2021年，房地产行业在周期性波动中调速换挡，开始转向健康发展，深处其中的房企也在激变市场中面临调整。

过去这一年，多样的调控政策打破了房地产原有的发展路径，市场在下半年转向。但房地产行业仍韧性十足，规模天花板再次被突破。

在“2022丁祖昱评楼市”年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱称，2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，再次双双创下历史新高。

这一数据颇为出人意料。在2020年全国商品房销售面积、销售额分别达到17.6亿平方米、17.36万亿元，创下历史新纪录之际，业内的普遍认为2021年将告别增长。毕竟，房地产商品房销售额2017年历史上第一次突破13万亿后，就一路上升至今年的18.7万亿元。

大水大鱼，是此前地产大周期的必然趋势。在行业上行通道中，房企规模也狂飙猛进。然而2021年，房地产结束了共同增长。在政策重拳出击下，楼市强弱转化，行业流动性趋紧，房企业绩增速普遍下降，规模完成率也不及预期。

2021年，百强房企整体表现不及去年同期，年内累计业绩同比降低的企业数量增加。

据中指研究院分析，2021年，有158家房企破百亿，41家房企破千亿。但随着行业逻辑变化，百亿企业业绩增长逐步放缓，销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行业进入降速求稳通道。

具体来看，2021年，TOP3房企门槛值为5976.0亿元，较上年下降14.8%；TOP10房企门槛值为2903.0亿元，较上年增长0.4%；TOP30房企门槛值为1218.9亿元，较上年下降6.7%；TOP50房企门槛值872.2亿元，较上年增长1.4%；TOP100房企门槛值为330.8亿元，较上年下降0.7%。

同时，不少机构均表示，2021年规模房企销售增速出现负增长，规模房企整体的目标完成情况不及历史同期。

中指研究院称，从公布年度销售目标的32家代表企业来看，2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年，均值为90.1%。

克而瑞地产研究中心指出，在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至2021年12月末，绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等企业的销售目标完成率均在100%以上，有逾8成房企未完成全年业绩目标，全年房企销售平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

根据中指研究院数据，行业前15房企的目标完成率，仅华润达成业绩目标，目标完成率超90%已属较好水平。业绩增幅来看，前15仅有招商、华润、金地三家实现超10%增长，龙湖增幅7%，排前15第四。

对于今年房企销售情况，亿翰智库认为，房企销售业绩目标完成度不足100%是市场行情调整的直观体现。

亿翰智库进一步指出，行业集中度的整体走势还得看企业类型。由于“三道红线”的硬性约束，企业可供使用的杠杆空间受限，财务质量优良，且杠杆有空间的企业或能迎来一定发展利好。

当下，央企国企和稳健型民企在财务方面展现出优势。央企国企具有背景优势、信用优势和基础沉淀较优，即使在严厉的政策调控下，企业在融资上也有优势存在，不太可能存在融不到钱的情况。

未来，稳健型民企将以下三方面优势，大概率能够保持稳定的市场占有率。

第一，杠杆的使用较为克制，在金融端、评级端的信用基础较优，所以即使信用遭到挑战，恢复速度较之一般的高杠杆企业也更快；

第二，由于过往发展较为稳健，所以仍有一定的杠杆空间可供使用，能够在需要时获取一定的土地储备；

第三，民企机制较央企国企更灵活，加之较优的信用基础，所以更容易成为国央企的优选合作伙伴。

近期，来自证监会等监管层的消息显示，在满足企业正常合理融资需求的基础上，一些经营状况良好、内控机制相对完善的房企，其债券融资得到了主管部门重点支持。

包括中海、保利以及金科、龙湖在内的几家房企相继完成债券发行，碧桂园拟发行规模为50亿元的中期票据已在“反馈中”，招商蛇口、融创、金科等多家公司计划发行的ABS陆续得到交易所反馈。民营房企“稳健”的代表龙湖近期发行了一支10亿元的债券，期限为15年，票面利率仅为3.70%，龙湖也连续5年保持了“三道红线”的绿档水平。

此外，区域深耕型民企也将在新周期中展现出差异性布局的优势。比如杭州本土房企滨江，凭借杭州乃至浙江市场旺盛需求，今年业绩表现突出。 

亿翰智库数据显示，2021年，百亿企业长三角城市群的销售额贡献最大， 占比达到37.9%。 这一城市群供需两端支持性政策落地更早，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.2个百分点。 而滨江2021年在杭州14个区域约有50余个在售项目，并极其注重在浙江深耕，做大了市场占有率。

经历了2021年阵痛后，明年房地产市场或将变得更为理性，房企也将在规模和财务天平中寻求平衡发展。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，2021年的市场表现，将会对2022年房企业绩目标的设定产生一定的影响，已经有包括万科、恒大等头部房企明确表示下调经营目标，预期会有多数房企跟进下调。经历过2021年的行业重塑，房地产行业要开始习惯于新的发展逻辑，其中就包含对规模持续增长的执着。

58安居客房产研究院分院院长张波也表达了类似看法，以往业绩完成率是房企极为重要的考评要素，但近几年受到房地产金融严调控的影响，稳健的财务结构，有序的规模增长，合理的利润水平，对于房企来说变得更为重要。

从长远发展逻辑来看，部分房企更倾向于提升财务的健康度，为完成业绩而大规模提高营销费率的现象，将明显减少。

2021年12月，中央政治局会议明确提出：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。回归市场真实需求，追求长期主义是未来每个房企的必修课。