文|道总有理

前段时间，关于#一线城市房租跳水#的话题登上热搜。根据行业数据，23年11月以来，各等级城市全部迈入租赁淡季，租金均价全线下滑，11月全国大中城市租金挂牌均价为35.37元/平方米/月，环比下跌0.59%，同比下跌0.25%。

具体来看，虽然一线城市的平均租金最高，为86.6元/平方米/月，但下降也是四个等级中最高的，同比下跌1.48%，环比下降0.83%。

在整个租房市场不景气的大背景下，曾经如火如荼的长租公寓也嗅到了危机，一些长租公寓的租期正在变短、变灵活，另一些则卷起了价格，调低租金以求租客。但对偏高端的公寓而言，它所受到的冲击力最大，这些些许的调整和改变似乎挽救不回需求的大幅下滑，因为高端公寓越来越难成为年轻人的租房选择。

从高向低，趋势所在。

退租之后，降价成常态

“明明签了3年的合同，才住了半年就要走，跟我说因为工作变动，要去另一个城市发展，他可以赔偿一个月的押金”，作为房东的李先生有些生气。

2021年的时候，上海楼市火热，李先生在静安区附近买了一套40平米左右的一室一厅公寓，准备出租给白领和高端租客。11月交付后，中介很快帮他找到了一个租客，是一个在附近工作的白领，签了3年的合同，可是没曾想突然有一天租客跟他说不打算租了。无奈之下，他只能接受解约请求，可眼看着房子空置了两个月，中介劝他降价，从原来的7500/月降到6800元/月，而后又降到了6600/月。

李先生赶上了上海楼市急剧变化的时候。根据《2023年一季度上海住房租赁市场回顾及展望》，2023年3月，上海房屋租金收入比为28%，环比下跌21.7%，达到近年来新低。这意味着尽管各方数据都显示人均可支配收入增长了，但租房人群更倾向于控制租金预算或缩减租金支出。

这对高端公寓的出租影响最大。上海某外资高端公寓相关负责人表示，2023年下半年，上海某国际基金投资的高端公寓出现了退租潮，一个月退租最高超20套，多数租客并未离开上海，而是搬到了更便宜的公寓。

作为顶奢公寓的代表，宝格丽公寓也早已放下了姿态。原来行情好的时候，一个月租金数万元的酒店式公寓基本是“秒定”状态，经常几位意向客户在抢一套房子，有时候还可能要加价才能租到。而从2022年的下半年，宝格丽公寓就开始搞起了各种优惠活动，有些活动算下来等于变相打了8.3折。

高端公寓的租户，多以年轻人为主，前些年很多互联网圈、金融圈的本土“高精尖”人才、上市公司中高层管理者、居家做直播的网红博主及其他自由职业者，都喜欢租高端公寓。但2023年退租的越来越多，一旦空了，再租出的周期也越来越长。

这其中外企外派员工所代表的国外租户流失，是高端公寓日趋冷清的一个核心原因。自疫情发生后，外资公司不断减少外派人员，而去年彻底开放后，这群潜在的“租户”也少有回流。一位上海碧云的中介表示，他那边的外国租户差不多走了一半，而且“像长宁古北原先这里很多外籍客户，尤其是日韩的，公司降预算或者回国了，所以很多这类客户退租”。

面对这种情况，高端公寓也只能打起了价格战。2023年上半年，上海某国际知名公寓的小户型租金降幅达到40%；虹口某知名公寓54平方米loft户型，2022年签单价格在2万元左右，2023年已降至1.4万元左右；另外，一些小业主的别墅型产品租金降价幅度达到50%。

降价不是长久之法，中介、房东、公寓运营商们仍在苦苦等待租户。

租房的年轻人都去哪了？

“人在不同时期确实有不同的想享受的东西，之前想着工作不易，要尽量给自己好的生活环境，现在只想攒钱出远门旅游”，一位去年搬到一栋老房子楼梯房里小单间的年轻人表示。

去年，易居研究院发布报告对全国30个重点城市租房市场进行分析，报告显示，对比收入而言，2023年5月，全国30个重点城市房租收入比为29%，这意味着租客需要掏出近3成的工资等收入用于租房。而其中，在北京、三亚、上海、深圳等城市，房租收入比更是高达40-50%。

不过当前大部分城市的房租收入比正在下滑，受企业倒闭、裁员及降薪的影响，年轻人租房的首要考虑因素变成了性价比，而从高租金区域向低租金区域换租，则是大多数年轻人的租房消费趋势。

但具体流向了哪里？不断入市的保租房承接了一大批长租公寓的租客。以上海为例，2023年6月，普陀区某央企运营的一个中高端保租房项目入市后，吸引了普陀、静安、长宁区多家高端公寓的租客。据一位中介表示，该央企保租房项目仅4个月，入住率就爬升到了90%以上。

对于原来租高端公寓的租客而言，2万以上的月租金换到保租房项目，可以租下一套三房，这不失为一个好的选择。但对于被裁员或有被裁风险及薪资变动较大的更多年轻人，保租房的价格仍然偏贵，他们更倾向于老破小或者搬离市区。

“在深圳市区，2500元只能合租到一个十几平方米的单间，但在龙岗区，1600元左右可以租到30平方米的一居室”，由于福田等市区租金居高不下，不少租客将租房地点换到了龙岗。一位在龙岗住了近半年的租客称，“自从搬到了龙岗中心城，周末都不想出去，最远不出龙岗，简直不要太舒服”。

为了追求性价比，年轻人还将目光瞄准了长住酒店，这在小红书上兴起了新潮流。

和短期住酒店相比，长住用户会拿到更优惠的价格，最多可达到五折，虽然和租房相比长住酒店价格可能持平或者高一些，但房租以外其余的费用综合在一起，长住酒店还是有价格优势。一位用户在小红书上称，自己工作后没租房，在酒店住了两三周，问了下前台，说长租可以优惠，三个月以上谈到了价格1200/月，押一个月租金，想住多久就住多久。

不少年轻人选择长住酒店，也是为了省去中介费。在北京、上海等一线城市，中介费一般是一月房租或者一月房租的50%，长住酒店可以省下这几千元。

新选择，不是人人都有，租房降级的大潮下，更多的年轻人在租房价格和质量之间挣扎，既不想彻底将就，也不想背负经济压力。

长租公寓的巨变

2017、2018年左右，消费升级在房地产租赁领域的体现，促使长租公寓得到快速壮大，房企、创业公司、中介、酒店等来自不同领域的人纷纷涌入该行业。当时，形势一片大好，贝壳研究院租赁行业首席分析师黄卉曾指出，未来7年，租赁业是我国房产市场中增长空间最大的市场，我国租赁市场将会实现3万亿规模的发展。

可如今来看，长租公寓市场最好的发展机遇在疫情这几年被耽误，模式上的弊端又为长租公寓的扩张埋下了隐患，导致暴雷不断。但这还不是当前长租公寓最大的阻碍，客观原因导致的需求滑落，可能更让业内人感到悲观。

以毕业生来讲，每年庞大的毕业生群体曾经是长租公寓最佳的用户“流量池”，而2023年毕业生在租房上却表现出比以往更保守的倾向。

根据58同城、安居客发布的《2023年毕业生租住报告》和《2022年毕业生租住报告》做对比，可以发现一些变化。从租住方式上看，2022年，毕业生选择与人合租一套房的占比为42%，2023年这个占比增长为54.7%；

从租金上看，2023年，1501-2500元和2501-3500元这两个价格区间的占比，相比2022年都出现了下滑，反而800元及以下和801-1500元这两个价格区间的占比，相比2022年出现了增长。由此可见，很多毕业生在对未来薪资不乐观的情况下，尽量降低了租房上的预算。

另外有一个数据值得注意，根据《2023年毕业生租住报告》显示，受访者在考虑租房时主要考虑选择普通小区住宅，比例达66.0%，而倾向于选择长租公寓的毕业生仅占比为22.2%。

没钱的年轻毕业生想租租不起，有钱的白领、高管或网红在各自的职场危机中选择降级，前者阻碍了长租公寓对更大用户群体的渗透，后者则影响了长租公寓品牌的高端化发展，而这两者都将给长租公寓市场带来结构性变化。

未来一个明显的表现，即大众化公寓增多，而高端公寓减少。当前市场上已经有所预示，有调查结果显示，2023年超过7成的投资人在未来三年内将聚焦在大众化公寓市场，相较于2021年增长了30%。与之相比，高端公寓市场的投资意愿则明显下滑，2021年，有超过5成的投资人愿意进入这一细分赛道，而2023年，这一数字不足2成。

为了应对市场需求的变化，一些长租公寓品牌正在积极改变。如万科泊寓，推出长短租结合的业务模式，包括对B端客户推出随心短租，最短租期从一年调整成一个月。

长租变短租，透露出运营商的无奈，但短租模式又如何保证服务水平和利润？高端又将如何留住想走的租户？这都是摆在长租公寓面前的问题。而在这个以租客为主的市场，年轻租客的脸上也写着难。