界面新闻记者 | 王妤涵

在房地产行业的深度调整期，对于部分民营房企来说，给出一个有诚意的债务重组方案，是获得投资人谅解、解决压在头顶债务问题的关键一步。

1月12日晚间，龙光集团发布公告称，公司已与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组（AHG）及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并于2024年1月12日与AHG签署了附有这些条款的债权人支持协议。

此举意味着龙光集团的境外债重组迎来曙光，境外债有望整体展期。

龙光集团表示，接下来公司将与境外重组的其他债权人就条款进行接洽，并寻求他们对境外重组条款的支持。此前在1月8日，香港法院清盘呈请聆讯已进一步延期至1月15日，庭上，呈请人法律代表称，债权人计划撤销针对龙光集团两家子公司的清盘呈请。

整体来看，此次龙光集团给出的境外债整体管理方案展现出了较大诚意，这也是获得债权人小组支持的重要原因。

提出4种境外债重组方案

据公告整理，本次方案共囊括了龙光集团合计79.95亿美元的离岸债务，其中离岸债务本金金额66.49亿美元(不包括应计利息)，控股股东提供的总额约为13.46亿美元的贷款。其中，境外债务本金中，33.69亿美元为优先票据，占比约51%。

在公告当日，龙光集团已与票据债权人小组签署了支持协议，这将成为龙光集团实施现有票据重组的基础。

在重组方案中，龙光集团结合现金流预测并权衡不同类型债权人、各类利益要求和原有法律权利，提供了包括现金支付、优先票据及强制可转债、强制可转债、普通票据及强制可转债4个选项给境外债权人选择，让各债权人按其偏好及需求作出选择。

具体来看，方案一为现金支付，即以每100美元的现有票据本金额兑换15美元现金，并免除应计利息，上限为12.67亿美元(即根据该选项将予兑换的现金不得超过1.90亿美元)。

方案二为优先票据和强制可转债，债权人可据此以每100美元的现有票据兑换本金额相当于60美元的强制可转债及本金额相当于40美元的优先票据，本金上限额度为20亿美元。

转换为选项二强制可转债的现有票据本金额加上已免除应计利息，连同于境外重组中根据该选项转换的其他债务应确定为12亿美元，方案二强制可转债期限为1年。其可按持有人的选择于选项二强制可转债原定发行日期以转股价6.00港元/股转为公司普通股，并将于发行日期的第一年末强制按转股价4.25港元/股进行转换。

方案三为强制可转债，以每100美元现有票据本金转换为一年期强制可转债，上限8亿美元，按照持有人的选择于选项三强制可转债原定发行日期以转股价4.25港元/股转为股份，一年后强制按3港元/股进行转换。

方案四为普通票据及强制可转债，即以每100美元现有票据，转换为同等价值的9年长期票据，从第6年开始摊销本金，前4年的利率为3.75%，后5年的利率为4%，且在前4年终龙光集团可按规定选择全部或部分以实物付息。

针对龙光此次发布的境外债务重组方案，有分析师表示，总体来讲，给出的重组方案在当前行业如此承压的情况下，通过提供短期、中期及长期等多样性选项和灵活搭配机制、现金选项和海外资产作为偿债来源的确定性较高，使方案整体回收率仍可在一个较高的水平，有较强的落地性，体现了公司期望稳妥化解债务风险的意愿和诚意。

对于龙光来说，目前提出的方案有助于快速降低公司财务杠杆，改善资产负债表，从而在一定程度上恢复市场信心，推动公司回归正常经营。

优化资产负债结构

龙光表示正在寻求通过去杠杆化目标约26-30亿美元，以降低境外债务，优化资产负债结构。

优化资本结构虽为无奈之举，但也是龙光减轻债务负担、重回经营正轨、保证重组后投资人的债权能全额兑现的必经之路。而当前行业仍处于市场低谷，后续的复苏存在一定的不确定性，在此时快速变现也同样不失为一种理性的选择。

更为重要的是，为体现对公司的支持，也为了推动龙光的境外债务重组顺利完成，龙光集团大股东也表现了极大的诚意。

据龙光方面透露，自公司上市以来，大股东累计已向公司提供股东无息借款13.46亿美元，承诺将其股东借款中的4亿美元参与本次重组减债方案，剩余大股东借款转为第9年和第10年到期的新票据，以帮助公司降低债务负担，优化债务结构。

大股东参与重组方案，转换条件普通投资人一致，体现了公平性，将余下资金转为第9年和第10年到期的新票据，此举这可有效增强公司对于有效化债及未来长期经营的说服力，也体现了大股东对企业未来的信心。

房企化债进程提速

在2021年房地产行业进入深度调整期后，越来越多的房企陷入流动性危机，进而引发债务违约风险带来信用危机。

为帮助企业改善房企流动性困难、化解债务风险，2023年，中央出台了一系列政策予以扶持，并指导、建议各银行及金融机构对出险房企给予合理的融资支持，更是强调要“一视同仁对待不同所有制企业”，给部分民营房企带来了合理化解债务、促进销售回归的希望。

自去年三季度开始，房企的化债速度不断加快。据不完全统计，截至目前已有超50家上市房企启动债务重组。

在此之前，已有不少房企债务重组成功。2023年，以融创、奥园等代表的出险房企完成了境内外债券重组或展期，在一定程度上提振了房企化债的信心。

自2024年开年以来，民营房企在债务重组方面的进展明显提速，至今不到半个月的时间内，已有包括龙光、奥园、正荣4家房企的境外债务重组有了重大进展。

从目前已经完成重组的房企方案来看，他们大多选择对境外债展期或重组方式，特别是重组方案也多数为复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等方案，并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。

其中境外债重组中债转股和削减本金等方式，能够让这些公司实现债务规模降低，而债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。

目前房企风险出清有着明显提速。同时，部分房企成功债务重组对于其他企业的债务重组和风险化解有较强借鉴意义。在债务重组方案上，类似龙光提出的诚意充足、方式多样的选择，最终有助于债务重组完成。

此外，债务重组可以说是“以时间换空间”，对于龙光这些民营房企来讲，在获取宝贵时间后，更为重要的是要将精力集中到正常经营和保交付这两项任务上去，让这些房企回归正常经验，也能促进房地产市场平稳回归。

在经营方面，据龙光集团向界面新闻介绍，自2022年出现流动性压力以来，公司通过加快销售回款、缩减运营开支、开展资产盘活等多种方式应对困难，努力做好“稳经营、保交付”工作，2023年全年累计完成交付超5.3万套。

在中房研协房企重振研究课题组去年10月全国保交付完成率调研报告中显示，龙光在2023年的保交付完成水平在出险企业中处于中上水平，实为不易。

这两年龙光在经营上做出的努力，再加上此次债务重组方案给出的诚意，伴随着新的一年行业风险的逐步化解、市场信心的进一步修复，龙光也有望重新回归企业经营的健康发展轨道。