文|迈点 于波

“向轻而行”，正逐步成为中国长租公寓市场的主流发展趋势，但轻资产，却并非只是品牌输出和管理输出。

01 轻资产战略的迥异

近日，沉浸了许久的雅诗阁再次回归大众视野，斥资2.4亿新元（约合人民币12.9亿元）将位于新加坡的Hotel G收入麾下。虽然是一笔酒店收购，也无关中国市场，但这不禁让人联想到了其近些年来在公寓市场的加速扩张。而在这背后，则源自于雅诗阁的轻资产战略。

与此同时，中国长租公寓企业也开始纷纷转型轻资产，像过往以重资产为主的企业提出了“轻重并举”，也有一众专注于轻资产的企业。但有意思的是，虽然同为轻资产，但双方的战略“底座”却不尽相同。

轻资产战略的盛行，核心在于近些年来长租公寓市场进入成长期，这是在“跑马圈地”时代实现经营规模扩张的重要路径。而借助规模效应，又能够凭借加盟门店实现品牌露出和产品可获性，继而反哺市场营销，建立品牌知名度，间接带动出租率、续租率的提升。

从概念上讲，轻资产模式将重资产和非核心业务剥离，使得长租公寓企业能够聚焦于品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力等“软实力”的打磨，依靠输出品牌与管理技术进行业务扩张，业务收入主要来源于品牌使用费和管理费。因此，品牌输出与管理输出，本质上是实现战略目标的路径，无论是雅诗阁，还是中国长租公寓企业，无不如此。

但在战略路径的“底座”上，中国长租公寓企业主要以品牌、产品、运营等业务能力为主，而雅诗阁则在此之上，还拥有强大的资管能力，这也是雅诗阁轻资产战略的核心，即“不动产+金融”。

例如，雅诗阁于2006年成立了全球首个，也是亚太区最大的服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托，其投资范围包括服务公寓、租赁住房、学生宿舍和酒店等。2015年，雅诗阁又与卡塔尔投资局（QIA）合资设立了6亿美元的服务公寓基金。

借助“不动产+金融”的战略“底座”，雅诗阁不仅获得了稳定的资金来源、有效降低了财务风险，而且为市场扩张提供了保障。因此，近十年来，雅诗阁无论是在中国市场，还是全球市场，扩张步伐始终未有停歇。

例如2017年，雅诗阁斥资1.8亿元增持澳大利亚服务公寓领军企业奎斯特60%股份，一举成为大洋洲最大的服务公寓运营商；2022年，雅诗阁又全盘收购奥克伍德全球，一举新增81家物业、约15000套单元。

目前，雅诗阁已经形成了服务公寓、共享公寓、酒店、学生公寓、长租公寓等多元化的业务矩阵，其中在长租公寓业务上，雅诗阁推出了“雅遇”品牌，并在上海、成都、杭州等一线核心城市展开布局。

02 “REITs+PE”的“凯德模式”

值得注意的是，放眼中国长租公寓市场，鲜有像雅诗阁这种以“不动产+金融”双核驱动的企业。当然，这并非否定中国长租公寓企业，在这背后，其实是宏观市场环境、企业基因的不同所导致。

雅诗阁的金融属性，源自于其母公司凯德集团。2000年，两家在亚洲金融风暴中遭受沉重打击的房企——淡马锡控股的百腾置地(Pidemco)和星展银行旗下的发展置业(DBS Land)合并组建了凯德集团。

而曾经背靠新加坡最大的商业银行星展银行的发展置业，也让凯德集团自“诞生”之初便拥有了金融属性。在成立的第二年，凯德集团就提出了基于“不动产+金融”的轻资产发展模式，并逐步形成了独具特色的“REITs+PE Funds”的“凯德模式”。

具体而言，对于高风险、高收益的项目如开发物业和培育期的商业物业，主要采用房地产私募基金进行投资；而对于现金流稳定的成熟商业物业，主要采用REITs进行投资。与此同时，REITs通常对私募基金培育的项目具有优先购买权，因此形成了“私募基金培育，再打包出售给REITs”的双基金配对运作模式。

截至2023年前三季度，凯德集团的资金管理平台拥有35只私募基金，规模合计达到2.25亿新元。此外，凯德集团在新加坡和马来西亚还拥有多只REITs，其中包括雅诗阁公寓信托(ART)。

可以看出，资产证券化是凯德集团实现轻资产战略目标的重要路径之一。而且，针对不同的项目生命周期，予以配置不同风险偏好的资金，金融属性尽显。借此，凯德集团也形成了良性循环，经营业绩、资产规模保持稳健增长。

借助“凯德模式”，雅诗阁除了提供管理服务以外，还通过凯德雅诗阁信托以及多支私募基金获取基金管理收入。与此同时，基金也为资金提供了退出通道，帮助雅诗阁不断扩大自身的经营规模。

除了“天生”的金融基因以外，新加坡的房地产市场环境也为凯德集团提供了发展的动能。在亚洲金融危机以后，新加坡的房地产市场同样陷入了流动性危机，新加坡金管局随即颁布了《房地产基金指南》，效仿美日推出了REITs，正式进入到资管时代。

反观中国的房地产市场，直到近些年来才逐步进入资管时代，相比于新加坡发展相对滞后，这也是为何并未产生“中国版”凯德集团的原因之一。但另一方面，“凯德模式”也为当下的中国长租公寓企业的未来发展提供了借鉴。

03 “科技+不动产+金融”

虽然目前中国REITs并未扩展到长租公寓领域，但就已发行的五支保租房REITs以及相关主管部门在公开场合的讲话来看，这只是时间问题。那么，相比于传统的股权融资和债务融资，像REITs这样的资产证券化融资对于长租公寓企业而言究竟有何“魔力”？

首先，传统融资方式对企业整体资产、收益表现和信用条件要求较高，而资产证券化具有风险隔离和信用增级的特点，可以降低融资门槛。直白的讲，在资产证券化的过程中，一般需要将资产出售给SPV（特殊目的实体），这样就让资产与企业划清了界限，即隔离了风险。

借此，资产也能够获得比企业本身更高的评级，继而获得更低的融资成本，这意味着，即使是长租公寓的初创企业，借助REITs，在融资成本上也能够与信用评级较高的央国企站在同一水平线上。

其次，与传统融资相比，资产证券化融资对发起人的信息披露要求不高，只是针对资产，而非企业。这意味着，企业无需披露自身的财务状况、经营成果，以及重要项目、客户、投资方等，降低了信息披露带来的风险、成本和潜在的损失。

第三，资产证券化能够实现资产的“出表”，简单讲就是将资产出售，不在资产负债表上出现，这有利于降低企业的资产负债率以及提升资产回报率。例如，目前已上市的5单保租房REITs的底层资产均实现了“出表”。

最后，在成功发行REITs以后，企业可以通过扩募的方式，向资产池中注入更多优质资产，继而实现资金的退出。站在企业的角度上，这也正是前述中提到的雅诗阁借助雅诗阁公寓信托为资金提供退出通道。

回归到长租公寓企业的轻资产战略上，在未来REITs大概率将扩展到长租公寓领域的背景下，金融属性的重要性不言而喻。换个角度讲，品牌输出与管理输出的价值，不仅仅体现在经营规模的快速扩张以及对于品牌知名度的提升上，借此也能够不断提升自身的项目决策能力、运营管理能力，继而反哺重资产的自持项目，为发行REITs构建坚实“底座”。

更为重要的是，随着人工智能等新兴技术发展的日新月异，拥有一定经营规模的长租公寓企业还可以借助大数据分析，不断夯实运营能力。因此，未来轻资产战略的“底座”，远不止“凯德模式”的“不动产+金融”，而是“科技+不动产+金融”。