文|迈点

近日，新加坡住宿资产运营商Centurion Corporation（胜捷企业）成立一家合资公司Centurion-Lionrock （HK），正式进军香港市场。据悉，公司拟在香港租赁一大楼物业（该物业位于香港九龙太子道西177号），并对其进行翻新，改造成一栋可容纳66张床位的学生公寓。

无独有偶，住宅租务品牌WeaveLiving和美国私募股权巨头KKR宣布建立投资韩国租赁住房的合作伙伴关系，在韩国开发以首尔为中心的1200套租赁住房，以满足在首尔，特别是在金融区生活和工作的年轻专业人士的需求。

与此同时，黑石集团官网宣布将以约100亿美元（约合人民币720亿元）的价格，买入美国最大公寓业主公司之一的Apartment Income REIT（即AIR Communities）。据悉，AIR Communities是一家公开交易、自我管理的房地产投资信托基金。该公司的投资组合包括分布在美国10个州和哥伦比亚特区的76个社区，总计约2.7万套公寓住宅。

不论是学生公寓，还是租赁住房，抑或是底层资产是公寓住宅的信托基金，大家都不约而同的将目光聚焦到住房租赁市场。这背后预示着全球已经进入租住大时代。

01 租住大时代已经来临

作为全球市场的重要组成部分，拥有庞大市场规模的中国也在租住的时代浪潮中进一步翻涌，奏出自己的节拍。

以近期发布的房地产企业2023年年报为例，旗下租赁业务不仅成为目前业绩提升的有效助力，还是未来提升的有效布局。

万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%，旗下长租公寓品牌“泊寓”首次实现了成本法下的报表盈利。截至 2023 年底，泊寓共运营管理租赁住房 23.33 万间，累计开业 18.01 万间，业务布局全国 31 个城市，并且出租率达 95.76%。

龙湖集团旗下长租公寓及产城业务板块显示，已开业门店数达300多家，已开业房间数达12.3万间，期末出租率达95.5%，6个月及以上房源出租率达96.4%，租金收入五年复合增长25%，2023年较2022年同比增长13%。

招商蛇口旗下长租公寓运营收入10.88亿元，EBITDA6.89亿元。招商蛇口2023年已开业项目45个，总经营建筑面积115万平方米，共有2.95万间房源，建设期项目有39个，总经营建筑面积97万平方米，有1.78万间房源。

再聚焦保租房REITs，经历首个完整财年的四支保租房REITs也交出了一份令市场满意的答卷。

华夏基金华润有巢 REIT2023年年报数据显示，全年基金层面收入为 7,841.07 万元 ( 完成 2023 年预测值的 110% ) ，年度累计可供分配金额为 6,076.14 万元 ( 完成 2023 年预测值的 125.30% ) ，实现5.03% 的分派率 ( 按募集规模计算 ) 。截至 2023 年末，基础设施项目公司租金收缴率为 98.62%。有巢泗泾项目公寓出租率为 92.88%；有巢东部经开区项目公寓出租率为 93.25%。

华夏北京保障房 REIT 公告披露，2023 年实现收入 7300.52 万元，净利润 3107.40 万元，经营活动产生的现金流量净额 5417.68 万元。期末基金总资产 13.91 亿元，净资产 12.53 亿元，期末基金总资产与净资产的比例为 111.01 %。可供分配金额 5505.30 万元，单位可供分配金额 0.1101 元。报告期内，项目公司整体运营平稳，累计实现收入 7207.21 万元，出租率 96.94%，报告期内租金收缴率为 99.02%。

中金厦门安居REIT公告披露，2023年实现收入7687.10万元，息税折旧摊销前利润5878.94万元，可供分配金额5741.93万元，按照基金募集规模计算的年化现金流分派率为4.42%。可供分配金额达成率为109.09%，年化现金流分派率较预测高37bp。基础设施资产运营表现稳健，四个季度末出租率分别为99.49%、99.64%、99.55%和99.83%。园博项目全年月末平均出租率为99.41%，珩琦项目全年月末平均出租率为99.72%。

红土创新深圳安居REIT公告披露，2023年实现收入5490.72万元，本期利润为2496.61万元，基金可供分配金额为5109.63万元，基金EBITDA录得4640.77万元，分别完成首发招募说明书同期预测值的103.89%、101.99%。年内实现净利润2496.61万元，经营活动产生的现金流量净额为5301.08万元。基础设施运营层面，该基金持有的四个保租房项目共计实现收入5403.44万元，其中，保租房租金收入占比达到95.14%，配套商业及停车场租金收入占比4.86%。运营成果层面，红土深圳安居REIT的四个底层资产出租率均超过97%，甚至达到99%以上，保租房的租金收缴率均超99%。

02 深度参与成唯一法门

不论是盈利数据还是经营数据，保租房REITs都获得了成功，也吸引了越来越多的业内外企业参与到保租房的筹建和资本业务中。

在保租房筹建方面，截至2023年末，万科泊寓在北京、天津、深圳、厦门等23个城市纳保147个项目，涉及房源10.15万间，占其已开业房源的比例高达56.4%；龙湖冠寓披露累计纳保项目超110个，开业房间近5万间，占其已开业房源的比例达到40.7%。

在资本业务拓展和支持层面，中国建设银行2023年财报显示，加大保障性租赁住房金融支持力度，住房租赁基金累计签约收购项目25个，资产规模118.89亿元；公司类住房租赁贷款余额3254.48亿元，增幅34.38%。此外，以建信住房持有的保障性租赁住房项目申报发行的集团自持基础设施公募REITs已获中国证监会和上海证券交易所受理。待发行，这支公募REITs将进一步丰富公募REITs发起主体和资产类型，是该集团促进多主体投资、市场化方式支持发展保租房的重要探索。

在2023年业绩说明会中，万科首席运营官刘肖透露将向国家发改委提交保租房REITs的申请材料。中国平安总经理助理、首席投资官邓斌也提出随着不动产行业的发展，需要用新的眼光看待。中国平安目前正在重点配置长租公寓资产。

这只是微缩剪影，但足以证明大家对住房租赁市场的充分重视，并深度参与其中，争取踏准时代的每一节拍。

中金研究报告指出中长期来看，逐渐入市的各地保租房项目或重塑存量项目竞争格局，未来项目竞争将更注重差异化，如项目定位、运管能力及配租资源支持等。相对应，市场化租赁住房后续应更注重管理人主动管理能力对于项目出租率和租金水平的支持作用，政府配租参与度较深的项目则更多关注配租效率以及未来政策对于租金调整的预期。 立足短期，从经营稳定角度思考，则需更多关注政府配租参与度较深的项目。