文|酒管财经

本期看点

经常出差的商务人群，或者热爱自驾游的人群或许都有一个共同感受，就是经常到了一个陌生城市，预订了一个当地口碑不俗的星级酒店，但等到入住时才发现，酒店外立面豪华但却老旧、内部设施丰富但并不智能，房间明明该有的东西都有，但就是让人没有体验的欲望。

这就是存量酒店，良好口碑、优质服务和外观陈旧、设施落后的矛盾统一体。这并不是个例，而是整个酒店行业大量存在的共性问题。

酒店行业进入存量时代，已经有多年的时间。此前，多个行业巨头都将“存量改造”作为重点发力方向，如东呈酒店，老店翻红计划已经到了“3.0”阶段；再如华住，其也提到，华住的中高端酒店将以存量改造升级为主；更早还有首旅，早在2017年就提出了“向存量要发展”。

显然，如今的存量酒店已经成为了整个行业的增长蓝海。因此对于中小连锁品牌和新入场投资人来说，深入了解“存量常态化时代”酒店行业的新一轮结构性调整趋势，和根据自身情况盘活存量资产的方法论，是打开投资回报的关键钥匙。

而往小了说，存量房改造，或许就是一个对症下药的过程。

01、酒店变“老”了但还能“年轻”回来

酒店其实是有年龄和周期的。相关数据显示，行业常规的更新周期是5~8年，而在过去很长一段时间当中，国内新开酒店数量一直处于持续递增的态势，这也意味着，有很多酒店已经开始“变老”，已经到了需要更新改造的阶段。

根据《酒管财经》的观察，存量酒店，是指已经在市场上运营的酒店，与新开业酒店相对，这类型酒店有着几个特点，而这几个特点就代表着其完全能够再次为连锁酒店集团提供业绩助推。

首先，存量酒店一般都积累了一定的客户资源和市场经验，往往拥有着一定的知名度和品牌影响力。

其次，随着时间的推移，存量酒店的设施可能会出现老化，需要进行翻新货改造以提升竞争力。

另外，一般而言，存量酒店往往位于城市的核心区域，但随着城市更新和改造，存量酒店也面临着转型升级的需求。这就意味着，如若操作得当，这部分资产有很大机会成为城市地标或网红打卡地。

从这个角度来看，有一个很好的案例就是上海艾迪逊酒店。近日仲量联行《存量改造，焕然一新——中国酒店存量资产改造白皮书》（以下简称“白皮书”）当中就对其进行了介绍。

上海艾迪逊酒店坐落于南京东路步行街，其在1988年时曾是上海的第一高楼。如今，已经成为了网红酒店，除了业绩增长，其浓郁的历史韵味和时尚的现代风格也得到了市场的充分认可。

实际上，从上海艾迪逊酒店案例中我们可以得到3个结论。

首先是存量酒店在改造过程中，尊重并保留历史元素，并引入现代设计理念，可以创造出具有独特吸引力的酒店；

其次是存量酒店在条件允许的情况下，在追求商业价值的同时，也要强化自身文化价值，艾迪逊酒店成为上海文化和历史的展示窗口，就说明存量酒店改造在这个方向大有可为；

最后，改造后的艾迪逊酒店，不仅提升了盈利能力和资产价值，也又一次展现了酒店行业的长期投资潜力，更是说明了存量酒店改造，可以为投资人带来长期稳定的回报。

02、存量酒店“症结”何在？

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示，目前酒店现在与城市发展不匹配的现象非常普遍。

白皮书中提到，酒店在开业初始年份，由于设施完备、设计和装饰风格新颖，对市场需求吸引力强，通常会呈现业绩增长趋势；但是多年过后，经营磨损、设施老化等问题逐步显现，若维护保养不当，会逐步失去竞争力，对经营产生直接影响，这也是酒店改造的重要原因。

而综合白皮书中的观点，有50%的存量酒店的改造原因，是由于硬件设施老旧导致运营业绩不达标；还有超过30%的是由于部分空间使用率低、设计概念和风格过时，影响项目在竞品中的竞争力。

当然，不同的酒店面临的问题也有所不同，因此需要进行综合评估。《酒管财经》非常认可仲量联行在白皮书中提到的评估方法，即在外部审视市场趋势与定位匹配度，在内部审视运营效率与经营情况，同时对酒店物业状态进行评估，三个维度同时进行，切准症结所在。

在外部，要察宏观经济、旅游业发展、人口规模等因素对酒店市场的影响；分析不同档次、客户类型以及消费群体的市场规模及其变化率；评估现有和潜在竞争对手的优势、市场占有率、品牌形象及客户口碑。

而在内部，从财务报表、行业指数、资产管理关键指标等维度分析运营效率；确定是否存在经营低效、开源和节流等问题；识别导致经营利润不理想的运营端问题，制定资产管理计划。

物业评估更好理解，主要涉及客房、餐饮、会议宴会、康体及其他区域的评估。

在此之外，《酒管财经》认为，结合当下的消费环境，考察自身酒店的技术应用情况至关重要，在快速发展的科技面前，一些存量酒店无法满足现代旅客对智能化、网络化服务的要求。

同时，还有不少独立品牌或小型连锁酒店的最大问题，还是资金问题，在进行改造时，这一项也需要放在靠前的位置进行考虑。

03、如何迈向重生？

存量酒店的改造升级是一个复杂而细致的过程，涉及到市场定位、设计创新、品牌重塑、服务提升等多个方面。

白皮书中也提到，酒店业主在筹划翻新之际，首要之务便是全面评估区域市场的未来发展潜力。这一评估过程往往涉及对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究，为酒店的重新定位及未来发展铺设坚实的基石。

《酒管财经》总结认为，市场规模分析，要对区域的经济发展水平、旅游业发展状况等宏观经济指标，人口密度、人口流动性等人口统计和入住需求等，进行深度分析；

举个简单的例子，一家位于洛阳的酒店进行改造的话，就要考虑到旅游消费人群，跟当地的牡丹、古城、汉服等特色旅游元素进行充分融合。但这种玩法，到了深圳这种经济特区，可能就不太适合了。因此也需要因地制宜。

而客源结构，专业对客源细分市场、消费行为和消费潜力进行充分收集，来为产品定位提供意见；

竞争格局则要对现有竞争、潜在竞争的产品都进行充分比对，认识到自身的不足和优势，并关注市场变化趋势。

例如，如今新开业的酒店，在智能化、数字化上都有着充分的布局，如果现阶段进行存量改造，不注重这一方面的提升，在竞争力上就会差一大截。

不止于此，《酒管财经》认为，通过酒店存量资产盘活，实现价值重塑之外，更为深远的是，酒店资产最大化赋能经济效益和社会效益。

这已经有案例出现，阳朔糖舍酒店，位于广西阳朔县漓江边，场地保留有上世纪60年代建造的老糖厂，将老糖厂和工业桁架融入酒店设计，强调纪念性和历史价值，如今成为集自然景观和工业遗产于一体的特色酒店，吸引了众多游客。

北京首钢园香格里拉酒店，毗邻北京2022年冬奥会滑雪大跳台，由原首钢自备热电厂改造而成。在改造过程中，保留工业遗存与历史传承，对原电厂结构加固，保留框架部分，进行现代化改造。成功融合了工业风格与现代舒适，成为具有独特魅力的度假酒店。

还有杭州法云安缦以“18世纪的中国村落”为设计概念，保持了杭州原始村落的木头及砖瓦结构。力求在设计上保持与传统乡村的高度一致，同时提供现代酒店的舒适和服务。最终，法云安缦成为探索中国传统乡村的理想胜地，深受寻求文化体验的游客喜爱。

这些案例展示了存量酒店通过结合历史价值、文化元素、现代设计和创新服务，成功实现了转型升级，不仅提升了自身的市场竞争力，也为顾客提供了独特的住宿体验。

多种案例，让我们对酒店存量改造的新蓝海，充满了期待。

统筹丨劳殿 编辑丨阿思