文｜空间秘探 余文婷

日前，据资本市场消息，万科拟以旗下长租公寓品牌“泊寓”向监管部门申报不动产投资信托基金（REITs）发行，规模约为10亿元。消息称，上述申报发行为初步计划，有可能进一步调整。

最新数据显示，今年以来，在资本市场新闻不断的泊寓成功纳保房源已经达到10.82万间。和万科一样，许多长租公寓企业也纷纷喊出“应纳尽纳”的口号，背后究竟有何“玄机”？

万科泊寓超半数公寓纳保

截至今年5月底，万科租赁住宅业务共运营管理24万间长租公寓，累计开业18.18万间，出租率93.9%。其中，万科泊寓所管理的租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房，在市场化运营机构中纳保数量遥遥领先，成为全国集中式公寓第一，市场化运营机构纳保数量第一。

从2008年试水住房租赁，到2016年推出“泊寓”品牌，再到2023年首次实现盈利，万科的长租公寓道路走得并不顺利。2008年，万科借广州万汇楼项目切入长租公寓赛道，到2015年万科泊寓的开业房源数量仅1000间。

在2017年启动“万村计划”后，万科累计开业房源数量迅速增长至3万间。到2019年，万科全年累计开业房源已达到11万间，规模出现成倍增长态势。“万村计划”虽然给万科带来大量房源，但同时也面临城中村清客难、改造难、消防管理难等问题，为万科收益带来沉重负担。

2018年，万村公司全面暂停新签约房源。“万村计划”的及时止损，为万科泊寓盈利带来转机，加上公司企业客户占比的提升与自由渠道获客比例的增长，让万科泊寓的现金流及利润空间逐步稳定。数据显示，2020年，万科泊寓的整体出租率达到95%，而后三年，这一指标基本稳定在95%以上。

其中2022年，该公司出租率为95.60%，2023年这一数值增长0.16个百分点至95.76%。2023年全年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%，前台GOP利润率达到88.4%，同比增长0.9个百分点，公司EBITDA达到6.65亿元，同比增长32.3%，年内，泊寓业务在成本法下实现整体盈利。

多年的探索，泊寓“产策、建造、运营一条龙”的综合服务能力明显提升。2021年，万科泊寓为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，服务的资产方已达 294 家，涉及房源 2.1 万间。

到2022年，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等 14 个城市纳保 66 个项目，涉及房源 5.89 万间。再到2023年全年，泊寓在北京、天津、深圳、厦门等 23 个城市纳保 147 个项目， 涉及房源 10.15万间。这个增长的幅度，比2022年的5.89万间，同比增长72.3%。

长租公寓企业积极求取“纳保门票”

除万科泊寓外，各大“门派”的租赁品牌，纷纷纳入保障性租赁住房体系。如长租公寓领域领军企业之一的华润有巢，也是纳保规模的头部企业。2022年12月9日，华润有巢REIT在上海证券交易所成功上市。有巢通过REITs平台打通了“投、融、建、管、退”闭环模式，为中国保障性租赁住房的发展开拓了一条可持续、高质量的新路径。截至2023年底，华润有巢已进驻15座城市，实现营业额7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%，累计在管项目60个，管理规模5.6万间，已有2.5万间房源纳入保障性租赁住房。

此外，龙湖集团旗下租赁住房品牌冠寓也是获得进入保租房领域门票，加入保租房大军中的一员。2023年龙湖冠寓的开业规模从2022年的11.6万间增长至超12万间；管理规模超16万间。其中，已有超过4万间房间纳入了保障性租赁住房项目，意味着冠寓管理的保租房占总规模超三成。

龙湖冠寓保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等20余个城市，有新建、存量改造、TOD等多种模式。如冠寓北京郭公庄地铁站店，该项目位于北京市丰台区科技园区东区南侧、地铁9号线及房山站郭公庄站上盖，原为闲置商办，通过改建为丰台区科技园区及周边提供约700套（间）保租房，并作为丰台区试点项目面向近三年毕业大学生开展配租，是集合了存量改造与TOD模式的保租房典范。

除华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓等房企的长租分支业务参与纳保外，还有专业的长租品牌也在积极布局保租房，例如将年轻人作为主要受众的魔方生活服务集团（简称“魔方生活”）。魔方生活在保租房建设方面，采取“应纳尽纳”，并凭借自主研发的数字化智能系统等一系列举措赋能保租房，利用自身的优势，加强轻资产动作，通过托管、加盟、系统输出，为国企、央企旗下保租房进行运营管理。2023年，魔方生活在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等多个重点城市布局保租房。全国范围内已经完成纳保、获得保租房认定的公寓项目近百个，总房源量超过15000间，包括整租型公寓和多人宿舍间等多种房源类型。

作为住房租赁行业创业系优秀代表的乐乎公寓集团，也在“纳保”之路上积极发力。截至2023年底，乐乎公寓集团累计开业房源突破7.5万间。其中，已落地保租房项目17个，在管房源2万+，覆盖城市更新、城中村改造等多元业态。当前，乐乎公寓集团内部约70%的项目均为保租房，还在北京、上海等核心城市持续供应保租房房源。

长租机构头部企业自如显然也是积极“纳保”中一员，截至2023年上半年，自如资管涉及管理房源量突破3万，累计已布局全国13座城市。上半年新拓武汉、天津两地，包括签约武汉首个保租房合作项目以及落地自如寓天津首店。在保租房项目方面，自如资管在多地与国企实现联手运营。其中，盘活存量在当前的保租房筹建和运营中居于主要地位。

为何这么多长租公寓选择纳保？

目前来看，越来越多的长租公寓品牌运营商加入到保租房的建设中，租赁住房市场规模迅速扩张，根据相关统计数据，截至2023年二季度末，全国已开业房间规模中约有22.4%纳入当地保障性租赁住房，环比微涨1.4个百分点，规模合计为191,993套（间），已纳保企业数量共31家。为什么会有这么多长租公寓品牌积极参与纳保？

首先，可以享受相应政策优惠。根据住建部规划，“十四五”（2021年-2025年）期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，解决2600万人住房问题，预计3万亿元投资规模。尽管部分房源来自存量纳入和改建，但可能对于集中式公寓新增供给贡献不大，2023年新开工建设360万套，还有500万套的缺口。为加快保租房建设，国家围绕保租房建设配套出台了一系列支持政策，从更改项目规划的绿色通道，到金融贷款资金支持，再到公募REITs的全面打开，形成了住房租赁“投融管退”的商业模式闭环。

而纳保指的是长租公寓纳入保障性租赁住房体系，纳保企业需要遵循相应的租金要求，但同时能享受相应政策优惠。比如多地限制保租房的租赁价格为市场化租赁价格的9折，租金涨幅每年不能高于5%等。但同时纳保后的长租公寓可以享受政策补贴以及拥有一定的拿地优势，如华润有巢国际公寓社区总部基地项目，作为北京市首批集体土地租赁住房试点项目，就获得了北京市针对集体用地的财政补贴：成套住房4.5万元/套，非成套住房是3万元/间。更重要的是，一旦成功纳保之后，意味着公募REIT的大门正式开启，同时住房租赁企业不仅能盘活持有资产扩充现金流，还能减少对传统债务融资方式的依赖，加速规模扩张。

其次，去库存，盘活存量资产。1月9日，世邦魏理仕发布的《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》显示，北京写字楼租赁市场的整体空置率为2009年末以来最高值。中国不动产市场已从增量时代迈入存量时代，一二线城市，大量核心地段的办公楼、商场物业，及城市周边的产业园区亟待盘活。同时，城市新青年苦于居住环境品质不足、工作和居住地点相距太远等问题的困扰。供需结构存在错配的矛盾。

日前，住房部会议提出，推动县级以上城市有力有序开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。不少地方国资，亲自下场收购存量商品房充作保租房。由此，对于众房企来说，将手上的存量资产改造成商品房，打造长租公寓、保租房等产品能够有效去库存，盘活手中存量资产。

总之，长租公寓纳保对于众企业来说，不亏。一方面，长租公寓市场有着旺盛的需求，根据2021年5月第七次人口普查数据结果显示，中国流动人口总数已达3.76亿，其中有超过2/3人群选择租房居住，预计2030年将有约2.7亿人成为租客，住房租赁市场规模或可达4万亿元。而成功纳保的长租公寓，等同于是受到了政府的认可及背书，将成为城市青年的居住优选，可以有效保证出租率。

另一方面，虽然租赁住房项目纳入保租房体系之后，租金和未来的调价空间会受到一定限制，但是据一些纳保企业反映，这些限制并不影响收益。比如，多地租金增幅限制为每年不高于5%，而每年涨5%本来就是在经济非常繁荣，或是区域高速发展的情况下才能实现。

此外，从租金价格评定看，大多已经出台细则的城市，都没有进行“一刀切”管理，而是交由专业的第三方评估公司对租金进行评定。除合理租金评估外，还有税收优惠、执行民水电气价格、金融支持等一系列政策利好都是众多长租公寓品牌积极参与纳保的原因。

长租公寓从“品牌之路”走向“资管之路”

曾经，组建家庭的前提就是购置自有住房，但随着租赁房源仅有个人房东的单一渠道供给向着多元化供给发展，机构化运营租赁住房产品带给消费者更多的选择，国家队的入场让租赁关系更加稳定，促使租房消费心态发生了变化：买房不再是刚需被动的选择，夫妻及小家庭构成的20-30岁年轻群体主体越来越倾向选择租房，一些有房群体也开始主动“以租养租”，将自有住房出租，在补贴少量租金的基础上选择舒适户型租住，保证生活品质不发生明显变化。新时代的年轻群体也不再满足传统租赁住房、商业配套和服务的单一模式，而是更倾向于选择更适合自己需求的个性化居所。

大众住房与租房观念的转变，给长租公寓市场带来巨大机遇。但由于在长租公寓发展初期，部分长租公寓平台为快速打开市场，采取“高进低出”、“长租短付”等操作手段，提高金融杠杆，导致风险频现，2019-2021年，陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓超过100家。

随后，“国家队”入场，通过在收购租赁用地、建设保障性住房配套上频频发力，并将保障性租赁住房纳入国内基础设施公募REITs范围，初步形成保障性租赁住房项目的“融投管退”商业模式闭环雏形，慢慢缓解了长租公寓市场初期野蛮生长的乱象。“政府主导，市场化运作”的模式已然逐渐改变了长租公寓市场，对于长租公寓品牌，下一步该如何布局？

其一，从公募REITs探索向资产管理转型。各长租公寓品牌积极纳保，其主要原因还是在于“纳保”是市场化公寓及长租公寓进入REITs市场的“入场券”。如万科泊寓为了公募REITs上市的“通行证”，去年至今，持续参与到各地保租房筹集与建设工作中，企图通过REITs产品上市融资，缓解企业面临的经营及流动性压力。

行业中也出现了以华润有巢为代表的“领跑者”，借助REITs实现“投融建管退”良性循环，赋予了租赁住房资产居住与投资双重属性。据华润有巢REIT上市后首份完整成绩单，2023年华润有巢实现收入7841.07万元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）4780.71万元，可供分配金额6076.14万元，三项指标完成率分别达到了110%、110%、125.30%，超额完成全年目标。

不过，纳保后通过保租房REITs退出，不是长租公寓持有者和管理方的尽头，未来，更高的利润将会吸引更多的机构进入，长租公寓市场持有者集中度预期会更加分散，同时随着头部运营管理能力的愈加成熟，也逐渐会形成头部聚集效应。由此，企业借助轻资产、资本化、科技化，打造“投、融、建、管、退”一体化全周期全产业链的资产管理系统平台，或许能够更具有前瞻性、系统性和长远性的优势。

其二，持续优化品牌，提高品质运营能力。上文也提到，随着95后、00后成为新生代主力军，住房理念随之发生变化，高品质的租房生活成为越来越多人的追求。而在市场竞争激烈、消费者信心稍显不足的当下，相对来说，消费者更倾向于确定性的选择，具有明确生活理念及居住品质和居住体验较稳定的长租公寓品牌更能获得大众信赖。如乐乎对其客群的年龄、职业、生活方式、思维方式、兴趣爱好等有明确的认知和界定；万科泊寓的营销语是“让漂泊寓见温度”，品牌定位是“致力于为城市新市民、青年提供有温度的综合型租住社区”。

此外，当下年轻人在希望不受干涉地选择自己喜欢的生活方式，不用被社交裹挟的同时，又希望有一个志同道合的社区能够交流爱好，感受一丝人情温暖，即希望有一个让自己感到更舒适的社区，人与人之间有更自在的交往方式，不需要尬聊和装熟，允许慢热，也允许随时退出。这样的需求驱动下，要求长租公寓突破传统租赁住房、商业配套和服务的单一运营模式，将“住房”和“社交”有效结合起来，在提供舒适居住体验的同时，极力打造充满乐趣的社群文化和生活方式，营造一种“共居业态”。

综上，市场需求与国家政策支持让以往不被看好的长租公寓市场，到现在成为众人都想进来分一杯羹的“香饽饽”。经营贷、税收等方面的优惠政策，以及保租房被纳入公募REITs试点后，为最终退出提供了一条通道，吸引了不少长租公寓运营商积极“纳保”。

但长租公寓市场一系列利好条件出现的同时，也意味着加入赛道的选手将不断增多，市场竞争不断加剧。由此，提升品牌运营能力，逐渐转向资产管理道路或许是长租公寓未来的发展方向。