界面新闻记者 | 蓝丽琦

3月27日晚间，总部广州、在香港上市的房企中国奥园（3883.HK）发布2023业绩报，为公司债务重组生效后的第一份年度报告。

财报显示，2023年中国奥园实现营业额275.33亿元，同比增幅达47.1%；录得亏损净额约96.41亿元。其中，实现物业合同销售额约137.12亿元，合同销售面积约130.4万平方米，交付面积同比大幅上涨41.6%。

从营收结构来看，住宅类公寓收入224.03亿元，但2022年同期仅有120.25亿元；低密度住宅收入13.91亿元；商业性公寓收入4.85亿元；零售商铺及其他收入6.84亿元。总的来看，营收大增4成的根本性原因是住宅收入增长，去化明显。

资产负债方面，截止2023年末，中国奥园总资产缩减14.95%至1993.71亿元；总负债缩减9.76%至2274.55亿元。净资产仍为负值。

在1993.71亿元的总资产中，中国奥园已将403.06亿元可供销售物业、厂房设备、投资物业、使用权资产、受限制银行存款抵押给不同银行，其中2023全年新增资产抵押金额50.15亿元。

此外，中国奥园的流动负债超过流动资产，约350.92亿元。短期内仍会存在资金短缺的风险。

两年前，2022年1月19日，中国奥园宣布不兑付即将到期的6.88亿美元债务和利息，不支付2023年和2024年到期的4亿美元债务的利息。中国奥园公开违约，不谈展期，直接宣布境外债务重组。

一年半过去后，中国奥园终于发布一套完整的境外债务重组方案。2023年7月2日，中国奥园公告，已与境外债权人小组就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议，该部分债权人所持有境外票据占未偿还本金额约33.01%。

中国奥园境外债务重组方案

• 中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行3支共计18亿美元新债务工具，2026年9月起开始还本，最后一支票据的到期日为2031年9月，票据现金利率为每年7.5%至8.8%
• 普通股：中国奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干符合资格的债权人。相当于重组生效日后公司备考持股量的25.22%和10.09%，对价为每股1.06港元
• 无息强制可转换债券：中国奥园拟发行1.43亿美元无息强制可转换债券（强制可转债），于2028年9月强制转换为普通股份，该部分将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。
• 永续债：中国奥园拟发行16亿美元永续债，相应的现金分配率自2031年9月起每年1%起，并根据永续债存续的年数向上调整。

方案发布4个月后，2023年11月29日，中国奥园披露，共有1216名债权人投票赞成重组计划，其所持有的51.97亿美元投票计划债权，约占已投票有表决权计划债权总值的79.11%，61亿美元境外债重组方案获得通过。

到了今年的1月12日，中国奥园的境外债务重组计划获法院认许。两个月后，3月21日，中国奥园宣布其境外债务重组计划已全部达成条件，并于3月20日正式生效。

这意味着中国奥园正式踏上“漫漫回血路”。目前境外债务重组计划生效已过一周，公司还未开始进行化债。

与之相对的是，中国奥园的境内债务没有在公开市场违约，此前存续的12只境内标准化公开债务产品均已全部顺利通过整体展期。在最新的财报中中国奥园报告了这一进展。

财报显示，截止2023年末，中国奥园与若干境内金融机构达成合同安排，本金金额约167.39亿元的现有境内融资安排获展期。

除此之外，中国奥园还披露了未违约的债务偿还进展。截止2023年末，中国奥园的银行及其他借款、优先票据及债券，合共约1074.51亿元，其中有957.85亿元将在2024年内到期偿还。