界面新闻记者 | 王婷婷

2023年，房地产市场深度调整依然在持续，房企普遍面临资金压力，这为大宗交易市场活跃创造了条件，一些商业资产相继被摆上货架，“煤老板”、“水泥老板”们前往上海开启“买买买”模式。

到2024年类似的交易还在继续上演。1月2日，天眼查APP显示，上海金山万达投资广场发生股权变更情况，大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东名单，新股东为苏州联商贰号商业管理有限公司，背后的金主则是中联基金。

加上上海松江万达广场、周浦万达广场在2023年被大家保险接手，目前上海已有三座万达广场被金融机构买下。

不只是万达广场，上海2023年还有宝格丽酒店、万达瑞华酒店、中粮海景壹号、喜来登酒店等优质资产换了新东家。

1月4日，据戴德梁行发布的2023年大宗交易报告显示，2023年上海大宗交易市场共录得806亿元的成交额，同比2022年下降8.9%，降幅收窄；成交宗数创近五年新高，为115宗，市场投资交易情绪活跃。

从买家类型来看，2023年投资型买家继续占主导，全年成交占比达79%，且以个人投资者和机构为主，公寓住宅及办公、产业园等资产备受关注。在2022年，投资型买家还只占65%，过去的一年，投资型买家出手更频繁。

自用型买家在2023年共成交50单，其中约76%投向了办公、研发办公类资产，尤其青睐一线江景或重点核心区的物业，总价多控制在10亿元以内。

具有代表性的是，位于浦东新区的张江半岛科技园被宁波政府平台购入，成交面积34776平方米；成都某国企收购了位于浦东新区的张江368生物医药产业园，成交面积20537平方米等。

戴德梁行指出，国企买家，尤其是外地国企买家，近两年在上海市场的投资逐步攀升，从产业联动角度出发、青睐产业园及大虹桥区域办公楼。比如宁波政府平台购买位于青浦区的虹桥世界中心D1办公楼，成交面积20349平方米。

从成交资产类别来看，办公或研发办公常年稳居首位。戴德梁行数据显示，2023年办公、研发办公成交总额达281亿元，占比35%；公寓、住宅紧随其后，以131亿元、16%的占比居于第二。而得益于太古地产斥资97亿元购买前滩及洋泾地块，综合类业态成交占比升至第三。

除此之外，2023年高端酒店资产的成交也成为亮点。在去年第四季度，黄浦绿地万豪、外滩万达瑞华、华侨城宝格丽酒店等资产接连成交，将该类别占比拉升至11%。

12月底，位于黄浦滨江的绿地万豪酒店被一家银行接手，网签总价格约为14.88亿元。在此之前，北京鹰朗商业管理有限公司变成为上海万达瑞华酒店全资股东，江苏金峰水泥集团以底价24.3亿元竞得上海宝格丽酒店。

2023年9月份，位于上海虹口北外滩区域的三至喜来登酒店也被摆上货架拍卖，起价16.43亿元，最终拍下该酒店的买家也是江苏金峰水泥集团。

“水泥老板”入场抄底上海酒店资产，“煤老板”则倾向于买上海豪宅。

去年11月底，大悦城持有15年的中粮海景壹号最后三栋公寓正式易主，接盘方是来自内蒙古的“煤老板”，接盘公司为上海邕鹏实业有限公司，成交价41.42亿元。

长租公寓交易同样活跃。2023年8月，博枫（Brookfield ）完成了位于上海市静安区租赁住宅项目的收购，该项目为静安聚源大厦，此前由朗诗寓运营，项目地上建筑面积约1.8万平方米，未来将提供约280套高品质租赁住宅。

对于2023年上海商业地产的成交行情，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰认为，在房地产行业资金紧张、企业高负债的挑战下，预计2024年将会有更多的核心商圈优质资产放售，买家们瞄准捡漏机会，市场活跃度会更高。

此外，内资买家将继续主导大宗交易市场，外资买家受到美联储加息影响持续疲软，预计2024年上半年仍持观望态度、下半年待美联储降息后逐步回归。

“新经济热门赛道备受投资者关注，长租公寓、尤其以R4项目（租赁住房用地）成为市场焦点，生命科学园项目火热，优质物流资产包成交涌现。”蔡峰表示，在消费类基础设施REITs多单成功获批的利好下，零售类资产也将受到投资者追捧。