文｜RET睿意德商业地产

当城市更新步入存量时代，如何激活沉睡的历史文化遗产——文保建筑，使之成为兼具经济效益和文化价值的新活力源泉，已成为我们面临的重大课题。

面对国家文保规范和审批流程，更新参与各方就像遇到了螺丝壳，大有十八般武艺无法施展的郁郁。然而，若深刻理解文保建筑的守旧与赋新的精要，运用专业，积极创新求变，就可能拥有了“造道场”的机会。

近几年，RET睿意德在上海永安百货、北京西单片区、天津劝业场、广州横沙城中村、广州石溪村、厦门中山路等标志性更新项目的工作中积累了一些经验与心得。通过深度参与并成功推动了这些历史建筑或风貌区的活化，以期实现文化价值与商业效益的双重提升。

1. 守住才有发扬，搞清楚到底守住什么？复兴什么？

国家对不同级别的文保建筑有明确的保护规范，如果商业策划和资产活化的实施与运营团队眼中只有限制和阻碍，就无法真正做好文保建筑的商业活化。文保建筑活化的核心价值是“以文保建筑为载体，通过活化实现历史、文化的复兴和文明的延续和可持续发展”。

活化本身需要基于对历史和文化的尊重，体现人类对过去的认知和理解。从历史哲学观来讲，强调历史的连续性和一致性，对人类的发展是一个不断积累和传承过程的认同。对于民族、城市精神的文化认同和归属感有着独特的价值和意义。

文保建筑的属性首先是文化属性，文化是从属一段历史和文明阶段的唯一差异，可以说是城市独特的基因片段，不守住这个根本的活化是没有根基的活化，最终将因为没有差异化魅力而淹没在城市资产的竞争中，隐没于时间长廊的尘埃里。那么，文保建筑的商业活化中守住的是什么？复兴的是什么呢？

我们看一看国际上的经典案例：

考文垂市场位于伦敦市中心，拥有数百年历史，1974年由于交通拥堵和环境问题，市场搬迁到了伦敦的东部。原有市场并没有因此而衰败。相反，它经过了一系列的改造和活化，成为了伦敦最繁华的购物和娱乐区之一。现在的考文垂市场不仅有各种商店和餐馆，还有剧院、博物馆和艺术画廊。它成功地将历史建筑和现代商业活动结合在一起，成为了伦敦的一大亮点。

纽约的高线公园，改造自1980年被废弃的货运铁路，如今已经成为惠及于民、吸引游客的城市绿洲。

日本东京的和光百货是地震后复建更新项目，其历史也可以追溯到1881年的“服部钟表店”，时钟塔一直是它的象征，复建更新后因其新颖、变化曼妙的橱窗，依然在银座是耀眼的地标。

伦敦泰特现代美术馆是伦敦的一座老工业建筑，曾经是发电厂。在改造成美术馆的过程中，设计师保留了建筑原有的工业风格，并在其中创造了一个现代艺术展示空间。这个项目成功地将文保建筑转变为一个具有商业价值的文化场所，吸引了大量游客和艺术爱好者。

在文保建筑的商业活化过程中，守正才能出奇的原则非常重要。保留建筑的历史特色和文化价值，同时赋予其现代化的功能和商业吸引力，可以实现文保建筑的可持续利用。文保建筑的活化是让人们重新认识和体验这些具有历史意义的建筑，文保建筑的商业活化并非“守旧”，而是守住一种通过外在风貌、功能和场景结合的沉浸体验，通过心感唤起人们对历史的敬意、文化的体悟，从而塑造一种归属感，在功能、经济价值得以实现下，守住文脉传承。

2. 不要陷入硬与软的博弈

文保建筑，作为城市历史与文化的凝固，其价值并非仅在于其硬体的存在，更在于其如何适应新时代的功能需求，成为城市精神的象征。在城市发展的过程中，我们需要找到一种平衡，既要保护文保建筑的原有特色，又要让其能够适应现代社会的需求。活化空间需要有明确的经营策略和计划，这都需要契合时代消费和需求的变化，进行与时俱进的思考。

文物硬体的复建、修复十分重要，但若更新中对于经营计划、业态，乃至档次等做过度干预，这种过度保护束缚了空间的市场化发展，使其成为仅供观赏的展品，失去了其作为容器的价值。用现有的功能与业态条件去卡文保建筑，也无法获得最终的实施与落地。

法国的老佛爷百货改造自公寓，空间中保留了改造实施拆卸下来的扶梯与电梯，用于内部展示，既留存了记忆，也给空间增加了故事氛围。穹顶建筑师是巴黎大皇宫和奥赛博物馆的建筑师，彼时埃菲尔铁塔已经建成，利用其工艺，仅用5个月时间改造建成，周围彩色玻璃及彩旗的花纹元素来自于知名品牌的属地文化元素。

1919年1月19日，一次世界大战刚刚结束，巴黎是不允许航空飞行及降落的，有一个疯狂的飞行员降落在老佛爷的顶部，被早早等待的警察抓获，老佛爷为此支付了一个象征性的罚款，1921年该飞行员丧生，老佛爷为他建立了纪念碑，老佛爷也从此出名。

里尔的乐艾米达吉甘托里斯签名精品酒店是拥有近600年历史的建筑，原建筑从修道院改造为护理式医院，2003年改造成精品酒店，这些国际知名的文保建筑商业化，都是硬主体与软功能的完美平衡。为了适合新的功能，建筑风貌保留的基础上需要对内部结构做适度的取舍，如果仅从消防规范和遵循旧时的审批意见，恐怕都无法做好活化。因此，我们需要在保护和开发之间找到一个平衡，让文保建筑既能保留其历史和文化的痕迹，又能满足现代社会的需求。

建筑与功能的更新落地是各专业结合、深度研究、讨论的过程，所以决策方也要深度介入，参与各方务必共识目标和达成目标界定的标准，既要把己方专业表达简明，又能缝合各方理解的边界。更新中的合规审批责任重大，不能仅抱着原有的规范做“是否”的裁决，当下正是行政管理转变为城市运营和服务者角色的时期，躬身入局、实地调研、考察，充分听取各方建议才是严格、谨慎的负责态度。对于可被活化和利用的文保建筑而言，保是为了存续和发展，需要以新的经营计划在活态下以内容激活。

3. 围绕软实力创造和搭建商业活化的经营与运营内容体系

善用文化的十重属性

文化既有归属感，又具有区隔力，文保建筑的商业激活是对容器内容以及其经营对外的连接关系重塑的过程。在硬体可改的局限中，文化、在地性、城市精神的萃取和契合才能撬开发展的广路之门。

• 社会性：文化是社会群体的产物，是人类社会活动的结果，反映了人类社会的历史和现状。例如，中国的春节文化，是由中国人民在长期的社会生活中形成的，反映了中国人民的生活习俗和精神追求。利用文化的社会属性，与在地节日和习俗连接。
• 历史性：文化是历史的积累，每一种文化都有其特定的历史背景和发展过程。以文保建筑的历史属性进行IP化商业激活，既可以体现在经营内容方面，也可以形成自我IP和品牌的口碑，故宫文创和口红的热销，武康大楼面包的火热就是很好的样板。
• 创新性：文化不是固定不变的，而是在不断的发展和变化中，吸收新的元素，创新和发展。现代的互联网文化，是在信息技术发展的基础上产生的新的文化形态，体现了文化的创新性。
• 多样性：由于地域、民族、历史、宗教等因素的影响，文化具有多样性，每一种文化都有其独特的特点和价值。在属地文化挖掘，结合业态经营和运营方面，日本横滨的拉面博物馆，法国的葡萄酒文化节都是不错的参考。
• 共享性：文化是社会群体共享的，是人类共同的精神财富。文化的共享性主要可以用于衍生品的设计和制作，也是独立策展的好题材。如中国的长城，埃及的金字塔等，都是全人类共享的文化遗产。
• 传承性：文化可以通过教育、传统习俗、艺术作品等方式传承下去。传统节气和习俗文化的仪式再现为场景氛围营造提供了良好的素材。
• 符号性：文化往往通过一些符号、标志、象征等方式表达其内涵。美国的自由女神像，是美国自由、民主的象征。
• 整体性和系统性：文化是一个整体，各个部分相互关联，构成一个系统。中国的儒家文化，包括了伦理道德、社会制度、人生观等多个方面，构成了一个完整的文化系统。
• 适应性和选择性：文化有适应环境和选择环境的能力，可以对环境进行改造。北极地区的因纽特人，他们的生活方式、服装、住房等都是为了适应极寒的环境。
• 价值性：文化包含了一定的价值观，对人的行为和思想产生指导作用。原生文化的价值属性是用于连接和影响消费情绪的好驱动。陶溪川的无语菩萨就被年轻演绎和对照“不想加班的自己”和“看不惯，又无奈的自己”的心态。

善用文化属性，或是应用于文化萃取、故事化演绎，或是应用于自我IP的打造和衍生品的创作，或是场景中的创新和运营理念的加持，都是多样和丰富的灵感来源。

萃取文化与历史，用文化的精神属性唤醒领地意识的归属感

对于外地有区隔感，在地是领地，需要依靠器物价值、审美力、生活方式与活力、故事建立对外的交流和连接。

法国巴黎的玛黑区，该区域成功地将历史悠久的古建筑群通过商业活化策略进行了再生利用。他们深度挖掘并提炼出建筑中蕴含的丰富文化和历史信息，将其转化为独特的空间叙事，不仅保留了街区的历史风貌，更使其成为一种鲜活的文化载体。

这种做法有效地激发了公众对本土文化的认同感和领地意识的归属感，使得古老的建筑在新的时代背景下焕发出新的生命力，同时也实现了经济效益和社会效益的双重提升。这种模式充分体现了社会学中关于社区营造、场所精神以及文化属性在空间活化中的重要作用，为我们提供了在全球化浪潮下如何平衡保护与发展，传承与创新的有益借鉴。

日本在文保建筑的商业活化方面也有诸多成功案例，其中一个典型的例子是京都的“二宁坂 三年坂”地区。这个区域富含历史文化遗产，拥有众多国家指定的重要文化财富和传统町屋建筑。当地政府和社区通过细致的保护性开发策略，将这些古旧建筑改造为融合了传统工艺、艺术展示、特色餐饮及住宿设施等多功能空间。

一些古老的町屋被改造成富有韵味的茶馆、餐厅或精品酒店，同时保留了传统的木构架结构和外部风貌。这样的做法既传承了地域文化，又通过创新性的商业运营模式吸引了大量国内外游客，不仅振兴了当地经济，也唤醒了人们对这一区域深厚历史文化的领地意识与归属感。这种尊重历史、注重体验的活化方式，充分体现了文化精神属性在社会经济发展中的独特价值。

启用舞台与影视设计视角，通过五感与人建立连接

英国伦敦的巴特西电站改造项目为例，该项目运用了舞台和影视艺术的设计思维，将废弃的工业遗产转变为多功能的文化艺术空间。设计师们借鉴舞台布景手法，利用光影、空间布局等元素重塑了文保建筑内部环境，使其成为能够触动人们情感共鸣的“生活剧场”。

同时，通过影视艺术的叙事方式，再现了巴特西电站的历史故事，使得公众在游览和体验过程中，能潜移默化地感受到历史文化的底蕴和力量，从而建立起对这片领地深刻的情感联系与归属感。

这种跨界融合的方式不仅赋予了文保建筑新的生命活力，也成功地在社会学意义上构建了一种公共记忆的载体，强化了社区居民乃至全球游客对本地文化属性的认知和认同，有力地推动了地域文化的传承与发扬。

氛围营造离不开对人“五感”的关照与连接，从心感层面，营造城市记忆的最高荣耀、高光时刻、城市精神和骄傲是核心；视觉、听觉则可以用于色彩、光影和声音体系的打造；嗅觉可以采用气味管理，在场所的整体或局部提升人的沉浸感；味觉则更显性化体现在饮食与味蕾的满足中。

以意大利威尼斯的凤凰剧院为例，这座历经沧桑的古老歌剧院成功地进行了商业化活化，将历史、艺术和现代体验融为一体。视觉层面，设计师们精心策划了色彩方案和场景布局，利用光影变幻重现昔日辉煌，如金色大厅的华丽装饰、舞台上的璀璨灯光以及观众席的复古细节，让访客沉浸在浓厚的艺术氛围之中。同时，利用先进的投影技术再现历史图像或演绎经典剧目片段，使得公众仿佛穿越时空，亲眼见证那些曾经在此发生的高光时刻，从而触动内心深处对城市精神和文化遗产骄傲的共鸣。

听觉上，不仅保留了原建筑优良的声学效果，还通过播放古典音乐片段、还原旧时表演的声音回响，让人能够听到历史的余音，感受那独特而动人的旋律，进一步拉近了人们与过去岁月的距离。

嗅觉与味觉方面，则巧妙结合当地饮食文化，在剧场内引入特色餐厅或咖啡馆，提供地道的威尼斯美食与饮品，让游客在品味佳肴美酒的同时，也能回味这座城市独有的味道记忆，增强了整个空间的文化体验深度与广度。

通过全方位调动五感，文保建筑不再仅是静态的历史遗存，而是成为了一个生动立体的故事讲述者和情感触发器，既激活了商业价值，也传承并发扬了其内在的文化属性和社会价值。

文旅属性的导览与商业导览，双线引导

西班牙巴塞罗那的圣家堂，这座未完成的高迪杰作成功实现了文化价值与商业价值的有机结合。

一方面，充分利用文旅属性导览，通过对圣家堂丰富历史背景、艺术风格和建造过程的深度解读，打造了一条富有教育意义的文化体验路线，使游客深入了解这一世界文化遗产的独特魅力，增强其对城市精神与历史底蕴的认知与尊重，从而形成强烈的情感共鸣与领地归属感。

另一方面，精心设计了商业导览路线，通过整合周边纪念品商店、特色餐饮及互动体验设施等资源，为游客提供了丰富的消费选择与休闲空间。这种创新性的商业布局不仅满足了游客多元化的需求，也有效提升了文保建筑的经济效益，实现了从单纯观光到深度参与的转变，形成了可持续发展的良性循环。

通过文旅属性与商业导览的双线引导模式，圣家堂成功地将保护与利用相结合，既展示了自身深厚的文化内涵，又激活了区域经济活力，成为国际上文保建筑商业活化的典范案例。

结语

既定经验、认知框架、心理定势以及环境因素都是限制人思维突破的障碍，这些无形的墙阻碍在我们破局和创新的前面。察觉和转变视角往往就在一念，是束缚还是做道场的契机也是见仁见智。使文化活，才能再致敬历史与实现传承，要在历史的舞台上持续上演当下与未来的精彩，商业是最佳的介质。文保建筑的活化是小心翼翼的呵护，也是禁锢中的革新。