文｜睿思网

“blinq博邻”，这只博枫资管设立的租赁住宅品牌，从一开始就瞄准了中高端市场。但如今看起来，这个曾经充满机会的蓝海市场并不美好。

“上海五角场博邻行政公寓”是博邻blinq打造的首个中高端长租公寓产品。根据最新消息，目前五角场博邻公寓A栋出租率超80%。

该出租率情况并不算出色。尽管博枫对外宣称项目于今年三季度启动租赁，但实际上五角场博邻公寓早已于7月开始对外营业，至今已运营达半年。

市场认为，定价偏高或是五角场博邻公寓出租率增长缓慢的主要原因。据悉，博邻公寓月租金约为1-1.5万元/月，而所在片区公寓产品租金普遍在5-6千元/月左右。“尽管中高端市场需求尚在，但始终是个小众市场。”相关人士直言。

随着长租公寓市场步入集中供应期，更多租赁住房产品入市，五角场博邻公寓也或将面临新一轮的市场冲击。博枫又将如何应对？

中国首秀水土不服

五角场博邻公寓是博枫在中国的首个租赁住宅项目，标志着博枫在中国租赁住宅板块布局的起点。

该项目为博枫于2022年从由富力与合景泰富手中收购的租赁住宅项目，位于上海杨浦区新江湾城板块，包含办公、商业及酒店业态，经改造为长租产品推向市场。由博枫新设立的中高端长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理，并正式命名为上海五角场博邻酒店及行政公寓。

其中，五角场博邻公寓分为A、B两栋独立公寓楼，约340套公寓客房，囊括47-100㎡的多样房型。

尽管博枫此前在海外已有多年的长租公寓项目运营经验，但在中国的首个长租项目运营上，却稍显“水土不服”。

最先入市的是博邻酒店，于2022年9月25日开业。按照当初的开业计划，五角场博邻公寓将经装修改造后于2022年四季度及2023年二季度陆续开业。

最终，五角场博邻公寓推迟至今年下半年才正式对外亮相，且目前仅推出A栋公寓。博枫并未透露B栋公寓的入市时间。

市场人士称，五角场博邻公寓推迟入市，或与改造工作延迟以及市场需求不如预期有关，“相信后者占大多数，毕竟项目定位高端，月租达一万元以上，这必然进一步缩窄市场。当然，有相当消费能力的人群确实尚在，只是，既然能承受该租金，为何不直接买房呢？”

从五角场博邻公寓对外宣布之初，市场便已开始对其高端定位及定价表示担忧。不过博枫对此则表现乐观。

博枫大中华区房地产投资负责人黄迎迎曾在接受媒体访问时表示，尽管很多人认为月租1万元以上偏高，但“我们发现这个定位很有市场。”其信心主要来自项目所在片区的客群组成分析判断。

据了解，五角场博邻公寓所位于的新江湾板块，周边围绕着众多科创和新兴行业企业，包括尚浦领世、创智天地、合生汇、五角场、世界500强产业孵化基地等，员工普遍收入较高且对品质生活有追求。另外，项目临近复旦和同济，海外留学生和外地前来读MBA的学生也有相关租赁需求。因而，五角场博邻公寓也重点主攻五角场、新江湾以及10号线沿线企业的高级管理人员、精英人士等人群。

但从目前出租情况来看，市场的担忧不无道理。五角场博邻公寓A栋未满租，这也令B栋的入市更布满不确定性。

如何挖掘新增租赁需求，将是对博枫即将入市的又一高端租赁项目运营能力的“大考”。按照推售计划，“blinq博邻”第二个长租项目“上海静安博邻行政公寓”将于2024年一季度入市。

该项目为“blinq博邻”于今年8月收购，此前为由朗诗寓运营的静安区聚源大厦，地上建筑面积约1.8万平方米，可提供约280套租赁住宅，同样定位中高端市场。

高端租赁市场降温

“blinq博邻”所面临的租赁挑战，也反映出当前中国长租公寓市场正在发生的结构性变化。

此前，仲量联行对长租公寓投资赛道细分为高端公寓市场、中高端公寓市场、大众化公寓市场、蓝领公寓及企业宿舍市场四个类别。其中，高端公寓月租金基本不低于2万元/月，大众化公寓租金则在5000-10000元/月。

调查结果显示，2023年超过7成的投资人在未来三年内将聚焦在大众化公寓市场，相较于2021年增长了30%。与之相比，高端公寓市场的投资意愿则明显下滑。2021年，有超过5成的投资人愿意进入这一细分赛道，而2023年，这一数字不足2成。

分析指出， 尽管近年中高端公寓市场新增房源不断增长，但对应的新增需求并未及时跟上，这主要由于经济环境尚未完全转好，消费降级成为主流，加上企业正面临改革调整期，对员工包括高收入人群的薪资等也造成一定的变化，高端租赁需求也必然随之有所下降。

数据显示，仅上海区域，2020-2023年8月间新增房源量不断增长，其中2022年开业房源达2510间，增长超217%。2023年仅1-8月就新开了9个项目，房源量达3248间。市场竞争愈发激烈。

另一方面，自2022年起，随着保障性租赁住房细则不断完善，带来金融、财税等一系列利好政策。保租房提升的供应端对应的正是大众化长租公寓赛道。这也是投资人选择放弃高端市场，转而大力加仓大众化长租公寓产品的原因。

但从长远来看，长租行业仍有巨大增长空间。多家研究机构认为，我国住房租赁需求规模仍有增长空间。其中，单就上海，就有超过1000万的外来人口，这将成为租赁住宅市场发展的主要驱动力。

尽管“blinq博邻”首秀未尽如意，但博枫同样始终看好中国长租市场。此前博枫更透露，将在2023-2024年加大对长租板块的投资，但投资会更为多元。

据称，除了中高端项目，博枫还会考虑更下沉的市场端，同时还可能选择与其他运营商合作，甚至考虑再建立新的长租品牌。而在项目的选择上，则更偏重于靠市中心的位置，并最大程度确保周围不会有新增供应为佳。

市场人士指出，尽管五角场博邻公寓的出租率未及理想，但至少为博枫长租产品打下了良好的品牌基础，这也有助于博枫在长租领域的深耕拓展，“毕竟有些项目是负责立标杆的，若能取得不错的业绩则更好。”但博枫还需要进一步提高自身的运营能力，才能获得市场的更多青睐。