文 | 张馨仪

自9月底，中国房地产市场迎来了前所未有的政策支持，央行、一线城市等连续出台跟进政策——在需求端，通过降低首付比例、提高公积金贷款额度以及房贷利率下调等手段，进一步促进消费和投资；同时，在供给端，加大对保交房的支持力度，把商品住房项目贷款纳入“白名单”，同时在财政方面合理运用专项债券用于相关用途，在保交房和去库存方面均取得了一定成效。

据国家统计局发布的数据，全国新建商品房市场在经历了一段时间的下滑后，自9月以来呈现出显著的复苏态势。尽管1-9月的累计销售面积和销售额仍同比下降，但降幅已连续数月收窄，显示出市场正在逐步恢复活力。

山东作为经济大省，紧跟国家政策的步伐，积极响应并落实了一系列房地产调控措施。从近期数据来看，山东房地产市场的企稳态势已经初步显现。成交量逐渐回升，房价也趋于稳定，市场信心正在逐步恢复。据山东省统计局，1-10月，全省商品房销售面积11699.8万平方米，销售额9952.1亿元，同比分别增长14.6%和17.4%。这些积极的变化不仅得益于政策的强力推动，也离不开市场各方的共同努力和配合。

然而值得注意的是，尽管政策暖风频吹，市场已初现回暖迹象，但国家统计局最新数据揭示了一个更为复杂的图景：2024年9月，全国70个大中城市的商品住宅销售价格环比虽趋于稳定，但同比降幅依然持续扩大。具体到山东纳入统计的四座主要城市，楼市价格仍处于下行通道，全面回升之路尚显漫长。这一系列数据提示我们，虽然市场企稳信号初现，但真正的转折点或许仍在前方不远处等待着我们。

与此同时，10月21日，央行再次发布降息信息：2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以青岛地区为例，此次LPR的下调或意味着青岛当前的最低商业贷款利率有望低至2.9%。

值得关注的是，这已经是央行今年第三次下调5年期以上LPR，今年合计下调60个基点。并且除部分城市外，不再区分首套、二套房，存量房贷利率也随之下调，预计将使众多家庭和人口受益，减少利息支出。此外，山东的公积金利率也可能相应下调，这将进一步刺激住房消费，推动房地产市场朝着平稳健康的方向发展。

其实，多重利好政策的叠加效应，已经让市场参与者的预期普遍转向乐观。

国家统计局针对70个大中城市在9月下旬进行的月度房价问卷调查结果显示，自9月下旬以来，房地产市场信心显著增强。受访从业人员中，预期未来半年新建商品住宅销售价格保持稳定或上涨的比例高达58.3%，二手住宅则为45.4%，相比上月分别大幅提升了10.0个百分点和6.5个百分点。

山东统计局的数据进一步揭示了市场结构的变化。当前，90平方米及以上的改善型住宅已成为市场主体，展现出强大的增长动力。从供给端来看，房地产投资完成额达到6064.7亿元，同比增长11.9%，增速高出全部房地产开发投资3.1个百分点，对整体开发投资增长的贡献率高达8.3个百分点。而在需求端，改善型住宅的销售面积占据了全部商品房销售面积的84.6%，拉动整体销售面积增长了11.9个百分点。

一位山东的房产中介从业人员分享道：“近期成交的客户颇具代表性，比如一位原本犹豫不决的换房客户，在感受到市场变化后，果断完成了房屋置换。在我看来，这波政策的出台对于改善客群购房或置换促进作用还是比较明显的。”

然而，在这波政策红利与市场回暖的双重刺激下，部分投资者开始蠢蠢欲动，认为当前正是入手炒房的“黄金窗口期”，试图将股市中的“快进快出”策略复制到楼市。

对此，应该看到的是，尽管政策频出，但楼市回归商品属性的大趋势没有变。

什么叫“回归商品属性”？

也就是说楼市应遵循市场经济规律，其价格应围绕市场价值上下波动，而非受非市场因素的过度干预。这一转变，意味着楼市将逐渐摆脱过去的投机氛围，回归理性与稳健。

为何山东楼市将会面临这样的转变？

从更宏观的视角审视，山东乃至全国的楼市未来走向势必将受到多重基本面因素的影响。其中，人口结构的变化尤为关键。随着适龄购房人群的快速下滑，以及城镇化进程的放缓，山东楼市需求端的支撑力正逐渐减弱。

同时，国际金融协会（IIF）的数据显示，截至2024年第一季度，中国居民部门杠杆率为64%。这一数据已经接近国际上公认的居民杠杆率警戒线65%左右。这一数据对山东同样具有警示意义。虽然与欧美国家相比，中国的居民杠杆率排名并不靠前，但考虑到山东乃至全国的居民收入占GDP的比重相对较低，且利率相比欧美更高，因此这一杠杆率水平已经对山东的房地产市场乃至整个经济体系构成了不小的压力。居民杠杆率的持续攀升近警戒线，无疑为楼市的进一步上涨空间设置了天花板。

所以，从山东地方分析来看，楼市在短期内可能会受到政策刺激的影响而出现短暂回温，但长期来看，楼市将逐渐趋于稳定，并围绕其价值上下波动。在这个过程中，好房子将更具保值和增值能力，而低质盘、远郊盘等则可能面临更大的风险。也就是说，房地产市场的本质，与手机、汽车、包包、手表等商品市场并无二致。大部分房地产产品，如同消耗品一般，其价值随时间流逝而逐渐折旧；而小部分高端、稀缺的房产，则可能具备保值甚至增值的潜力，但这并不意味着所有房产都能成为投资的“香饽饽”。

而这一步，正是打破山东乃至全国人长期以来的“买房信仰”的核心。在过去，房产被视为财富保值增值的“硬通货”，而如今，随着楼市回归商品属性，这一观念正逐渐淡化。楼市向商品属性的回归，宣告了“盲目置业即财富累积”神话的终结，取而代之的对投资眼光与策略的更高要求。对于山东的投资者而言，只有看到变化，才能把握未来。