文｜文化产业评论 无花果

编辑 | 半岛

近日，国家发展改革委员会发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）（以下简称“常态化版”）；关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知（发改办投资〔2024〕662号），这一“新规”的出台，标志着中国特色基础设施REITs正式步入常态化发行的新阶段，将极大地丰富了文旅基础设施REITs的资产类型，为更多优质文旅资产通过REITs方式创新投融资机制提供可能。

REITs，即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种金融工具。简单来说，REITs就是集合投资者的资金，用于购买不动产以获取收益。目前，在我国重点推广的是基础设施公募REITs，这种模式确保了投资者能够分享到由不动产投资所产生的绝大部分收益，从而实现资金的增值。

△基础设施公募REITs产品架构示例图（图源：上海证券交易所）

党的十八大后，随着金融改革的深化、行业去杠杆工作的推进以及营商环境的改善，REITs的发行及发展逐渐加速。特别是2020年4月REITs试点正式启动以来，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个基础设施REITs项目，其中包括国家5A级旅游景区基础设施REITs项目和首单国企类REITs产品，为投资者提供了新的投资领域和资产配置选择。

此次“常态化版”新规的出台，是对4年来我国基础设施REITs试点阶段政策的持续深化和完善，从明确审核内容、优化政策空间、简化推荐程序、压实各方责任等多个维度，构建了一个更为高效和规范的常态化发行机制。这一机制的建立，有助于进一步盘活文旅领域存量资产，吸引更多社会资本参与文旅项目建设和运营。

一、REITs“常态化版”VS“试点版”的五大变化

据三川汇文化科技梳理统计，自2020年4月基础设施REITs试点工作正式启动以来，国家层面已出台15项关键政策文件，包括9项涉及文旅基础设施公募REITs项目的政策。这些政策的演变和实施，为未来旅基础设施REITs项目投融资提供强有力的政策支持。

其中，有两个标志性文件尤为重要：一是《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），简称“试点版”；二是《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），简称“常态化版”。与“试点版”相比，“常态化版”新规发生了五个方面显著变化。

（一）文旅领域不断扩大

2021“试点版”文件中明确，试点主要包括交通基础设施、园区基础设施等九大类行业，并将自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施纳入探索试点。同时，还特别指出“酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围”。

2024“常态化版”新规，将文旅基础设施的范围从“探索试点”纳入到“常态化”发行，在“试点版”的基础上，扩大至国家4A级旅游景区项目，同时明确允许景区规划范围内、产权上归属同一发起人的配套旅游酒店纳入项目底层资产范围。据统计，我国现有5A级景区339个，4A级景区超过4500个。新规的实施将促进这些资产的盘活，为文旅行业提供更多的资金支持。

除了传统的文旅基础设施外，2024“常态化版”新规还增加了包括产业园区、消费基础设施（如百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体等）以及配套或不可分割的酒店、底商等资产类型。这一变化，直接增加了可纳入REITs的文旅资产数量，为文旅REITs提供了更多的潜在发行项目和投资机会。

（二）申报条件更加灵活

原2021“试点版”项目申报要求中提出，全国各地区符合条件的项目均可申报。特别强调重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

2024“常态化版”新规，取消了试点阶段的重点支持区域限制，强化了构建全国统一与全面放开的“国内大市场”的发展理念，意味着全国各地符合条件的文旅基础设施项目均可申报REITs。同时，对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，适当放宽了可扩募资产规模的要求。此举，减轻了文旅企业的扩募压力，有利于更多文旅项目成功发行REITs。

（三）收益要求更加合理

在2021“试点版”项目申报条件中，对于基础设施项目的财务表现提出了明确要求，即项目需展现出良好的现金流投资回报，且在过去三年内总体保持盈利状态或经营性净现金流为正。此外，还要求项目未来三年的净现金流分派率（定义为预计年度可分配现金流与目标不动产评估净值的比率）原则上不得低于4%。

2024“常态化版”新规的出台，这一要求发生了显著变化，取消了原产权类项目未来三年净现金流分派率不低于4%的硬性指标，转而采用更为灵活的评估方式，以项目近三年的平均息税折旧摊销前利润或经营性净现金流不低于未来三年预测的70%平均值作为综合性考量标准。

这一政策的调整，不仅使得文旅基础设施REITs的收益预测更加审慎和合理，更有助于缓解景区、酒店等底层资产因淡旺季收入波动带来的财务压力。同时新规也赋予市场更多的自主权，允许市场参与者根据自身判断进行决策，充分体现了对市场规律的尊重，预示着未来文旅基础设施REITs市场将更加成熟和稳健。

（四）申报程序更加简化

与2021“试点版”相比，2024“常态化版”REITs项目申报流程上更加细化和标准化，取消了“试点版”中“各地发展改革委组织发起人（原始权益人）等有关方面选择优质项目，纳入全国基础设施 REITs试点项目库”等前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报，并明确了具体流程和各环节的工作时限及要求。

例如，在2021“试点版”中，省级发展改革委负责对项目进行初步评估和审查，但没有提及具体的退回机制。但在2024“常态化版”中，省级发展改革委的角色更为具体，明确对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，省级发展改革委应在 10 个工作日内退回，未退回的项目即正式受理，切实提高项目报送的工作质量和效率。

总体来看，2024年的常态化版项目申报程序在流程上更加细化和标准化，增加了对项目申报材料的具体要求，明确了各级发展改革委的职责和评估流程，并且对项目发行后的后续操作进行了规定，确保项目的合规性和稳定性。这一变化，将鼓励更多文旅企业申报REITs项目，推动文旅基础设施REITs市场快速发展。

二、目前文旅领域开展的REITs项目盘点

近年来，随着文旅产业蓬勃发展与基础设施需求的日益增长，REITs作为一种创新的融资模式，在自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家5A级旅游景区等文旅领域项目中应用已经取得了多个成功案例，正逐步成为景区转型升级与可持续发展的强大引擎。

据品橙旅游的数据显示，截至2024年7月，文旅领域已有17家国家5A级旅游景区率先尝试REITs融资（详见下表）。其中，包括武当山古建筑群、黄山、龙门石窟、福建土楼南靖景区等4处世界文化遗产（含黄山自然与文化双世遗），以及中国丹霞（赤水丹霞）世界自然遗产。尽管文旅项目因其复杂的运营和盈利模式面临诸多挑战，但也显示出这一领域在融资创新方面潜在的发展空间。

在勇敢的探索中，首单景区REITs的诞生无疑是一大亮点。2022年6月10日，重庆市武隆喀斯特旅游产业（集团）有限公司发布公告称，经综合评审和评价，确定“中邮证券有限责任公司”为武隆喀斯特5A级旅游景区基础设施公募REITs项目服务机构中标候选人。这一事件，标志着REITs模式在文旅领域正式启动，引发了起了金融界和文旅行业的广泛关注。

以世界自然文化遗产REITs为例。2023年2月10日，在湖北文旅重点项目招商签约大会上，武当山国家5A级旅游景区公募REITs项目正式签约。该项目由武当山文化旅游发展集团与西部证券、华夏银行合作发行，总投资额达15亿元。几乎同一时间，安徽黄山旅游集团与浙商证券也签订了战略合作协议，浙商证券将为黄山旅游集团提供债务融资、公募REITs等在内的全方位金融服务。

2023年3月，国家发改委明确提出优先支持百货商场、购物中心及农贸市场等城乡商业网点发行基础设施REITs。在此政策推动下，由西安曲江文投发起的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”获上交易所批复，首期拟发行7.51亿元，主要用于大唐不夜城商业物业发展。此事件标志着全国首单储架式消费基础设施类REITs产品的诞生，为各地文旅消费基础设施REITs项目提供了参考样本。

进入2024年，REITs在文化遗产保护领域的应用继续深化。7月3日，曲阜市公共资源交易网发布公告，显示曲阜鹏程项目管理有限公司受曲阜东方圣城旅游发展有限公司委托，就明故城三孔5A级旅游景区基础设施公募REITs基金管理人采购项目进行竞争性磋商。经过磋商，国新国证基金成功中标。该项目发行期费用的总费率为首次发行规模的0.6%，存续服务期固定管理费率为每年0.2%。

△明故城基础设施公募REITs基金管理人成交公告（图源：中国基金报）

从以上这些案例，可以看到基础设施REITs项目在推动文化遗产保护、旅游景区发展及文旅商业街区运营中的重要作用。它不仅为这些项目提供了必要的资金支持，还通过市场化运作提高了项目的运营效率和管理水平，为文化遗产的可持续保护和文旅产业发展开辟了新的路径。随着文化遗产保护意识的增强和金融市场的不断成熟，REITs在这一领域的应用前景将更加广阔。

三、REITs常态化发行对文旅领域的影响？

REITs常态化申报机制的建立，为文旅融合发展带来前所未有的资金活水，有助于优化资源配置、升级基础设施、提升服务质量，进一步激发文旅市场的活力与潜力。对于广大投资者而言，参与文旅REITs项目不仅能够把握旅游业发展的黄金机遇，还能获取更为稳定的经济收益。具体而言，REITs常态化项目政策对文旅领域的影响主要体现在以下几个方面：

一是拓宽融资渠道。基础设施REITs的常态化发行无疑为文旅行业开辟了一条新的融资路径，超越了传统的银行贷款和债券发行等融资方式，有助于缓解文旅基础设施项目的融资压力，降低融资成本。在公募发行渠道上，文旅REITs项目通常选择在证券交易所这一公开透明的平台进行，不仅使原本固定的不动产资产变得易于交易，也为投资者提供了更多元化的投融资选择。

二是优化资源配置。REITs项目主要投资于具有稳定现金流的文旅基础设施项目，如世界自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区、国家级旅游休闲街区等，且通常涵盖了景区内的交通、服务、酒店、餐饮等配套设施。通过发行文旅REITs项目，可以将部分存量资产转化为现金流，有助于优化景区资源配置，推动文旅产业的可持续发展，确保资产的持续增值和收益的稳定性。

三是加速项目落地。重大文旅项目作为国家经济发展的重要组成部分，其基础设施的建设和运营需要大量的资金投入。2024年“常态化版”新规的实施将对各地文旅项目建设产生深远的影响。特别是在文旅基础设施提质增效方面，REITs作为一种有效的融资工具，能够吸引社会资本帮助文旅项目实现资金的快速回笼和再投资，从而推动项目的持续发展和创新。

四是降低投资风险。投资股票需要考虑公司基本面、市场走势、政策法规等多种因素，风险相对较高。相比较而言，REITs的资产运营复杂程度和监管难度相对较低，且通常投资于具有稳定现金流的基础设施项目，因此其投资不确定性风险相对较小。同时，REITs设有强制分红比例，通常会将大部分可分配收益分配给投资者。

五是促进产业融合。2024“常态化版”新规，除将文旅基础设施的范围扩大至国家4A级旅游景区和国家级文化产业园区外，还增加了消费基础设施（百货商场、购物中心、商业街区等）以及配套或不可分割的酒店、底商等资产类型，包括主题公园、文化旅游综合体、特色文化街区等都有机会通过REITs进行融资。这一变化，为促进文旅与相关产业深度融合发展提供了新的政策机遇。

综上所述，REITs常态化发行新规对文旅基础设施项目申报带来了深远的影响。通过放宽资产准入范围、因地制宜放宽可扩募资产规模要求、保障底层资产的完整性和运营稳定性、延续投资管理手续的合规要求以及优化收益要求等措施，将有效促进文旅基础设施项目REITs的发行和市场化运作，为加快推动文化和旅游产业高质量发展注入新动能。

结语

尽管文旅项目在发行REITs的过程中会面临市场风险、运营风险等多重挑战，但REITs常态化发行机制无疑为文旅行业带来了前所未有的发展机遇。项目方在积极拥抱REITs这一融资工具时，需审慎行事，通过充分的市场调研和严谨的风险评估，确保项目的可持续性和稳健性。

同时，政府和相关监管机构要进一步加强对REITs市场的监管力度，不断健全完善相关法律法规和制度体系，通过构建一个更加透明、规范、高效的常态化发行机制，依法依规保护投资者的合法权益，为REITs市场的健康、稳定发展提供坚实的保障。

展望未来，随着REITs市场的不断成熟与完善，我们满怀信心地期待更多高质量的文旅项目通过REITs平台实现融资，推动文旅产业的高质量发展。这些项目不仅将促进文旅产业的深度融合与升级，也将为投资者带来稳定的收益回报，共同绘制文化强国和旅游强国的宏伟蓝图！