文 | 雷达财经 肖洒

编辑 | 深海

房地产市场的温度，藏在贝壳的财报里。

近日，房产经纪服务平台贝壳控股（下称“贝壳”）发布中期业绩，今年上半年公司实现净收入397亿元，相比2023年上半年的398亿元略有下滑；净利润为23.33亿元，较上年同期的40.49亿元下滑约42.38%。

相比一季度，贝壳的降幅有所收窄。今年一季度，贝壳实现营收为164亿元，同比下降19.2%；净利润为4.32亿元，同比下降84.28%。

房产交易服务收入仍是贝壳的主要收入来源，上半年占比达到65%，但存量房及新房业务的净收入减少拖累了公司的整体营收。报告期内，公司存量房交易的总交易额同比减少了8.7%，新房交易的总交易额同比减少32.4%。

上半年，贝壳经营活动所得现金流净额约38.6亿元，较上年同期的74.3亿元大幅下滑。

房产交易服务业务收入下滑，贝壳瞄上了新赛道，在经纪业务之外的家装、租赁和住宅开发业务战略地位提升。

从实际情况来看，今年上半年，多元化业务中的家装家居和房屋租赁服务的净收入均录得大幅增长。住宅开发方面，此前传出贝好家拿地的消息，目前这项业务仍在刚刚起步阶段。

上半年净利降四成

随着房地产行业的持续调整，作为产业链上的企业，贝壳面临盈利压力。

8月12日，贝壳公布的上半年业绩数据显示，1-6月份公司净收入为397亿元，同比微降0.04%，主要由于存量房及新房业务的净收入减少，被家装家居及房屋租赁业务的扩张所抵销。

在盈利方面，上半年贝壳的净利润为23.33亿元，较上年同期的40.49亿元下滑约42.38%；经调整净利润为41亿元，而2023年同期为59亿元。

1-6月份，贝壳总交易额（GTV）为1.47万亿元，较2023年同期减少16.2%。其中，存量房交易的总交易额为1.02万亿元，较2023年同期减少8.7%；同期新房交易的总交易额为3871亿元，同比减少32.4%。

交易额的减少，直接影响了贝壳以此为基础的收入水平。报告期内，贝壳来自存量房业务的净收入为131亿元，同比减少16.3%。其中，佣金收入同比下滑17.5%至106亿元，来自平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入同比减少10.5%降至25亿元。

新房业务受到的影响更大，该部分带来的净收入从2023年上半年的171亿元，降到了今年上半年的129亿元，同比跌幅为24.9%。

公开数据显示，2024年1-7月份，全国新建商品房销售面积同比下降18.6%，新建商品房销售额同比下降24.3%，房地产开发企业到位资金同比下降21.3%。目前，不少房地产的指标仍然处于下降之中，房地产市场总体仍处于调整中。

但同时，国内房地产市场经历了第一季度的平淡表现，第二季度随著多项利好政策落地，交易逐步好转。

受此影响，上半年贝壳的业绩也呈现出前低后高的表现。

一季度，公司实现营收为164亿元，同比下降19.2%；净利润为4.32亿元，同比下降84.28%；调整后净利润13.92亿元，同比下降60.91%。

受新房交易市场低迷影响，2024年第一季度贝壳总交易额，由2023年同期的9715亿元下降35.2%至6299亿元，降幅达35.2%。

5月17日，央行联合金融监管总局推出楼市重磅政策，包括取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等一系列稳楼市措施。

在此背景下，随着楼市成交量上升，进入二季度贝壳二季度业绩大幅改善。

财报显示，公司二季度实现总交易额8390亿元，同比增长7.5%；净收入234亿元，同比增长19.95%；净利润19亿元，同比增长46.2%；经调整净利润26.9亿元，同比增长13.9%。

不过，二季度的回暖，这依然无法掩盖其所面临的增长颓势。财报后，开源证券下调了贝壳2024-2026年non-GAAP净利润预测。

大和发表研究报告称，由于链家店面较高的固定成本，调低贝壳2024至2026年每股盈利预测1%至5%；基于较弱的市场情绪，调低公司预测市盈率倍数，由23倍降至21倍并下调目标价12%，由65港元降至57港元。

家装业务主动“踩刹车”

相比地产中介业务，贝壳的家装业务相对亮眼。

贝壳对家装的布局，很早就开始了。公开资料显示，2015年，链家与万科成立万链初次试水家装赛道，打响了进军家装板块的第一枪。

此后，贝壳在家装领域进行一系列投入，并于2020年贝壳上线自营家装品牌“被窝”，其运营主体为北京被窝装饰有限公司。

根据天眼查App，万科链家 (北京) 装饰有限公司注册资本3000万，在2022年3月更名北京被窝装饰有限公司，同时北京万科企业有限公司从股东中退出，目前由贝壳美家科技（浙江）有限责任公司（下称“贝壳美家”）全资持有。

此外，贝壳还通过一系列收购，丰富旗下的家装矩阵。比如，起家于杭州圣都家装，于2021年7月宣布与贝壳达成协议，后者以总对价80亿元收购圣都100%股权。

2022年4月，贝壳宣布，已成功完成对圣都家装的收购，总对价为39.2亿元人民币现金及4431.59万股公司A类普通股股权，圣都正式成为贝壳子公司。

至此，“圣都”成为贝壳旗下，除了“被窝”之外的又一品牌。官网显示，圣都已完成江、浙、皖、沪三省一市的核心地级市场全覆盖，及武汉、成都等全国多个一二线省会城市直营体系市场布局，并深耕华东布局全国，

除此之外，2023年10月11日，贝壳发布公告称，公司全资子公司贝壳美家拟收购空间智慧（全称“空间智慧装饰装修（北京）有限公司”）剩余的全部股权，合计支付最高约15.5亿元。

贝壳表示，预期2024年上半年完成收购事项，交易完成后，空间智慧成为贝壳全资子公司。

通过不断收购加码，贝壳的家装板块营收增长迅猛。根据2023年年报，贝壳家装家居业务合同额为133亿元，可比口径同比增长93%；净收入取得74%的可比口径同比增幅，达到109亿元。

2024年上半年，贝壳家装家居业务的总交易额为76亿元，同比增加24%；对应净收入同比增长59.9%至64亿元。

不过，目前贝壳家装业务收入规模相对较小，且据财报，由于仍处于爬坡期，其经营利润率相对低于房产交易业务。

此外，今年贝壳还主动放缓了家装业务的扩张步伐。贝壳董事长兼首席执行官彭永东在电话业绩会上表示，“今年对我们家装业务是主动放慢速度的一年……跑太快了，对面的风险是牺牲客户品质和客户的信任。”

毫无疑问，家装的业务流程复杂、涉及人员广泛且产品种类繁多，规模过快扩张会增加交付压力，对品牌运营、口碑会形成考验。未来贝壳家装能否在规模突破的同时保证品质和口碑，还需要继续观察。

入局房地产开发

贝壳前身为2001年成立的链家房地产经纪公司，2009年“链家在线”上线，开始互联网化尝试，2015年链家合并多家房产中介公司，开启全国化布局。

2018年“贝壳找房”平台正式上线，2020年和2022年，公司相继在纽交所和港交所上市。

值得一提的是，2021年5月20日，年仅50岁的贝壳创始人兼董事会主席左晖因病情意外恶化逝世，此后彭永东接过董事长一职。

2023年7月12日，彭永东发布一封公开信，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。

此前，贝壳的战略是“一体两翼”，“一体”即存量房和新房交易业务，“两翼”指家装家居及普惠居住业务。

但在贝壳新的“一体三翼”战略下，新增贝好家事业线，组建成经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，分别对应着房产经纪、家装、租赁和住宅开发。

其中，租赁业务在今年上半年收入实现58.13亿元，同比增长176.7%，主要来自省心租模式的在管房源增加。

而新设“贝好家”事业线，被认为是这家中介巨头，正式从房产交易向住宅开发探索。但是，一年时间过去了，相比之前在布局家装领域时的高举高打，贝壳在住宅开发方面的动作，则要低调一些。

据报道，贝好家在今年的土拍市场上先后作出尝试，虽然未能在北京和广州土拍市场上有所收获，但到了今年7月底，贝好家控股的西安嘉家致和置业有限公司在西安未央区成功拿下两宗商住地块，成交总价共计1.34亿元。

天眼查App显示，西安嘉家致和置业有限公司由贝好家（西安）置业发展有限公司持有95%的股权，后者是贝壳投资控股有限公司的全资孙公司。

但是，地产行业持续调整，贝好家似乎不打算直接介入房地产开发。贝壳对外介绍称，贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台。目前，贝好家处于前期探索阶段。

在业内人士看来，在当前市场行情下实打实地介入开发也不是明智的选择，股权合作甚至做轻资本合作更适合贝壳。

实际上，在拿地当天，绿城管理就宣布签约了贝壳这2宗地的代建，主要负责代建服务与品牌输出保障。

不难理解，贝壳虽然深耕居住服务多年，在新房销售端有极强的能力，但尚无大量房地产开发经验，在项目投资、设计、营造等专业领域仍属于“门外汉”。

从营收贡献角度来看，刚刚起步的地产开发业务，更像是一次对新业务摸索的验证，目前对业绩影响较小。今年上半年，公司新兴业务及其他的净收入仅为16亿元。