文|壹览商业 李彦

编辑|薛向

贝壳找房2023年的回暖反弹并没能延续到2024年。

5月23日，贝壳控股（下称贝壳）公布了2024年Q1财报：

今年第一季度，贝壳净收入164亿元，同比下滑19.2%；经营利润仅有1185万元，较之2023年同期的29.78亿元大幅减少，净利润同比下跌84%，靠着利息收入撑到了4.32亿元。

而就在两个月前，贝壳的2023年报却颇为亮眼：2023年，贝壳全年净收入778亿元，同比增长28.2%，经调整净利润98亿元，净利润58.9亿元，扭转了过去两年（2021-2022）连亏的局面。

从整体市场来看，2023年，被许多人称为房地产行业的“转折年”。这一年，房地产供求关系发生重大变化，行业进入了深度调整周期。根据国家统计局发布的数据，2023年房地产用地、开发投资、商品房销售额均呈下降趋势。

在这样的背景下，“居住服务平台第一股”贝壳却一路高歌，除了存量房业务、新房业务稳步增长之外，家装家居业务及其他新兴业务均获得两位数大幅增长。

作为行业的下游服务商，贝壳凭借其独有的商业模式，在2023年展现出了强大的赚钱能力。那么，行业下行背景之下，贝壳凭什么能赚到钱？去年能赚到的钱，今年又为什么赚不到了？贝壳找房，未来还能赚到钱吗？

01 左晖建“理想国”、彭永东造路

如果说左晖创立的链家是一个传统房产经纪连锁企业，那么其创立的贝壳找房就是一家房地产行业数据最完善的信息公司，也更像一个“理想国”。

贝壳能赚钱，靠的是握在手里的资源。这个资源指的是：房产资源、经纪人资源、客户资源。

房产资源，核心在“真房源”。据《南方周末》报道，早在2004年左右，左晖就说要用软硬件系统把后台数据集中起来，让每一个中介能看到真实房源。在左晖看来，如果有强大的中后台力量，中介就会成为一个受人尊敬的职业。

2012年，链家开始在全国推行“真房源”。左晖在微博曾发文解释：链家怎么知道北京有五百多万套存量房？就是“数出来的”，“坚定去‘数’加上还不错的IT能力，就会让我们知道北京16个区县除了密怀平延和房门的一部分外，共有162个商圈9510个盘86427栋座65000余类户型5185005套存量住宅。”

数出房源、核对真实房源，掌握了“真房源”这一核心资产，链家的野心也越来越大。

2015年起，链家开启一系列并购，先后收购了成都伊诚、广东德佑等多地房产中介，成功从北京走向了全国。

2018年，由联合创始人彭永东负责的项目贝壳找房上线，手握多个房产中介商的链家，将所有的“真房源”数据导入了这一平台，开始推行全行业的基础设施。

“真房源”与房产经纪人，总是以一体的形式出现。于是，贝壳找房的房产经纪人规模也逐步扩大。据财报显示，截至今年第一季度，贝壳拥有44万房产经纪人，其中，活跃经纪人数量近40万。

44万房产经纪人与“真房源”体系，打破了房地产圈原有的开放商-建材供应商-中介的鄙视链，以一种信息平台的姿态，化“链”为“环”，打通了房源、中介、客源三端。

壹览商业从多位房产中介处了解到，贝壳找房平台的佣金分配分为房源方与客源方两大板块。其中房源方分为房源录入方、房源维护人、房源实勘人、委托备案人、钥匙管理人五大角色，具体来看，房源录入方更多承担最初开拓市场的角色，将分配到佣金的10%，房源维护人更多承担销售角色，能分配到佣金的20%，后三者则分别分配到3%、3%、5%。同一人可担任多个角色，因此，房源方单人最高分配抽佣可达近40%。

客源方则包括客源推荐人、客源成交人、客源合作助攻人、客源首看人、交易顾问等五个角色，同一人可担任多角色，各自分配剩余佣金。

在这背后，贝壳找房作为一个平台，一头赚开发商的预付佣金，帮其揽客，一头赚中介们的平台服务费、加盟服务费。

在此商业模式下，贝壳集团市值一路攀升。

2021年5月20日，左晖去世，彼时，贝壳找房的市值超600亿美元，超越了中国任何一个开发商。

彭永东接过了左晖这一棒。

如果说左晖创立了贝壳找房这一房产行业的“理想国”，彭永东必然是那位打地基、造路的关键人物。2010年，彭永东受左晖邀请加入链家，负责线上信息平台“链家在线”业务。此后几年，彭永东都稳坐着贝壳“二把手”之位。2014年，彭永东牵头开展贝壳这一项目，决心要做一个“中介行业的开放平台。”此后，彭永东推行“预付佣”模式，以防开发商出险带来佣金“坏账”风险。

正如上文所言，此后几年，凭借对“真房源”体系的执着追求，彭永东助力左晖做成并做大了链家以及贝壳找房。在左晖去世之后，彭永东更是发挥其“造路”的能力，不断在为贝壳找房寻找新的增量。

2021年7月，贝壳宣布收购华东区域知名装企圣都家装，并在随后提出“一体两翼”布局战略。“一体”的房产经纪事业线是左晖的遗产，整装家居和惠居则是彭永东探索的“新路”。

2023年，彭永东又将这一战略更新为“一体三翼”。把触角向行业上游延伸，提供数据驱动型住宅开发服务的贝好家成为了新增的那一翼。据了解，贝好家的思路是轻度参与地产项目，让项目产品设计更符合客户需要。

将目光拉回到当下。整个房地产行业进入深度调整周期下，彭永东的“一体三翼”，也正面临挑战。

02 “一体”承压

彭永东的“一体三翼”，正是贝壳旗下的四大业务线：经纪事业线、整装事业线、惠居事业线、贝好家事业线。分别对应：新房和二手房经纪、家装、租赁业务、房地产开发。

壹览商业比对过去五季度贝壳找房整体营收情况与房地产行业大盘数据发现，新房和二手房市场成交量的涨跌对贝壳找房的冲击虽未动其根基，却正在“温水煮青蛙”。

据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额创2016年以来新低。同时，全国二手房网签成交7.1亿平方米，达到历史峰值，同比增长42.6%。

2023年，贝壳找房GTV（总交易额）同比增长20.44%，达到了3.14万亿元，增长主要来自于二手房交易额，同比上涨28.64%至2.03万亿元，新房交易额仅增长6.65%。

从营收来看，贝壳找房收入增长28.2%至778亿元，毛利增长57.25%至217亿元。实现上市以来首次亏转盈，净利润为58.9亿元，经调整净利润暴涨244.64%至97.98亿元。

从营收结构来看，存量房与新房经纪依旧是贝壳的营收大盘。与此同时，家装家居业务等其他新兴业务营收数据也在逐季提升。分拆各业务后，贝壳的营收净利双降的原因也更为清晰。

一方面，2023年二手房市场的火热帮助贝壳大盘平稳度过下行周期，但存量时代，新房供应不跟上，二手房成交量的逐步下滑终会反馈到贝壳的财报上：存量房业务占总营收比例缩小，从2023年Q1的45.28%跌至2024年Q1的34.97%。

另一方面，新房的供应量减少给贝壳业务带来的影响更为直观。据国家统计局数据，2024年1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%。贝壳的新房经纪业务营收从2023年Q1的84.04亿同比减少41.49%至2024年Q1的49.17亿，业务占总营收比例也从2023年Q1的41.44%跌至2024年Q1的30.02%。

与此同时，整个2023年，将营收大盘补稳的却是家装家居等新兴业务。2023年Q1，除存量房及新房经济业务外的新兴业务们占营收总比例仅13.28%，2024年Q1，该比例到达35.01%，增长近三倍。

2023全年，家装家居业务及新兴业务及其他交易总额逐季度攀升。直到2024年Q1，新兴业务们停下了增长的脚步。

03 “三翼”羽翼未成

目前来看，贝壳找房的“三翼”虽然在营收占比中走高，却仍羽翼未成，面对挑战。

房地产开发业务是贝壳商业版图中最“重”的一块业务，也是最新的一块业务。目前还未产出任何实质性的结果，难以判断具体业务的布局进展。然而，房地产开发涉及的资金规模庞大，往往面临周期长、风险高的挑战。尽管贝壳声称拥有数百亿元的现金及等价物，但面对如此巨量且持续性房产资金投入要求，显然需要审时度势的。

租赁业务在2024年Q1第一次披露了具体数据：单季度营收26.25亿，接近存量房业务一半，同比增长达189.3%。截止至一季度末，贝壳省心租在管房源规模达到24万套，而去年同期仅有9万套，其中集中式长租公寓在管规模超过1.1万套，去年同期为7000套。

从规模来看，租赁是贝壳当下增速最快的一块业务，却也是外界争议最大的一块业务。快速的扩张对贝壳找房的服务品质也提出了更高的要求。壹览商业发现，在黑猫投诉平台，关于贝壳找房的投诉原因过半集中于租房问题。房源质量差、中介不作为等成为了消费者投诉的关键词。显然，在租房业务上，贝壳找房的“质”还未跟上“量”的提升。

从目前来看，家居装修业务是三者中走的最稳的一“翼”。2024年Q1，家装业务合同额达到33.9亿元，同比增长26%，收入规模达到了24.1亿元，同比增长71%。

公开资料显示，2017年，早在链家还未升级到贝壳的时期，链家就已经约谈了许多装企来了解家装行业的生态逻辑。此后几年，链家先后通过投资及合作的形式，试水过套餐型整装、独立设计业务和半包施工业务。升级为贝壳之后，贝壳又收购了圣都家装、爱空间，并在成都设立了“贝壳美家”建材家居馆。

在壹览商业看来，贝壳的家居家装业务，较房产经纪及房产租赁相比，差的一环是：统一以及规模化的管理。贝壳自营的被窝整装，与其收购的圣都及爱空间，分别具有独立的服务管控体系，想要统一规范还需要时间。

04 最后

母庸置疑的是，手握最多真房源的贝壳找房，在左晖时代就打下了很好的底子，彭永东也抓住了行业上行阶段的红利，做大基本盘，发展新业务，使贝壳的老底足够支撑其穿越周期。

但同时，贝壳也不能再过“吃老本”的日子了。

一方面，包括深圳、北京、杭州在内的城市近年来逐步推出了自己的官方二手房交易信息平台，一定程度挤压了中介的生存空间。另一方面，房地产行业的调整期还未触底，未来给贝壳主营业务带来的影响仍是未知数。

正因此，贝壳新业务的发展愈发成为行业关注的焦点。

无论是房地产开发，房产租赁又或是家居装修，都属于贝壳原有业务的上下游范畴，也都曾只是左晖“理想国”中的一砖一瓦。如今，新兴业务在贝壳商业版图中的占比逐步提升，彭永东将这一砖一瓦逐建变成了地基。只是这地基是否扎实，还需更多时间验证。