文|睿思网

上周受多重利好消息影响，地产板块再爆发，多只地产股连日大涨，其中涨势最为突出的当属中华企业。截至1月26日，中华企业已连续4个交易日涨停。

市场推测，中华企业股价持续异动，更多与市场预期相关，而与企业基本面关系不大。房地产融资“松绑”、各地自主调控等利好消息频传，叠加沪企改革概念，或是支撑中华企业股价持续上涨的主要原因。

不过，中华企业要延续涨势似乎并不容易。日前，该企业就收到了上交所的“一盆冷水”。

1月26日收盘后，中华企业公告披露，其收到上交所对公司向特定对象发行股票的申请文件进行了审核，并形成首轮问询问题。其中，就募投项目是否存在因房屋质量引发纠纷提出了重点关注。

值得注意的是，中华企业于1月25日收到本次上交所的问询函，然而直至次日（26日）收盘后才对外披露。而26日当天，中华企业再涨9.92%至4.21元/股，与此同时，多路机构、北上资金在涨停板上纷纷完成出货。

定向增发蒙阴影

中华企业本次被上交所问询的是有关于2023年6月披露的定向增发一事。

2023年6月2日，中华企业公布一则向特定对象发行A股股票预案，计划发行最多18.28亿股（含本数），拟募资最多45亿元（含本数），主要用于中企誉品·银湖湾项目、中企云萃森林项目的开发建设和补充公司流动资金。

其中，中企誉品·银湖湾项目的总投资为108.3亿元，拟投入募集资金25亿元；中企云萃森林项目的总投资为114.12亿元，拟投入募集资金6.5亿元；另有13.5亿元为补充流动资金。

据睿思网查阅获悉，2023年6月27日，有关事项已获上海市国资委批复；6 月 28 日，在中华企业该计划亦获得股东会的高票通过。接下来，则需取得上交所审核通过以及证监会同意注册的批复，即可实施发行。

直至今年1月5日，上述计划申请终获上交所受理。经上交所审核，首轮问询问题于1月25日下发至中华企业。

尽管等待了长达7个多月后才迎来上交所“受理审核”，对中华企业而言，始终是个向前迈进一步的积极信号。

只是，审核进展的新突破，还很难与募资敲定画等号。特别是，在本轮问询中，上交所主要针对两个拟募投项目及中华企业自身的经营情况提出了系列问题。

其中，就项目层面，除了重点关注项目的类型、销售对象、开工建设情况、预售情况、后续进度安排及预计竣工交付时间，以及是否存在资金挪用等违法违规情形及解决整改措施等，上交所重点针对项目的经营合规性提出了疑问。

上交所指出，根据申报材料，报告期内，发行人部分房产项目被媒体报道存在质量问题，且部分业主因房产交付时间与发行人产生商品房预售合同纠纷，目前发行人存在一审败诉的情况；发行人还存在其他未决诉讼如建设工程施工合同纠纷等；发行人子公司上海洵钻房地产开发有限公司因违反广告法受到行政处罚6万元；发行人存在部分地块超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发等情形。

对此，上交所要求中华企业说明相关纠纷的具体情况及进展情况，报告期内是否存在其他因房屋质量、房地产项目延期交付或交付困难等引发的重大纠纷争议或潜在纠纷等情况，包括是否构成严重损害投资者合法权益、上市公司利益或者社会公共利益的重大违法行为。

此外，上交所还要求说明存在超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发等情形的地块的具体情况、原因及目前进展情况，是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规融资、违规拿地、违规建设等情况，是否存在因前述事项受到金融监管部门、住建部门、土地管理部门行政处罚等重大违法违规情况。

质量问题非空穴来风

近年，关于中华企业旗下项目质量问题风波不绝于耳。

其中，仅就中企·云萃森林项目，网上关于购房者对该项目的质量投诉消息众多，主要集中在“虚假宣传”和“以次充好”两方面。

于2023年10月，上海12345更曾收到了关于“中企云萃森林”质量问题引发的业主投诉，内容指出，项目外立面色差极大；施工过程中缺乏监管，监理单位失职失责；施工进度缓慢，可能存在后续为赶工期进度仓促赶工，施工质量无法保障的问题。

购房者对项目质量忧心忡忡，也导致项目去化缓慢。当然这与近年的楼市大环境也有一定关系。

据了解，中企·云萃森林项目第一期304套房源于2022年11月开售，当时的有效认购客户为435组，不到2:1的入围比；2023年3月第二期245套房源推出，有效认购客户为415组，入围比同样不到2:1。

2023年8月，中企·云萃森林项目第三期426套房源推出，分为两个项目开盘。据开盘当天数据，钟晓路258弄共243套房源，最终去化率约62%；而钟晓路257弄的183套房源，去化更加缓慢，剩下不少房源。

较有意思的是，根据中华企业披露的定增预案显示，中企·云萃森林项目总投资为114.12亿元，住宅部分规划总套数为1179套，预计实现销售额（含税）131.91亿元，预计净利润24.34亿元，即该项目的净利润率达18.45%。

有购房者认为，项目不低的净利率与产品质量形成鲜明反差，可谓“以次充好”的印证。

不少购房者指出，中企云萃森林的装修标准和公区设计，跟动迁房小区几乎无异，“10.5万的均价，质量远远不如8万单价的楼盘。”购房者表示。

尽管另一个项目中企誉品·银湖湾仍未涉及交付，因而暂未遭受购房者对质量的非议，但鉴于中华企业多项目深陷质量危机，企业口碑滑落，加上楼市成交低迷，该项目的销售情况可谓“惨淡”。

2023年8月18日，中企誉品·银湖湾开盘首开入市，本轮推出89-155平公寓、叠加共计296套，备案均价5.98万/平。

据市场消息，项目认购首日，竟创下松江新城开盘首日0认购的纪录。而后数日，也仅来了不足百组客户参与摇号，摇号率约18.2%。

此外，根据定增预案，该两个项目均为商品房项目，是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设，仍有待中华企业进一步回复确认。

以中企·云萃森林项目为例，该项目位于三林9单元地块，是三林楔形绿地大板块中的一个。而三林楔形绿地项目正是上海市总体规划中心城区的8片楔形绿地之一，列入上海市35个城中村改造项目之一。中企·云萃森林项目是整个片区首个启动的经营性项目。

财务表现同样受关切

另一方面，鉴于目前两个拟募投项目已在开发及推售状态，上交所就本次募资如何使用，以及是否会进行项目变更、资金挪用等作出重点询问。

上交所要求中华企业结合期末大额货币资金的未来使用安排、募集资金补充流动资金的具体用途、债务偿付安排、公司资金缺口等分析本次募集资金的必要性与规模的合理性。

此外，上交所留意到，截至2023年6月30日，中华企业房地产拟建项目6个。因此，上交所要求中华企业进一步披露目前主要拟建项目的具体情况、投入金额、进度，是否会使用本次募集资金用于开发新楼盘。

上交所更指出，本次募集资金用于补充流动资金金额为135,000.00万元，而截至报告期末，发行人货币资金余额为1,787,057.18万元，要求中华企业说明，本次募投补充流动资金占拟募集资金总额的比例，是否超过 30%。

而中华企业的经营情况亦备受上交所关注，包括主营业务收入、归母净利润大幅波动的原因、毛利率大幅下降的原因及合理性、经营活动产生的现金流量净额由正转负的原因等。

数据显示，2019年至2022年，中华企业营收净利连续4年同比下降。其中，营收降幅分别达到31.13%、13.02%、16.93%、72.89%；净利同比降幅分别达到9.73、41.11%、41.57%、97.14%。

中华企业的营收表现也大幅低于行业水平。数据显示，2019年至2022年，申万房地产行业营收同比增速分别为18.69%、10.24%、7.92%、-7.77%。

关于财务状况及偿债能力，根据申报材料，截至2023年9月末，发行人合并口径资产负债率为71.35%，速动比率为0.73。

对此，上交所要求中华企业说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标情况；最近一期末银行授信、债券信用评级和还本付息情况，是否存在大额债务违约、逾期等情形；结合目前公司负债规模及结构、货币资金、盈利能力、现金流状况及外部融资能力等，量化分析公司的短期、长期偿债压力，是否面临较大的债务偿付风险。

与提出定增时相比，当下的楼市虽未发生根本性的变化，但政策层面的支持已显著加强，若中华企业能够成功实施定向增发，将对公司穿越行业周期、扭转颓势有着重要意义。