文｜时代周报

“创三代”恒隆集团、恒隆地产董事长陈文博接班后的首秀成绩单，不尽如人意。

7月30日，恒隆集团、恒隆地产发布2024年度中期业绩并召开业绩发布会。这是陈文博履新董事长一职以来的第一份财报，面临着“前所未有的挑战”。

今年1月，陈启宗宣布退休，其子陈文博获委任为董事长。从1960年成立，到陈文博接班，这家香港地产豪门完成第三代的传承。

接任董事长一职时，陈文博表示，父亲陈启宗的指导和栽培对其非常重要，“令我有信心在这个市场，以至整个世界处于特殊时刻时为公司掌舵。”

然而，复杂形势下的市场压力超过了恒隆集团的预期。

业绩会开场陈文博就坦承，“股价也好，业绩也好，有一点挑战，有一点压力。”恒隆集团、恒隆地产行政总裁卢韦柏也表示，虽然恒隆集团在去年5月就已经看到经济放缓的迹象，但没有考虑到下滑趋势会持续到今日。

这一意料之外的预期反映在业绩报表上，是多项指标的下行。

报告期内，恒隆集团总收入约63.79亿港元，同比增长15%，股东应占净利润约8.88亿港元，同比下降47.21%；恒隆地产总收入约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比下降55.68%。

股价也令资本市场感到担忧。

截至7月30日收盘，恒隆地产报收5.64港元/股，创下2000年6月以来新低，年内累计跌幅达44.35%；恒隆集团股价表现稍好，报收8.58港元/股，年内累计跌幅为13.46%。陈文博回应称，“谁都不想见到股价下跌，如果有人觉得股价和陈文博有关，我觉得是高估了自己，这是市场行为。”

不过，恒隆集团仍有增持恒隆地产股票的计划。去年8月至今年6月，恒隆集团已斥资6.1亿港元购买6200万股恒隆地产股票。“市场觉得股价是这么高，我们内部觉得应该更高一点。”陈文博说。

“在充满挑战的宏观营商环境中，恒隆采取严谨的财务管理及营运操作纪律，以重整增长动力。”恒隆集团表示。

上海恒隆广场销售额跌23%

宏观环境承压，一贯稳健的老牌港资房企也难独善其身。“包括内地和香港，我们都遇到可以说是前所未有的挑战。”卢韦柏表示。

整体来看，恒隆集团、恒隆地产的营收虽保持正向增长，但其核心业务物业租赁的收入、盈利表现均出现高单位数，甚至双位数的下滑。

营收增长主要是报告期内恒隆集团出售香港皓日114个住宅单位、香港蓝塘道1间大宅、武汉恒隆府4个单位，合计进账12.28亿港元。去年同期，恒隆集团物业销售收入仅200万港元。

物业租赁板块，恒隆集团实现收入51.51亿港元，同比下降7%；实现营业利润36.24亿港元，同比下降11%。其中，内地市场租赁收入和营业利润跌幅分别为6%、11%，香港市场租赁收入和营业利润分别下跌8%、11%。

恒隆集团表示，物业租赁收入下跌主因有三个，奢侈品消费市场表现平淡、出境购买奢侈品的人数上升及办公楼租赁市场供过于求竞争激烈。

一向被视为“现金奶牛”的高奢商场上海恒隆广场首当其冲。

由于购买力稍逊的顾客在奢侈品消费上更为谨慎，并倾向境外游时购买更优惠商品，导致上海恒隆广场的租金收入和租户销售额同比分别下跌8%、23%。办公楼方面，由于有少量主要租户租约到期，上海恒隆广场两座甲级办公楼收入同比下跌7%，出租率亦下降10个百分点至88%。

陈文博强调，上海恒隆广场销售额下滑，亦与去年同期的高基数有关。2023年上半年消费市场出现报复式增长，上海恒隆广场销售额同比增长68%，“我们的高基数很容易被人忘了。”

香港市场的表现亦不容乐观。

由于消费和旅游模式转变，叠加办公楼需求不振和供应过剩，恒隆集团在港物业租赁收入下跌8%至16.14亿港元，盈利利润下跌11%至12.69亿港元。位于主要商业和旅游区的零售物业部分主要租户租金下调，导致收入下挫10%；社区购物商场表现相对强韧，整体收入同比微跌4%。

“虽然下调压力依然存在，但我们的物业都在所在城市最好的位置，所以我们希望可以维持高出租率，从而有稳定的收入。”卢韦柏表示。

截至报告期末，上海恒隆广场处于满租状态，大连恒隆广场出租率增长4个百分点至93%，昆明恒隆广场出租率维持在98%的高位，位于港岛东的康怡广场、九龙东的淘大商场出租率分别为98%、95%。

先降债再投资

“你问我未来的前景，我们也看不透，暂时也不敢望得太远。”卢韦柏在回应媒体关于对市场未来趋势的判断时如是说。

前路迷雾重重，恒隆集团选择“保本保命”“量力而为”。

陈文博说，如果有钱，恒隆集团首先希望降低负债，第二派发股息，第三才是继续投资。

截至报告期末，恒隆集团的净债项（借贷总额扣除现金及银行存款）余额为464.97亿港元，净债项股权比率为30.2%，债项股权比率为34.9%。

“我们的负债率现在是32.9%，我们一直希望在最高峰的时候不要超过35%。对于以租赁业务为主的公司来说，这个比例非常健康。”恒隆集团首席财务总监赵家驹表示，“我们希望通过各种措施，包括股息调整、以股代息，可以在几年后将负债率降到30%或以下水平。”

派息方面，恒隆地产选择减少派息，保留现金。

7月30日，恒隆地产宣布派发中期股息，每股港币12仙，较去年同期减少约三分之一。“这是一个经过深思熟虑、为了公司未来可持续发展的负责任和务实的决定。”陈文博表示。

陈文博补充称，现时恒隆集团面对充满挑战的大环境，上半年情况较预期中差，未来也要继续稳守，所以公司有需要更加审慎理财，保留多些现金，借此降低债务水平和利息支出，也支持发展中项目的资本需要。

“保本保命”还体现在收缩投资。

赵家驹介绍，恒隆集团今年有50亿-60亿港元的资本性支出，重头戏是杭州恒隆广场。杭州恒隆广场为高端商业综合项目，包括一座购物中心、五幢甲级办公楼、杭州文华东方酒店，目前建设进度已近尾声，预计2025年起分阶段落成。

“2025-2027年公司总体投资会慢慢降低，每年大约十几二十亿港元上下，重点是做好手头上已经承诺的项目，暂时没有新的大规模项目。”赵家驹补充道。

“现时营商务必谨慎，并不是扩张的好时机。董事会认为作为一间对股东负责任的公司，有必要主动采取特别措施保留现金，以确保公司的财务状况稳健，也为了公司及股东的长远利益着想。”陈文博表示。

“在特殊时刻时为公司掌舵”，陈文博的守业考验刚刚开始。