文|迈点   文献驻

近来，“天津丽思卡尔顿成功被卖”的新闻引起酒店行业的广泛关注和讨论。讨论的核心关键，无外乎“多轮降价”、“奢华酒店”、“成交价20亿”、“买家神秘”等。

根据阿里资产拍卖网，天津丽思卡尔顿酒店属于天房商业（天津）有限公司等3户不良债权资产包公开转让处置项目的其中一项，本次为该标的第四次拍卖，总体成交价20亿元。该标的另外两个抵押物分别是三亚洲际酒店和光合谷温泉酒店，三者建筑面积合计19.9万平方米。

这个价格相较于酒店净资产原估值的45.3亿元，可谓是拦腰折断，大幅度折扣。而曾经风光无限的天津丽思卡尔顿，其新主人身份也仅仅是被“买家H521”这几个字符轻描淡写地代替。

事实上，近年来明星奢华酒店被拍卖的消息屡见不鲜，不少奢华酒店被摆上货架，难道这门生意真的不香了？

“主角”天津丽思卡尔顿

公开资料显示，天津丽思卡尔顿酒店是天津市标志性建筑，也是天津首家奢华酒店，其坐落于原英租界，酒店前身是1890年创建的戈登堂，当时英租界的工部局大楼。该酒店也是丽思卡尔顿在中国唯一身处历史建筑的奢华酒店，自2013年开业至今颇受好评。

而同样被摆上货架的三亚洲际酒店和天津光合谷（天沐）温泉度假酒店，也可圈可点。前者是三亚第一家绿色环保酒店，于2013年开业，也是三亚热度最高的酒店之一，在一些平台上甚至能排到热门榜单No.1；后者则是天房集团与天沐集团联袂打造的五星级高档酒店。

值得注意的是，三间酒店背后实控人是天津的天房系，包括天房商业（天津）有限公司、天津天房建设工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司，都是天津较为知名的国有房企。

正如前文所述，这3家酒店并非首次出售，天房集团多年间一直在寻求出售手中的酒店业务板块，负债是其“寻求买家”的根本原因。2018年天房集团负债总额超过千亿元；2020年起，多次发生债券违约事件，被列为失信被执行人、被执行人，被限制高消费。

如今天津丽思卡尔顿等三家酒店的成功售出，可谓回笼资金的重要手笔，但对于整体情况而言，仍是杯水车薪。

要知道，丽思卡尔顿作为全球首屈一指的奢华酒店品牌，从19世纪创建以来，一直遵从着经典的风格，成为名门、政要下榻的必选酒店。由于极度高贵奢华，它一向被称为“全世界的屋顶”，尤其是它的座右铭“我们以绅士淑女的态度为绅士淑女们忠诚服务”更是在业界被传为经典。目前来看，丽思卡尔顿酒店在全球35个国家和地区运营超过110家酒店，中国共有15家丽思卡尔顿酒店，分布于香港、北京、上海、澳门、广州、深圳、海口、三亚、成都、西安、天津、南京、哈尔滨等13个城市。

迈点注意到，跟天房集团模式一样，在中国的丽思卡尔顿品牌，擅长与地产开发商携手合作。例如北京华贸丽思卡尔顿酒店、北京金融街丽思卡尔顿酒店分别与华贸地产、金融街合作，广州、成都和哈尔滨的丽思卡尔顿酒店则与富力地产合作，深圳的是与星河湾地产合作的星河丽思卡尔顿酒店，位于海南三亚的金茂亚龙湾丽思卡尔顿酒店则是与金茂合作。

此项交易的另一个关注点则在于“买家H521”的身份成谜，有人认为买家可能是来自北京的一个神秘的国有酒店管理公司，该公司财政年终结余会用来收购优质酒店资产，从不对外披露；也有人猜测，可能又是煤老板出手，毕竟海南香水湾富力万豪酒店、雅居乐在海南清水湾的3家度假酒店、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店、三亚湾W酒店、北京威斯汀大饭店等等奢华酒店收购背后，都指向了煤老板。

奢华酒店拍卖潮愈演愈烈

纵观近几年酒店行业被拍卖的情况，迈点发现，作为奢华酒店被拍卖的天津丽思卡尔顿酒店，显然只是一个微观缩影。随着房地产行业进入新的生命周期引发变革浪潮，以及口罩导致的运营不佳，奢华酒店要么被当作业主的“包袱”被无情丢掉，要么成为还债的重要筹码。

将时间线往前拉，金茂北京威斯汀大饭店成功被卖。10月17日，中国金茂发布公告称，北京渤海润泽商业管理有限公司在公开挂牌程序中以约28.01亿元的价格，竞得金茂北京置业100%的股权。而金茂北京置业主要持有金茂北京威斯汀大饭店，该酒店为一家五星级酒店，在2008年开业，拥有550间客房及套房，据第三方平台显示，日常普通房型的房价在1400元/晚左右。

另一个在今年比较轰动的事件当属上海宝格丽酒店被挂牌出售。10月11日，华侨城（亚洲）发布公告称，其间接非全资附属公司华侨城上海置地计划以不低于人民币24.3亿元（含增值税）的价格，于北京产权交易所透过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。而其中，就包括开业5年、位于上海核心地段的明星项目上海宝格丽酒店。这是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店。

根据其酒店官方网站及部分酒店预订网站显示，上海宝格丽酒店大部分客房的常规价格均在6000多元-8000多元一夜，是普通五星级酒店客房价格的至少3-4倍，其最贵的套房，甚至每晚价格超过30万元。

除却上述两桩拍卖之外，在今年还有上海虹口三至喜来登酒店、南京金奥费尔蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲大酒店等被摆上拍卖货架上；而再往前数，上海外滩茂悦大酒店、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海网红地标“深坑酒店”（即上海佘山世茂洲际酒店）等，也都是奢华酒店被卖或被挂牌出售。

据迈点研究院不完全统计，今年以来（1-11月），拍卖价格在亿元以上的酒店数量共计124起，不乏上述提到的喜来登、费尔蒙、威斯汀等国际知名品牌。

迈居副总裁黄栋庆表示，几乎每天都会有酒店在出售或收购，这在资产交易领域属于经常发生的事情。在成熟的市场情况下，酒店资产的增值就是靠运营后的资产转让实现的。

随着奢华酒店拍卖数量的增多，也为当下的资本市场提了醒，尤其对于那些需要大量投资且回报周期长的项目，只有更谨慎、更科学地做好风险预估，才能避免自身陷入运营困局，并为自身带来正向赋能和更大收益。

格局正在被打破重塑

诚然，如果将包括天津丽思卡尔顿在内的系列奢华酒店拍卖事件，简单归于这门生意不香了，显然有失偏颇。在黄栋庆看来，似乎将其糅合进市场格局的发展变革，显得更为客观。

回顾中国高端酒店市场来看，以1983年广州白天鹅宾馆开业为起点，中国酒店业正式有“高端”概念。随后，国际高端酒店品牌开始在中国试水，洲际、凯悦、希尔顿、万豪、雅高、温德姆等，都在2000年前，完成中国市场的探索。

紧接着，2000之后，得益于市场经济的全面发展和地产行业的飙速前行，以及互联网进程，在国内尝到甜头的国际高端酒店品牌开始加速布局，形成井喷之态。截止目前，希尔顿、洲际、万豪、雅高、温德姆在华的酒店数量都已经有达到数百级别。而他们还在不断加码布局，比如万豪在3月宣布继续拓展中国市场业务版图，并预计在2023年开设47家酒店，共计约1.2万间客房；而洲际截至2023年9月30日，在华共有672家开业酒店和512家筹建酒店，总规模超过1000家。

当然，在此期间国内酒店品牌也在跃跃欲试，从经济型酒店向上探索，逐步挤进高端阵营。比如华住集团，便是经济型酒店里最早探索高端品牌的集团，包括旗下自主高端品牌禧玥酒店，以及通过收购花间堂、德意志酒店集团等，成功步入高端阵营。此外，首旅、金陵、柏联酒店、美豪高端系列、亚朵的高端品牌等，这些国内高端品牌，也都在逐步提升影响力，但相较于国际高端品牌而言，话语权显然依旧不足。

但到了如今，这种局面正在被悄然改写。

一方面，随着国内大众消费意识升级，文化自信、民族自信逐步提高，而国际高端酒店品牌在设计和运营层面，可能没有细化到贴合实际需求，故而使得原有被国际高端品牌垄断的行业格局正在逐步瓦解，这一点从不少国际酒店品牌旗下项目因为经营不善被挂牌，可以看出一二。

另一方面，高端酒店加速洗牌，本土化高端品牌开始进一步扩大规模和影响力，这一点，有两组数据可以充分证明。

第一组数据：综合迈点研究院发布的中国酒店业发展报告显示，今年以来（1-11月份），国内高端酒店开业数量为118家，国际高端酒店开业数量为109家，奢华酒店开业数量为27家。可见，国内数量位于领先。

第二组数据：综合国内国际高端酒店品牌2023年上半年财报数据来看，国内选手成绩更优异。比如国际阵营中的万豪、希尔顿和洲际，2023年上半年同比去年纷纷上涨，增长情况分别为22.58%、25.04%和24.10%，而国内高端酒店品牌代表中，亚朵以93.10%的增长率傲视群雄，君亭和华住则分别实现了57.13%和65.05%的营业收入增长。

此外，地产新周期的一个显著特点是，拿地不再成为地产公司重要的日常动态，“存量优化”将成为当下及未来不可忽略的核心关键词。比如在酒店拍卖案例中，要么是继续由原有酒店品牌运营，要么重新升级改造，进入新的生命周期。而迈点在曾经的《国际五星酒店拍卖热潮：高端酒店市场竞争的新篇章？》就有过详细阐述，通过丰富产品内容、管理上要更加灵活、资产运作上探索更多渠道，或许就能助力自身修建护城河，进一步提升资产价值。

可以看得出，尽管高端奢华酒店仍然值得深耕布局，但其格局正在被打破重塑也是不争的事实。而这，对于各位在牌桌上的选手而言，显然是机遇与挑战并存。尤其是对于国际选手和国内选手两大阵营来说，能不能势均力敌，打成平手，都值得拭目以待。