文｜睿思网

继上海城投后，又一家长三角企业向保租房公募REITs发起冲击。

1月29日，新黄浦公告披露，公司将开展保障性租赁住房公募 REITs申请工作。本次拟选取上海闵行区梅陇社区项目作为底层资产，计划募资不超过8亿元。

如顺利发行，这将有望成为我国第六只保租房公募REITs。

最小保租房REIT面市

从金额来看，本次新黄浦拟发行的保租房REIT，比当前市场上已有的保租房公募REITs规模都要小。且不说城投宽庭REIT规模达到30亿以上外，其余四单保租房REITs发行规模也均在12亿至13亿元。

这主要与其底层资产相关。公告显示，本次新黄浦仅选择“新黄浦·筑梦城 梅陇社区项目”一个项目作为底层资产，而已上市的五单保租房REITs底层资产的数量至少达到2个或以上。

研究人士对此表示，由于公募 REITs首次发行对资产的规模要求较高（原则上不低于8亿元），单个项目未必能达到要求，因此，此前的保租房REITs的底层资产均为复数项目的组合。

由于新黄浦尚未公布梅陇社区项目的资产估值，但仅从体量以及同体量项目资产估值来看，梅陇社区项目是否符合上市标准，仍有待进一步确认。但从新黄浦的“果断”，一定程度上反映了公司对项目体量与营收情况的看好。如顺利通过审核上市，将开创了保租房公募REITs的先河。

资料显示，梅陇社区项目位于上海闵行梅陇镇，占地面积2.27万㎡，总建筑面积约7.7万㎡，配置地下车库及沿街生活商业，打造集居住、娱乐、社交元素于一体的智慧型租赁公寓社区，共提供精装租赁房源1315套。

仅从单体资产来看，对比已上市的REITs底层项目资产，梅陇社区项目体量属中等，与京保REIT中的文龙家园（1396套）及华夏基金华润有巢REIT中的有巢东部经开区项目（1348套）相当。而从项目资产估值来看，文龙家园资产估值为7.35亿元，有巢东部经开区项目则为5.36亿元。

但考虑到梅陇社区项目所在片区区位价值等因素，市场预料梅陇社区项目的资产估值或会超过8亿元。

运营能力仍是最大难题

对于持有型不动产，资产估值与项目的经营表现密切相关。

据披露，该项目于2020年4月开始建设，于2021年6月取得保障性租赁住房认定，于2022年11月完成整体竣工验收手续，于2023年2月正式入市供应，并由自有租赁住房品牌“新黄浦·筑梦城”进行运营管理。

换言之，该项目迄今满打满算也仅运营一年，并未达到公募REITs发行中的“三年运营期限”基础条件。但鉴于目前已上市的五只保租房公募REITs在发行之初底层资产运营年限同样未达到三年，因而，投资者仅将该指标视为参考，更关注的是项目的出租率及投资回报率，这是判断能否产生持续稳定现金流及良好投资回报的核心要素。

尽管新黄浦暂未披露项目的相关运营情况，仅从公开资料来看，当前梅陇社区整体运营尚属稳定。

据了解，自2月10日正式试运营，不到一周内，项目已完成近150套房源签约，截至2023年末，项目出租率达到98.5%，仅少量一房产品空余。

但具体到项目各户型租赁情况来看，梅陇社区的出租率仍存在较大波动性出现的可能。

针对上海应届毕业生及新晋职场青年等客群的租住需求，梅陇社区推出37/42㎡（一室户）；50㎡（一室一厅）；59/64㎡（二室一厅）等五种面积段的多元化户型产品，价格区间在4104-7184元/月。其中一房产品总量占比较大。

为了提高出租率，尤其针对一房产品，梅陇社区采用灵活租赁方式，可对外短租，最短租期一个月或半年（根据房型决定）；付款方式则为押一付一或押一付三，提前退租不退还押金，目前签约租期半年以上，租金有8-9折的相应折扣。

但短租模式也意味着换租率将直线上升，如何实现新租户的及时入住，尽可能降低空置率，对新黄浦的招租运营能力是个不小的考验。

据了解，尽管新黄浦涉足保障房领域较早，但主要以开发建设为主，当前已开发的保障房项目包括南馨佳苑、欣平苑、欣康苑、欣沁苑、欣乐苑、筑梦城吴泾社区、筑梦城梅陇社区等，总建筑面积超过100万平方米。

“新黄浦·筑梦城”是新黄浦旗下租赁住房品牌，旨在对旗下长租公寓项目进行统一运营管理，早在2022年便开始投运，但目前在营项目仅为两个——吴泾社区、梅陇社区。这也加深市场对运营方运营能力的顾虑。

相较于梅陇社区，吴泾社区早于2022年便开始运营，截至日前出租率超95%。吴泾社区、梅陇社区两项目的出租率超全上海市74%平均水平，但就此亦难言新黄浦具备较强的长租公寓运营能力。

分析指出，仅梅陇社区而言，该项目当前的高出租率主要得益于产品的“稀缺性”。作为梅陇新中心规划片区，当前项目周边生活配套较少，至景西路地铁站沿线无商业店铺。随着周边项目持续开发建设，梅陇社区也必然受到一定的挑战。

相关研究亦指出，目前保租房出租率相对稳定的核心原因在于“以价换量”，一旦市场出现了更具性价比的产品，那么租客将另觅他选。一个细节是，多数保租房的续租率一般在50%左右，其中纵有工作、家庭等客观因素的影响，但租客缺乏品牌忠诚度也是不争的事实。

因此，要想借助REIT发行实现资产的持续退出盘活，提升运营能力仍是新黄浦当前亟需解决的首要命题，特别是在保租房赛道越来越拥挤的趋势下。