文|天下财道 孙曼

日前有媒体称，华发股份（600325.SH）高层干部开始降薪了。

传闻尚未得到证实，高层薪酬能降多少，更暂时无人知晓，公司方面对此也未有明确回应。

此前，华发股份董事局主席李光宁年薪高达680万，曾引起媒体广泛关注，有报道称其为“最幸福的地产高管”。

根据2023年财报，华发股份董事长李广宁年薪在一众房企高管中遥遥领先。

（来源：地产大咖荟）

年报信息还显示，在董事和高管人数不变的前提下，华发股份董事及高管总薪酬由2022年的6453万元涨至2023年的6756万。而同在珠三角的保利地产，董事、高管总体薪酬则下降了1000万。

房地产业如今面临的困境已是尽人皆知，这也是业内高管普遍降薪的原因。

可华发股份高管2023年总体却加薪了，成了房地产业的“逆行者”。这到底是什么缘故？是企业自身经营出色吗？

业绩不佳

华发股份全称为珠海华发实业股份有限公司，成立于1980年，2004年在上交所挂牌上市。

（来源：同花顺IFind）

然而，虽然上市20年了，如今业绩却颇为“难看”。

2023年财报显示，华发股份归母净利润约18亿元，同比下降约30%，扣非净利润不到9亿元，同比下降64%。

（来源：公司公告）

2024年一季度仍未扭转颓势。华发股份一季度营收为70亿元，同比下降41%，扣非净利润3亿多，同比下降39%。

华发股份解释称，营收净利双降，是由于一季度房地产项目交付结转规模较上年同期减少，相应结转利润减少。

（来源：公司公告）

换句话说，就是“房子卖不动了”、“钱难以收回来了”。

今年一季度华发股份销售金额约204亿元，同比下降59%，销售面积不到69万平方米，同比下降58%。

（来源：公司公告）

销售回款大幅下降导致今年一季度经营性现金流不到6亿元，同比下降95%。同时应收账款约16亿，较年初增长约26%。

（来源：公司公告）

从存货信息中也能发现，华发股份面临很大的困境。

根据年报，2023年末华发股份存货高达2750亿元，同比增长13%，占流动资产总额的71%。存货项目中开发产品的账面价值，从2022年末的550亿元上升到2023年末的615亿元，增幅约11%，总额已经占到流动资产的16%。

（来源：公司公告）

此外，华发股份在2023年年末还对开发产品计提了近14亿元的减值准备。

（来源：公司公告）

由于业绩欠佳，华发股份股价自2023年8月高点已下跌近50%。

（来源：银河证券）

在东方财富股吧里，有投资者甚至担心华发股份会被ST。

努力“搞钱”

5月27日，华发股份宣布对旗下公司华发物业（00982.HK）进行私有化。

（来源：公司公告）

2023年，华发物业营收约18亿元，同比增长11%，归母净利润约2.5亿元，同比增长29%。

华发股份表示，华发物业完成退市私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合，提高物业服务对公司归母净利润的贡献水平。

华发物业2023年的利润相当于华发股份同期利润的14%，正如公告所说，私有化确实可以提升华发股份的利润水平，但即使将华发物业的全部利润收入囊中，华发股份的利润水平也远不及2021年。

（来源：同花顺IFind）

值得注意的是，华发股份去年底刚刚才获得50亿元增资。

2022年12月，华发股份公布了60亿元的定向增发方案，用于补充流动资金和房地产项目投资。

2023年11月，定向增发计划正式实施。但有效认购家数不足35家，最终只募集到50亿元。

（来源：公司公告）

从增资、子公司私有化，以及财报来看，华发股份是真的缺钱，但高管拿的高薪有点吓人，而普通员工，就没有这么幸福了。

2023年财报显示，华发股份员工人数同比增加6770人，然而销售费用、管理费用、研发费用中的职工薪酬和人力成本却都同比下降，三项总和不到14亿元，同比下降19%。

（来源：公司公告）

投诉频仍

就在不久前，有自媒体反映华发股份所开发项目存在的问题。

而据权威信息平台显示，类似投诉还有不少。

全国12315消费投诉信息公示平台显示，有消费者投诉华发股份在产品中以假充真、以次充好。

黑猫投诉平台显示，华发股份在北京房山开发的“华发中央公园”小区，曾被业主爆料精装修房存在质量问题。

除了交付产品质量问题，华发股份在房地产开发过程中还存在违法建设的情况。

信用陕西官网显示，2023年11月，西安市莲湖区城市管理和综合执法局发现华发股份旗下公司在建项目存在违法建设，并对其罚款55万元。

长沙市住房和城乡建设局网站显示，今年2月，华发股份旗下公司因未取得施工许可证而擅自开工建设，被处以罚款25.5万元。

另据中国消费者报的报道，华发股份旗下公司存在未按规定进行建设，违法建设面积达2万平方米的违法事实。今年2月，威海市自然资源和规划局责令其限期改正，补办建设工程规划许可手续，并处455万元罚款。

天眼查信息显示，华发股份自身风险和周边风险合计超2500项。其中经营纠纷产生的风险较多，另外还包括股权质押、债权债务等方面的风险。

当然，华发股份也有自己的长项所在。截至2023年末，华发股份土地储备及在建面积高达1623万平方米。

今年1月，华发股份开始在全国各地陆续施行“以旧换新”计划，其所采取的“直收+帮卖”并举模式引发市场一定程度的反响。

有业内人士向《天下财道》表示，当前房地产市场整体仍处于调整过程中，地产企业要走出当前困局，需要综合运用多种手段，从内部管理到外部环境都要进行全面优化和调整。包括调整销售策略、优化债务结构、加强风险管理等，如此才有可能逐渐走出低谷。