2023年，代表绿城中国（3900.HK）最真实销售业绩的权益销售额位列全国第八，其真正挤进了全国前十，但利润仍然是悬在其头顶的难题。

3月25日，绿城中国举行了业绩发布会，董事会主席及执行董事张亚东，执行董事兼行政总裁郭佳峰、执行董事及执行总裁耿忠强等管理层出席了业绩会。

在房地产持续深入调整下，绿城的地位稳步向前。根据绿城业绩报告，绿城全口径销售额3011亿元，比2022年微微上涨。其中自投全口径销售额1942亿元，位于排行榜第7名；权益销售额1276.3亿元，位于排行榜第8名。

前两三年结转确认的营收也微涨。根据绿城业绩报告，2023年，公司确认的营收1313.83亿，同比增长3.3%。

但资本市场最看重的盈利能力，绿城仍然有待提高。绿城业绩报告显示，2023年，该集团年内利润66.78亿元，同比减少24.92%；股东应占净利润约为31.18亿元，同比增长13.1%，股东应占核心净利润约为64.17亿元。公司实现毛利人民币170.73亿元，较2022年的毛利220.21亿元减少22.5%。

同时，该集团实现毛利率为13.0%，较2022年的17.3%下降4.3个百分点。其中物业销售毛利率11.3%，较2022年的16.3%下降5个百分点。

在TOP10地产商中，建发权益销售排名超过了绿城，但毛利率表现同样和绿城一样令投资者不太满意。

绿城在业绩报告中解释称，毛利及毛利率明显下滑的原因有两方面，其一，楼市下行及限价影响；其二，公司投资项目主要聚焦一二线，获取成本偏高。

债务方面，绿城业绩报告显示，截至去年底，绿城集团总借贷为1461.4亿元，较2022年末1401.2亿元增加了60亿元，增幅4.3%。其中，一年内到期借贷余额为人民币325.47亿元，占总借贷的22.3%，上升3.1个百分点。此外，净负债率达63.8%，较2022年底增加1.2个百分点。

截至2023年末，绿城手握银行存款及现金余额697.6亿元，其中受地方监管的预售监管资金238.79亿元，绿城手握存款可覆盖掉一年内到期负债有余。

背靠央企中交，绿城的利息小幅下降。根据绿城业绩报告，截至2023年末，公司总借贷加权平均利息成本为4.3%，较2022年的4.4%下降10 个基点。

对于偿债计划安排，耿忠强表示，2023年，公司完成境外债务置换11.72亿美元，其中4.5亿美元为2024年到期提前置换。今年一季度，针对境外债，又进行提前置换了3.6亿美元。

对于接下来的债务偿还，耿忠强称，公司会有银行内保外贷、自有资金偿还等多种资金安排，对于明年到期债务，今年也会提前着手应对，确保公司在征信方面不会出现任何闪失。

对于境内债，耿忠强表示，今年，公司有120.5亿元信用债到期，上半年到期71.5亿元，已经归还了51.5亿元；下半年到期49亿元，公司将根据市场情况，择机发行置换，同时准备自有资金偿还。

2023年，绿城的拿地质量更高了，权益比上升，但成本也随之上升。

根据绿城业绩报告，2023年，绿城新增38个项目，总建筑面积约5570万平方米，预计可售货值达1425亿元，其中一二线货值占比达84%，权益比提升至74%。

同时，绿城平均楼面价已达到14231元/平米，截至2023年末，总土储平均楼面价涨到7982元/平米，为近三年最高值。

对于今年的市场情况，郭佳峰表示，行业内外部环境，持续面临着很大的不确定因素，土地市场随着双线政策的逐步打开，大部分城市都在经历价格体系重塑的过程。

具体投资方面，郭佳峰坦言，“2024年投资工作比较难做，我们当然也想求得更好更快的发展，希望能够超过去年，但是综合分析下来，今年市场会面临比较大的挑战。

具体看，郭佳峰表示，2024年的总货值大概会在1000亿上下，总体看销售情况跟现金流的情况来做安排。

至于营销和销售目标，今年3月市场总体有所好转，预计绿城中国可以超预期完成3月份的销售目标。总体趋势上，今年市场可能会进入一个缓慢复苏的过程，但也比较难以判断，绿城中国2024年销售目标是争取与2023年持平。