界面新闻记者 | 王婷婷

2024年开年后，房地产融资端接连迎来利好政策。

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，要充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，以促进房地产市场平稳健康发展。

本次政策最重要的一点在于，《通知》中称，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

也就是说，经营性物业贷款的资金使用范围开始扩大，即可偿还存量贷款和债券。

“此次政策是在服务实体经济的大框架下进行的，对于商业办公等企业的资金状况改善具有积极作用。”易居研究院研究总监严跃进指出，本次政策的核心要点在于，此类贷款具有补充流动性和缓解债务压力的双重功能。

严跃进表示，单纯看商办物业占房地产物业的比重，大致占10%，意味着既有房企可以增加10%的融资额度。商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼等都可以享受政策支持，是“第一支箭”的扩容版本，利好商办市场的活跃和健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新政策可以倒逼存量时代物业经营价值最大化。在增量时代，房地产融资靠的是房价和地价上涨预期，但到了存量时代，需要发挥企业存量物业经营价值和现金流价值的最大化。

李宇嘉表示，有这样的物业、经营团队和能力，即便企业集团整体风险是存在的，但部分良好的物业不受企业风险影响，从而倒逼企业加大存量物业经营价值、最大化导向的运营，也使得抵押价值和评估价值得以最大化。

“经营性物业贷”是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。

商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，商品住房、租赁住房则不在范围内。

经营性物业贷款的用途较为广泛。《通知》指出，可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但是不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。

除此之外，《通知》还指出商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。

商业银行还应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

明源不动产研究院首席研究员艾振强告诉界面新闻，经营性物业贷款为开发商解决整体资金周转压力提供了一条新的路径，期限一般不超过10年，最长不得超过15年，期限比较长，可以为房企提供喘息的机会，以时间换空间，有利于促进房地产市场回归平稳健康发展的轨道。

在其看来，最终会利好经营性物业较多的开发商，比如民营房企龙湖、新城、万达等，以及混合制房企万科，还有央企华润置地等房企。

上述房企一位内部人士向界面新闻表示，之前政策的确没有开到（还债）这个口子。但其实以前也有很多这类喊话金融系统的政策，所以不知是否会给金融系统相对应的豁免权，或者说还是得看房企抵押物，目前不清楚政策如何落地。

事实上，龙湖、新城等房企早已是经营性物业贷的受益者。

2023年8月18日，在龙湖的业绩会上，龙湖集团CFO赵轶就曾向界面新闻表示，未来龙湖还有40多个天街（购物中心）持续入市，经营性物业贷可以做到接近900亿元，余额400亿元，2024年再增加100多亿元没问题。

接近龙湖的人士告诉界面新闻，在本月召开的投资者会上，龙湖管理层表示预计2024年可以新下贷经营性物业贷100亿元，2023年新增了150亿元以上的经营性物业贷。

吾悦广场则是新城控股做经营性物业贷的筹码。公开数据显示，2023年前8月，新城控股以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿元。

毫无疑问，如今有了明确的利好政策加持，龙湖、新城等房企将会更具备融资优势。

在中指研究院研究副总监徐跃进看来，政策落地后，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。

“但需要注意的是，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多是用于置换存量债务。”

业内人士均认为，2024年，房地产政策仍是以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。

眼下，一个房地产金融支持的新阶段已经到来，但同时商业银行贷款经营和风险控制创新也将面临一定考验，这也是政策能否落地见效的关键。