界面新闻记者 | 张熹珑

香港楼市表现欠佳，发展商放慢了推盘速度。2月6日，香港地政总署发布1月份预售楼花同意书详情，未有发展商申请新盘预售。这是2023年11月后，相隔2个月再出现零申请。

根据香港地政总署统计，扣除已批出及已撤回项目，截至1月底待批楼花单位数目为7717个，按月下跌25.4%，为2020年3月后新低。2023年，撤回新盘申请的项目达到4个。

2023年11月初至2024年1月底为香港楼市“减辣”后的3个月，但目前来看效果甚微。以私人住宅单位为例，只有1个项目新申请预售，涉及单位592个，比起“减辣”前3个月的1484个大跌约6成。

所谓“辣招”，港府官方正式说法是需求管理措施，通过额外印花税打击短期炒卖活动、买家印花税遏制外来需求，以及推出新住宅印花税减少投资需求。

2023年10月底发布的《施政报告》出台了一系列楼市调控政策，包括将买家印花税由原本的15%降至7.5%，而额外印花税适用年期由3年缩短至2年，对合资格外来人才在港置业印花税实施“先免后征”。换言之，目前楼市辣招只剩下打击2年内转售住宅和针对持有超过1个物业的政策。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，由于减辣后楼市仍然疲弱，加上目前未售楼盘保持超过2万个的高水平，而已批出预售楼花同意书但尚未发售的私人住宅单位同时接近2万个，因此发展商于减辣后并未急于为旗下项目申请预售楼花，导致1月再次出现零申请。

眼下，香港楼市面临几方面利淡因素。首先是楼价下跌引起的负资产倍升。此前香港金管局公布，截至2023年4季度末，香港负资产住宅按揭贷款宗数超过2.5万宗，按季升幅高达近1.3倍，创2004年第3季以来的新高纪录。主要是因为住宅楼价去年第3季按季下跌5.2%后，第4季再跌5.2%所致。

减息步伐未明朗是另一重挑战。目前，香港利率仍在高位徘徊。尽管美元已连续4次未加息，香港大型银行同样维持最优惠利率不变，但美联储亦表示3月减息的机会不大。

此外，新盘销售放缓，进一步推高了一手积压可售新盘数量，短期楼花及现楼项目未推售水平也处于上升。

香港房屋局公布的最新《私人住宅一手市场供应统计》显示，未来3至4年私人住宅潜在供应量约10.9万个，主要包括建筑中但未售出的楼花单位达7.1万个、已落成但未售出的现楼货尾单位约2万个，以及已批出土地上可随时动工兴建的单位约1.8万个。

以2023年香港一手成交量约1.07万个计算，上述供应量需要10年才能消化完毕。另据中原地产研报，2023年下半年以来，新盘货尾量连续2季高企超过2万个的“危险水平”，2023年第4季一手私人住宅新盘货尾量升到2.3万个，创2003年第3季后的20年新高，其中本地大型开发商新鸿基地产的货尾量超过3800个。而截至2021年12月，香港新盘现楼货尾为1.1万个，2年时间内货尾量翻倍。

减辣对刺激住宅市场交投的作用明显有限。短期内，市场将焦点集中在2月底发布的《财政预算案》，不少建议提到给楼市全面松绑，即撤销买家印花税及额外印花税。

2月7日，香港岛各界联合会等3个地区社团就新一份《财政预算案》提交建议，提出全面取消所有物业交易的辣招。香港岛各界联合会理事长苏长荣指出，房地产市场是香港最重要的收入，去年原预算卖地收入可达850亿元，但到年底实际只有370亿元收入，撤辣可刺激交易，增加港府财政收入。