文｜睿思网

近期，凯德投资正持续调整其在中国的商业资产投资结构。

1月31日，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，仅保留5%股权，交易总对价近24亿元。而在数天前，旗下凯德中国信托（CLCT）刚完成北京凯德MALL•双井购物中心的出售，交易价格为8.42亿元。

“此举符合凯德投资的资本再循环策略，释放成熟资产价值，回收资本用于再投资。”凯德称。

随着相关资产的出售完成，凯德系在北京的商业投资更偏向存量资产运营。

连续转手北京项目

根据CBRE世邦魏理仕的数据报告显示，北京办公楼整体空置率2023年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，其中传统区域各子市场空置率均同比上升且达两位数。

凯德出售资产的行为未必基于对市场前景的看淡，从凯德标志性的“融投管退”资管模式出发，选择在合适的时间点以合适的价格完成退出，本就是其资本运作的重要一环。

最新完成股权出售的北京凯德·星贸项目，系凯德于2022年10月通过法院拍卖收购而来，作价20.37亿元，较当时的评估价约低三成。

该项目的前身是博瑞大厦，位于朝阳区核心商务区，地上建筑面积为44,759平方米。凯德在收购完成后，对项目进行一系列资产改造，并同步启动招商。2023年9月，随着第一阶段近8成空间资产升级改造完成，以北京凯德·星贸之名重新入市。

从交易金额来看，凯德针对北京凯德·星贸项目的投资无疑是成功的。虽暂未获悉凯德所投入的具体改造成本数额，但仅一买一卖之间，凯德投资即获得了约3.6亿元的账面收益，而且还保留了5%的股权。

凯德投资似乎也非常看好该项目的发展前景，作为保有股权的股东之一，凯德投资仍将为该项目提供资产管理服务，获得经常性费用收入。

值得一提的是，这是凯德投资近年与友邦人寿的二度联手。2022年，友邦人寿参投了凯德投资的一支人民币基金，“在持续扩大基金管理业务规模的同时，我们将继续专注于实现轻资产和资本高效。” 凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示。

相较于北京凯德·星贸，凯德投资在北京凯德MALL•双井购物中心的收益则较为逊色。

据了解，北京凯德MALL•双井购物中心总面积为49,463平米，于2006年注入凯德中国信托平台，彼时资产估值为4.1亿元，截至2023年10月31日，项目估值为6.21亿元，最终成交价为8.42亿元。

凯德中国信托亦指出，此次出售价格折合年化NPI收益率为2.8%。相较于凯德商业信托其他一线城市购物中心的资本化率水平（约4.3%-5.3%），2.8%的收益率显得较低。

不过，此次交易价格折合每平米建筑面积为17023元，较其最新评估值12454元/平米提升了约36.7%。只是这个价格仍低于凯德信托在北京及广州等其他一线城市购物中心的单价。

尽管未达到理想收益水平，凯德中国信托仍决意出售，经睿思网了解，其中一个原因是该项目增长空间已然不大。

据了解，当前北京凯德MALL•双井购物中心98.2%的面积长期租给家乐福和百安居两个主力店，剩余面积租给几个小租户，收益稳定但增长缓慢。

另据公开数据，该项目自2006年起六年租金复合增长率仅0.96%，此外，从项目的收益率来看，项目收购次年为7.7%，随后于2019年达到峰值9.2%，及后随着北京购物中心竞争的不断白热化，北京凯德MALL•双井购物中心在收益率提升方面增长乏力。

其次，该项目已运营长达19年，凯德中国信托也即将面临维护或改善该物业的相关支出承诺。加上项目剩余土地年限渐少，此次出售不仅可使凯德中国信托从该项目中释放现金价值，减少升级装修等重大资本支出，也有助于改善凯德中国信托资产包的租赁期限结构，提升资产包收入空间。

2024持续换仓

换仓，或许是凯德今年的主旋律。

凯德投资暂未透露后续新的投资计划，然而根据其过往的投资表现，商办和新经济领域相信是投资主要方向。

尽管出售了两个商业项目，但商办投资仍是凯德投资的方向之一。

截至2023年9月30日，凯德投资共有14支聚焦中国市场的基金，其中近两年新设立的就有6支，包括3支人民币基金：包括凯德投资中国特殊机会人民币基金I期、凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期，总基金规模近47亿元人民币，并完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。

其中，凯德投资中国特殊机会人民币基金I期收购了位于上海的一栋优质办公楼；凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期则收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内；凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期则收购了位于上海杨浦区产业园项目尚浦中心，包括10栋高品质办公楼，总建筑面积近20万平方米。

2023年2月，凯德投资宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本11亿新元，投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产。

其中，该计划就以5.53亿新元（折合28.1亿元人民币）收购了北京苏宁生活广场，并将零售部分业态改造升级为甲级办公楼。如今，该项目已更名为“凯德·汇新大厦”，计划今年7月亮相。

从凯德投资近年的募投方向来看，新经济领域的特殊机会项目也是凯德的主要投资重心。

就在对北京苏宁生活广场进行收购的同时，凯德中国特殊机会伙伴计划亦以1.57亿新元（7.99亿元人民币）收购了一个位于广东佛山的物流项目。

2023年11月，凯德投资联手海南控股计划共同设立产城融合股权投资基金，主要用于投资海南自由贸易港的新经济产城融合项目。

事实上，早在2019年通过整合星桥腾飞，凯德便已跨入新经济产业赛道。据了解，目前，凯德在中国业务遍及40多个城市，管理300多个项目，资产管理规模约3,000亿元，基金资产管理规模近1,500亿元。相关投资组合包括位于五大核心城市群一二线城市的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流和数据中心。

这亦与国内经济大趋势相符。纵观当下不少私募机构的投资重心已从传统房地产市场转向，重点关注商业、办公、长租公寓和物流地产等投资领域，在他们的眼中，这是新机会的风口。尤其随着经济结构的持续转型，以及产业政策的扶持，包括中国在内的亚洲物流、数据中心、长租公寓等市场正快步走向蓬勃发展期。

显然，凯德正踩在风口之上。不过截至目前，凯德尚未展现出一个重心转换后的成功案例，这也是凯德想要从亚洲巨人走向全球龙头必须完成的突破。