文 | 张馨仪

随着央行发布重磅政策，正式宣布存量房贷利率（包括首套、二套及以上）降至新发房贷利率附近，预计平均降幅0.5%。截至9月30日，已有超过10家银行积极响应并着手准备调整存量房贷利率的相关事宜。

据悉，国有六大行预计在10月12日发布具体操作细则，并于将10月31日前完成批量调整，以保证贷款人尽早获益。11月1日后，借贷双方可调整加点幅度，也可协商调整重定价周期。

有专家指出，这次调整符合市场预期，覆盖存量首套和二套房贷利率，去年首轮存量房贷利率下调，只覆盖存量首套房贷利率，这次的范围拓展了。

存量房贷家庭将迎来“减负”新时代

需要区别的是，存量房贷利率并非直接降到LPR（贷款市场报价利率），而是“LPR-30个基点”，即存量房贷利率=LPR+BP（加点幅度，加点幅度可为负值）。具体来说，根据市场利率定价自律机制发布的倡议，对于LPR（贷款市场报价利率）基础上加点幅度高于 -30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于 -30个基点且不低于所在城市新发放房贷加点下限。也就是说，山东的存量放代利率也将跟随统一降至不低于“LPR-30个基点”，此举无疑给给存量房贷家庭吃下了定心丸。

经查，虽然近几年山东地区房贷利率现状呈现出波动下降的特点，但首套房存量房贷利率普遍维持在4%左右，而二套房则相对较高，达到了4.8%左右。然而，随着央行9月宣布的存量房贷利率调整政策逐步落地，这一局面即将发生显著变化。基于当前5年期以上LPR（贷款市场报价利率）为3.85%的基准，预计山东大部分存量房贷利率在调整后将降至约3.55%的水平，这一降幅无疑将为广大房贷家庭带来实质性的经济减负。

值得注意的是，考虑到2024年2月及7月，5年期以上LPR分别经历了0.25个百分点和0.1个百分点的下调，这部分已经享受了首次调整的存量贷款利率，在到达各自的重定价日时，还将迎来“二次减负”的利好，即贷款利率将随LPR的进一步降低而自动下调至更低水平。这一动态调整机制，确保了房贷家庭能够持续享受到市场利率下行带来的好处。

中国人民银行行长潘功胜此前在国新办发布会上表示，预计此次存量房贷利率的调整将惠及全国范围内约5000万户家庭，涉及人口高达1.5亿人左右。具体到经济效应上，这意味着每年可减少这部分家庭总计约1500亿元人民币的利息支出。这一庞大的资金释放，不仅将直接提升居民的消费能力，进而刺激消费需求的增长，还将在更宏观的层面上为经济增长提供有力支撑。

此次调整力度之大，无疑将对房地产市场乃至整体经济环境产生深远而积极的影响。当我们的目光回到九月底9月底，央行同步推出的六条新规，不难发现，这次的大动作是全方位、多层次地对房地产市场进行精准调控。其中，存量房贷利率的调整无疑是重头戏之一，它不仅直接减轻了广大房贷家庭的负担，更是释放出强烈的政策信号。

但央行的调控并未止步于此，新规还涵盖了降准、政策利率下调、降低二套房首付比例等多个方面，这些措施相互协同，形成了强大的政策合力。降准为市场提供了更多的流动性，有助于降低金融机构的资金成本，进而推动贷款利率的下行；政策利率的下调则直接影响了各类贷款的定价基准，为实体经济提供了更为宽松的资金环境；而降低二套房首付比例，则有助于释放潜在的购房需求，进一步激活房地产市场的活力。

存量房贷利率的博弈

综合来看，央行的这些货币政策层层加码，多项重磅政策共同发力，一系列组合拳，不仅彰显了其对房地产市场平稳健康发展的重视，也进一步推动了金融市场改革的深化。特别是在9月29日的公告中，央行进一步完善了商业性个人住房贷款利率定价有关事宜，允许存量房贷与全国新发放房贷利率在偏离达到一定幅度时，通过借贷双方协商变更合同等方式调整加点幅度。

与此同时，央行还规定自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行进行市场化协商时，不仅可以调整房贷利率的加点幅度，还可以协商调整重定价周期。这无疑为贷款者提供了更加灵活和个性化的利率选择，进一步强化了市场竞争的态势。

事实上，存量房贷利率下调并非是央行单方面的决策结果，而是市场中银行和贷款者博弈的结果。

根据央行公布的数据，2024年第二季度末，个人住房贷款余额同比下降2.1%，一年内房贷规模大约减少了7700亿以上。

究其根本，较高的房贷利率成为了导致这一局面的罪魁祸首。在4%至5%以上的房贷利率压力下，越来越多的购房人选择了提前还贷，这对银行来说，意味着优质资产的流失。而房贷规模的减少，直接影响着银行的收益。

更重要的是，目前房贷利率处在下降通道，青岛首套房房贷是3.85%减70个基点即3.15%，存量房贷利率调整也涉及基点的调整。如果不建立存量房贷与新增房贷的跟随机制，会让购房者形成早买早吃亏、晚买晚受益的思维模式，不利于银行房贷业务的长期发展。银行需要通过合理调整存量房贷利率，打消购房者顾虑，增加房贷业务量。

因此，随着金融市场的不断发展和利率市场化的推进，银行在面对日益激烈的市场竞争时，必须更加注重客户需求和反馈，通过优化利率定价、提升服务质量等方式来增强客户黏性。而贷款者则可以根据自身情况和市场变化，选择更加合适的贷款产品和服务，从而在市场博弈中获得更多的主动权。

存量房贷利率下调引发购房热，山东楼市企稳需谨慎

此外，显而易见的事实是，对于众多背负房贷的购房者来说，存量房贷利率下调直接意味着每月还款金额的减少。以一套贷款金额为200万元、贷款期限30年、等额本息还款方式为例，如果利率下调0.5个百分点，每月还款额大约可减少600元左右。这对于普通家庭来说，是一笔不小的开支节省。

在多层因素的助力下，国庆期间，楼市接力股市，山东迎来了房地产市场的小高潮。以青岛为例，根据贝壳青岛站的数据，十一期间青岛新房成交超1000套，甚至超过了9月全月数据，仅贝壳9月30日至10月6日成交479套，环比上涨10%，看房人数达1.33万人，环比上涨48.5%，看房量达4.25万次，环比上涨62.8%。

尽管当前新政为山东楼市注入了活力，市场呈现回暖迹象，但政策效应的可持续性仍需审慎观察。历史经验提醒我们，市场热度或面临快速衰减的挑战。然而，基于山东多地住宅用地供应缩减的现状，未来市场供求关系的优化又为楼市企稳提供了潜在支撑。未来，山东楼市发展态势需以动态视角审慎评估，以期在挑战与机遇中寻求最佳平衡点。