企会被列入其中。

“白名单”扩容后的50家房企，将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。

与此同时，监管部门还向金融系统下达了“三个不低于”的要求。

从近期动向来看，政策开始从市场本身朝着关注企业主体转变。

事实上，目前房企在融资“输血”端和销售“造血”端，都没有明显的改善。近期，有关房企融资支持政策和会议不断，后续关键还是在于落地实施。

1.房企“白名单”扩容和“三个不低于”

事实上，消息面上有两个重要的关键点：

一个是监管机构正在起草的一份中资房地产商白名单。这些房企将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。

今年1月，央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会，其中明确要防范化解优质头部房企风险，随后首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。

而此次50家规模房企名单，是较今年年初具有系统性重要性优质房企的范围有所扩容。

第二个关键信息是，在11月17日央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会上，监管部门还向金融系统下达了“三个不低于”的要求。

具体来看：

1、各银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速。

2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行对公房地产贷款增速。

3、对非国有房企个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款增速。

这相当于给金融机构设定了具体的指标门槛，并首次提出针对非国有房企的贷款支持。

10月底，中央金融工作会议提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。随后，关于支持房企融资政策不断，各项政策精神与中央金融工作会议一脉相承。

11月7日和11月17日，监管部门分别召开了房企座谈会以及金融机构座谈会，了解行业资金状况和房地产企业融资需求，同时研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。

在11月17日的金融机构座谈会上，再一次强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资等。

另外，11月19日，证监会明确将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

如今，“白名单”再次扩容，对房企融资将产生一定的利好，但最终仍需看政策落地效果。

2.房企仍陷融资和销售困局

2022年末，房企融资政策迎来转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

进入2023年，先后有多个部门陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。下半年尤其是四季度以来，房企融资面利好政策力度持续加大。

但融资仍未有全面回暖，房企仍深陷融资难困局。

先来看房企融资情况。CRIC监测数据显示，2023年1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。10月单月融资规模仅为213.6亿元，同比减少52%，创下2020年以来新低。

在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

再来看房企到位资金规模。国家统计局数据显示，2023年前10月房地产开发企业到位资金10.73万亿元，同比下降13.8%，降幅创年内新高。此外，国内贷款、自筹资金的降幅分别为11.0%和21.4%。

这意味着，房地产行业资金面仍然承压。

实际上，在面临融资难的困局下，房企销售端乏力也加大了资金面的压力。

国家统计局数据显示，房地产开发企业销售回款（个人按揭款+定金及预付款）自5月开始由增转跌，前10月累积销售回款同比去年下降9.95%，降幅较前9月进一步扩大。

房企销售业绩也很能说明问题。CRIC数据显示，2023年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比微增，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位；1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

在融资输血难、销售造血受阻的现状下，房企仍将面临较大的偿债压力。

CRIC数据显示，2024年一二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，明年上半年房企的债务压力依然较大。

一个事实是，房企仍处于“水深火热”之中，这也是政策不断加码的根源，因此政策如何落地，对防范和化解房地产金融风险至关重要。

目前来看，房地产行业融资政策持续迎来利好，但当前房企亟需具体可行的纾困措施，政策落地实施才是关键。

融资和销售，是房企资金最重要的两大来源，当前融资全面开闸短期无望，销售成为房企“回血”关键。企业应抓住近期政策利好窗口期，加强销售促回款，加快项目去化；同时加快优质资产处置工作，促进现金回流。

此外，企业应调整经营策略，不断优化调整资本结构和融资结构，积极探索不动产私募投资基金、公募REITs等新的融资窗口。