文|RET睿意德商业地产

市场不确定性下，理性消费回归，零售商业也发生着深刻变化：一边是快时尚没落，老牌百货闭店；一边是奢侈品供不应求，“拼多多们”业绩爆表，主理人品牌备受青睐。品牌、商业体也纷纷发力社群运营，探索存量背景下的持续增长。

作为商业地产全程服务商，RET睿意德持续关注商业市场，发起「中国零售品牌新趋势」系列访谈，通过对话行业专家，深度探讨奢侈品行业、主理人品牌、商业社群运营的变化与发展趋势。

太古里、SKP、恒隆、九龙仓等商业地产商2023年中期业绩报告显示，旗下高端商场上半年零售销售额大幅超越疫情前水平。LV、Chanel、爱马仕等一众奢侈品频繁提价后，销售额反而愈加亮眼。特别是中国市场备受关注，据LVMH首席财务官曾透露，中国市场贡献了亚太除日本地区外80%的收入。除了线下，奢侈品线上销售规模也在不断扩大。奢侈品行业展现出极大的市场抗风险力，逆势增长。

本期访谈，RET睿意德对话安永博智隆战略咨询总监慕文，共同探讨奢侈品行业发展背后的新思考：为什么奢侈品市场成为“一枝独秀”，率先引来复苏反弹？未来将前景如何？对实体商业将有哪些影响？

“ 如何看待奢侈品行业在中国未来3-5年的前景? ”

用一句话概括，谨慎乐观。以奢侈品为代表的高端消费，是中国经济当中非常具有韧性的一部分，是率先复苏，并将长期保持稳健增长的态势。背后的原因主要有五点：

1. 过往三年内受疫情等影响，大量的奢侈品消费需求被抑制。疫情后迎来了复苏，购买需求在不断被释放。

2. 海南封关运作准备，大力发展自贸区建设，太古等商业地产开发商大力投资奢侈品免税商城，奢侈品扎堆进驻。加上海南本身是国内热门旅游目的地，就形成了一个非常独特的旅游+奢侈品到店购物的一体化体验式消费。

3. 奢侈品在全球范围内采用“一价策略”，逐步抹平缩小在国内外的价差。同时受出境游便捷性影响，就会产生即时满足感的需求，消费更多留在国内。

4. 很多奢侈品正在通过不断提价汰换掉非目标客群，服务于富裕和高净值阶层，专注于深度挖掘他们全生命周期的价值。这和富裕阶层的购买力产生了非常好的正向循环。

5. 经济下行周期，富裕阶层存在一定的资产缩水，但相较而言奢侈品消费仍然是极小的支出占比。因此消费的代偿心理会希望通过奢侈品支出的增加，带来生活品质上的弥补。

“ 当下奢侈品行业面临哪些挑战？”

奢侈品的经营，面临决策分岔的路径，是做价格带的下沉，去打更广泛的人群；还是持续锚定一个更高端的形象。从生意逻辑讲，就是更看重品牌的 top line，还是bottom line。

top line 的意思是更看重品牌营收。很多奢侈品公司选择让一些品牌逐步做价格带的下沉，把更多有一定中奢、轻奢购买力的人群圈进来，生意会变大，这是一个规模化的生意。bottom line，就是净利一定要特别好看，保证利润率非常可观。为此不得不把人群瞄准在仅局限于高净值甚至超高净值的人群，就是小而贵，这个人群圈子很小，不停地从这群人身上去攫取回报，让他们消费可以把毛利撑得很高。

奢侈品行业发展会对实体商业产生哪些影响? ”

奢侈品行业整体向好，但品牌方也面临各种选择和困境，这过程中有三个比较显著的趋势：

1、得益于奢侈品市场整体向上，未来3-5年，恒隆、新鸿基等业态中持有奢侈品比例较高的商业体，或可能迎来下一波春天。

2、富裕阶层向上跃迁的过程中，也可以看到二三线市场会有越来越多新兴的高净值和富裕群体产生，他们本地消费的购买力存在没有被完全满足的情况。现有运营较好的商业体可以尝试去吸引顶奢，承载潜在的消费释放。

3、在2016-2020年左右，国内很多商场业主为了片面追求人流，在业态配比中非常强调餐饮和轻零售，有些甚至高达80%。考虑到餐饮本身的客单价并不能和零售同日而语，租金的回报周期将变长。未来业态配比将重新走向均衡，奢侈品、以轻奢为主的零售业态比重将有所回暖。

结语

实体商业有着资源组合的角色，奢侈品作为其中较早复苏、并具有长期韧性的品类，提供了商业驱动消费的重要抓手之一。实体商业的从业者、购物中心的运营者，一定要以未来视角了解品牌和产业发展趋势，在顺应国家政策和宏观调控的大背景下，于细分市场敏锐地捕捉机会，从而立于不败之地。