国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）将于12月22日正式发售，基金募集期为2023年12月22日至2023年12月25日，认购价格为3.050元/份，预计募集资金30.50亿元。国泰君安城投宽庭保租房REIT是由上海国泰君安证券资产管理有限公司作为基金管理人和资产支持证券管理人参与的第四单公募REITs，项目由国泰君安证券股份有限公司担任财务顾问，是长三角区域首单保租房REITs产品。

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上海市中心城区资产+“城投宽庭”品牌赋能

公开资料显示，城投宽庭是上海城投集团2019年发布的租赁住房品牌，以全生命周期管理为核心理念，致力打造“居于宽处、庭放美好”的租住生活方式，推动保租房向标准化、品牌化发展。本次作为首发资产的江湾社区和光华社区位于上海市中心城区杨浦区，毗邻上海城市副中心之一的江湾－五角场，地处杨浦区大创智重点功能区，周边科创企业林立，汇聚了大量科创精英人才。社区紧邻地铁10号线，约35分钟可抵达上海16个辖区中的11个；板块内拥有复旦、同济、湾谷科技园、创智天地等，高校林立、产业聚集，为项目带来持续稳定的租户客群。社区采用了集租赁住房、商业配套、共享空间为一体的复合运管体系，周边商业休闲配套完善，充分满足租户的日常生活需求。两处社区总建筑面积为16.94万平方米，项目估值30.53亿元，平均出租率为93%，项目现金流稳定且保持持续增长态势，2024年度的现金分派率预测值为4.28%。

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发起人实力雄厚可扩募资产储备和管理经验丰富

该项目发起人上海城投（集团）有限公司是专业从事城市基础设施投资建设的上海市属国有企业集团，聚焦路桥、水务、环境、置业四大业务板块，完成300余项市重大工程的投资建设任务。除江湾社区和光华社区外，上海城投集团持有或运营的同类基础设施资产共13,425套，项目储备充足，管理经验丰富。

保租房REITs具有较强防御属性工程建设驶入快车道

业内人士表示，保障性租赁住房（简称“保租房”）REITs独具穿越周期抗风险、长期持有稳收益的特性，二级市场整体表现在市场回调期间展现出较好的防御属性。保租房作为国家住房保障体系建设的重要一环，相较于公租房和廉租房具有三点特征，一是面向新市民、新青年，覆盖范围广；二是客群居住品质要求较高，平均支付能力强、支付意愿高；三是具备高品质/专业的建设运营。上海市常住人口数量庞大，高知人群占比较高，租赁住房需求持续旺盛，目前租赁住宅用地主要位于浦东新区、闵行区等地，区位以外环外为主，外环以内供应较稀缺。该项目周边无新增供应，区域产业发展，人才加快集聚，租赁需求旺盛，未来发展潜力较大。

今年10月底的重要会议也将加快保障性住房建设列为“三大工程”之一。为响应中央号召，近年来上海市持续发布保租房相关支持政策及管理细则，鼓励和规范上海市保租房发展。在相关部门的大力支持下，上海市保租房建设也在稳步推进中，预计在十四五期间新增建设保租房47万套。保租房REITs的发行将有助于解决重资产行业的低周转率问题，打通保租房“募投建管”闭环，加快项目建设、扩大房源供给、及时解决人才住房困难问题，对“三大工程”建设目标的早日实现起到了积极的促进作用。