界面新闻记者 | 王妤涵

为加快项目去化，开发商的促销手段层出不穷。

近日，位于深圳龙华区的住宅项目富基云珑府因推出“0.5成首付，剩余2.5成由开发商垫付”的活动受到市场关注。

据片区中介介绍，该活动购房者可以先付0.5成首付，然后再另外签订一份协议，把剩余的2.5成首付分散到后续的月供中，这样一来部分户型的首付不到50万元，对于购房者来说可以减轻一部分首付压力，但与之对应的就是每个月的还贷压力增加很多。

另外还有多位中介人员告诉界面新闻，这一活动在近期有过一些宣传，但后来并未执行下来。

12月7日晚间，富基云珑府在微信公众号发布了一则声明，否认了“0.5成首付”的促销活动，并表示将严格执行市场监督相关规定。

据深圳市房地产信息平台显示，富基云珑府备案名称为“云珑府”，项目位于龙华区龙华街道油松路与工业路交汇处东北侧，于去年12月开盘，共推售251套住宅，建筑面积约123-155平方米，备案均价约6.4万/平方米，每套总价区间在710万-1016万/套。

项目开盘至今已有近一年时间，去化一直不理想，目前只卖出去了不到40套房子，算下来，去化率还不到15%。

此次“超低首付”事件，也可以看出，开发商就是从降低首付、入市门槛下手，来促进项目销售业绩的提振，加快项目去化。

在此之前，该楼盘也曾有过多次营销活动。

今年9月，该楼盘曾推出“买一套送一套”活动，即买一套云珑府的房子，送东莞一套房子的部分首付，或者是赠送深圳大鹏区的一套统建楼；如果两个方案都不想要，项目会根据不同户型给予相应的折扣优惠，优惠空间大约在8.47折到8.7折之间，折后单价约5.4万-5.57万/平米。

再往前追溯至今年4月，该项目还推出了85折的优惠活动。

据业内人士介绍，该项目去化不理想主要是因为楼盘所处位置相对较偏，交通不便利，片区还没通地铁，周边城市面貌相对老旧，再加上产品本身面积偏大、总价也较高，在当前买方市场情况下，这类非核心区的楼盘一般都不好卖。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于这类活动需要注意的是，“超低首付”的另一面就是高月供，如果“超低首付”涉及对接第三方融资，即开发商将最低三成首付下剩余的2.5成首付，嫁接到第三方融资（比如小贷公司、消费贷），那么就违反了差别化住房信贷政策。购房者要看清贷款合同，因为这类融资往往利率很高，导致月供大幅度增加。

而即便没有嫁接这类业务，购房者也要清醒地认识到，凡是“超低首付”的项目，必然意味着开发商资金链紧张，后续项目能否顺利交付存在一定不确定，即便能交易，也要防范低品质交付。

在整体楼市环境不乐观的情况下，房企普遍面临去库存压力，富基云珑府也只是众多楼盘中的一个缩影。

易居研究院数据显示，截至今年9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51221万平方米，环比增长1.4%，同比减少1.7%。尽管库存少于去年同期，但从环比指标看，三季度末库存规模有所增加，去库存周期处于高位。

据CRIC监测，今年上半年TOP10、TOP11-30房企开发中、已竣工存货占总货值比重低于行业平均水平，并且已竣工存货规模呈现小幅回落，TOP10房企最大降幅达到6.5%，超六成房企已竣工存货上涨，现房去化是众多房企的当务之急。

深圳市场目前也面临困存增加的压力。

据深圳房地产信息平台数据显示，截止今年11月末，深圳一手住宅库存面积达到51.90万平方米，共计52018套，环比上升4.4%。按照过去每月的平均去化，深圳11月份市场上的新房去化周期达到了19.6个月，环比10月份增加近一个月，去化周期明显提升。

在销售方面，由于深圳11月出台了“降低二套房首付比例”和取消“豪宅线”两项利好政策，叠加此前9月份“认房不认贷”的执行、以及市场今年以来的自我修复，深圳楼市交易量终于在年底之前出现了上升势头，但并未明显好转。

据美联物业统计，今年11月份，深圳一手住宅共计备案成交2773套，同环比虽然均有上升，但幅度只在5%，这意味着市场成交量没有明显回升，政策的刺激效果依然有限。

不过在近期降低二套房的购房门槛降低后，尤其是户型面积在90-144平方米之间的物业，成交量短期内出现了上升。

美联物业数据显示，深圳11月的二手房共计备案3133套，环比上升12.9%、同比上涨44.5%，这一增长幅度相比新房提升明显。

交银国际分析师谢骐聪指出，预期进入2024年后，政策将为开发商提供更直接、更长期的支持，预计政府将制定更多长期政策，来改善整体房地产的库存结构，并保障中低收入群体的住房需要。