界面新闻记者 | 张熹珑

香港土拍市场持续遇冷。

1-11月，香港政府、香港市建局和港铁公司共推出9个项目，其中多达6个项目流标。据界面新闻统计，流标地块的估值在8至130亿元（港币，下同）不等，若以每块地皮的估值下限计算，流标土地总金额高达约240亿元。

11月30日，市场调研机构高力香港表示，这是香港土地供应史上流标次数最多的一年，预计今年港府卖地收入难以达标。

2月发布的2023/24年度《财政预算案》预计全年卖地收入可达850亿元。今年以来，只有2块政府官地售出，带来约71亿元的收入，加上约50亿元补地价收入，总收入约121亿元，仅完成了目标的14%。

香港楼市市况疲弱，发展商投标拿地积极性大打折扣，体现在两方面，一是投标企业减少，二是出价相对保守。流标项目中，有5块地皮接到1至4份不等的标书，因地价标金未达政府所定底价流标收场。

最新的一个项目为11月9日港铁（00066.HK）旗下的东涌东站第一期物业发展项目，更是出现罕见的“零入场”情况，该项目即日流标，成为港铁公司过去10年反应最差的招标项目。

这也是东涌区第3块流标的住宅地皮。东涌之所以“无人问津”，主要由于该地段位于新发展区，民生基建和商业配套尚未完善，包括东涌东站于2029年才竣工。项目回报期长、升值空间难以预判，显然地产商不愿当“开荒牛”。

除了整体市况和经济前景，建筑成本及利息成本上涨也让发展商出手更慬慎。例如荃湾油柑头项目要求发展商还需建设地下购物街、各种行人连接通道，以及小区中心、精神残疾人士宿舍等政府设施；港铁小蚝湾项目第1期则要求中标公司负责兴建港铁小蚝湾站，直接影响资金回笼的时间。

流标项目之一的东涌第106B区吸引了新鸿基地产等4家地产集团投标。新鸿基地产副董事总经理雷霆此前曾表示，东涌地皮位置偏远，找建筑工人颇为困难，且近年建筑费上升不少及项目建筑期亦颇长。

这也将延缓北部都会区的发展。东涌和北部都会区均采用了“基建先行”的规划，前者标价对未来北部都会区的楼面地价有借鉴意义。市场对于东涌地皮的投资意愿冷淡，也可能给长远私人房屋土地供应带来挑战。

尽管最新一份《施政报告》提出“减辣”，但一个月以来未见明显效果。《施政报告》发布后的两周内，主要新盘推售的首日售出率只达到了24.6%。今年年初香港楼价7%的升幅在下半年已全数蒸发，自2021年高位回调约21%。

另值得指出，经过近几年的市场淡净，香港开发商手上有一定量的积货，去库存的需求远远大于开发新盘。仲量联行数据显示，目前已落成未售出的单位数量已升至1.83万个，为2007年以来的最高水平。

本土地产龙头纷纷推出新盘促销。新鸿基地产YOHO WEST在11月下旬开售，平均呎价10888元，创近7年来新盘首批平均呎价新低；信和置业旗下的扬海，将最高总折扣优惠由原本20%扩至33%。

根据港府本财政年度的卖地表，仍有3块地皮未推出市场，包括湾仔和金钟两块商业地皮，以及元朗一块三合一工业用地。高力香港研究部主管李婉茵认为，面对高息环境持续，现时写字楼空置率高企，再加上2025至2026年将增加近700万呎楼面供应，尚无迫切性在短期内再推商业地皮，否则很大机会再流标。

多个项目流标收场，以卖地收入为大头的政府“小金库”吃紧。11月8日立法会会议上，香港署理财经事务及库务局长陈浩濂指出，本财政年度的综合赤字或将超过1000亿元。对比《财政预算案》预计财政赤字为544亿元增加了近一倍。

据香港库务局数据，截至本财政年度前六个月（截至今年9月30日），财务状况为1777亿元赤字，财政储备为6571亿元，已倒退至约为2011/12年度水平（6691亿元）。有立法会议员提出，目前财政储备只能应付政府9个月开支，是27年以来的最低水平。