文｜酒管财经

编辑丨吉耀钰

作为地产的配套，酒店有没有机会冲上母公司的C位？

国内市场，酒店与地产结缘颇深，后者在行业加速发展之时，也享尽了酒店的价值红利，至今双方仍旧在不断探索新的结合点与玩法。

就在去年，碧桂园、万科、融创、金茂、绿地等多家房企均在酒店板块发力。酒店原本只是作为配套存在，而在地产显现下行之势时，酒店能否成为地产新的增长点？

01、头部地产在酒店板块频频发力

在政策、利润空间等多因素影响下，拓展业务领域、挖掘新增长点或是房产行业的新出路。

像在2021年3月份，华住集团和融创文旅的合资公司永乐华住，合作方式将以融创文旅提供物业、华住集团运营管理的方式，承担两大类共计9个高端及奢华酒店品牌，包括商旅品牌施柏阁、堇山、堇悦，以及文旅品牌花间堂、宋品、永乐半山等。

据透露，双方计划5年签约200个项目，开业超100家高端酒店。

2021年4月15日，亚朵集团宣布和万科联手合作，双方合作项目深圳南山万科云城亚朵酒店，曾有媒体报道，该酒店开业1年，其投资回报率远超行业平均水平。除此以外，双方合作的多个酒店项目还将在深圳、杭州等城市落地。

万科酒店与度假事业部相关负责人曾向媒体透露，“（亚朵）强大的品牌影响力，专业的运营能力和完善的生态链体系，都将帮助万科的酒店业务更上一个台阶。”

其实万科早已怀揣酒店梦，早在2020年就有所征兆：原冰雪与度假事业部的基础上，成立酒店与度假事业部，以更好地管理集团现有酒店与度假物业资产。现已经形成了以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。

而碧桂园旗下凤悦酒店及度假村，已建立凤悦酒店、凤悦轻尚、凤颐等多个酒旅品牌。此外，碧桂园与希尔顿、美诺等国际集团引进希尔顿惠庭、安纳塔拉等品牌，力求从商务、生活方式、休闲度假到会议，覆盖多层次需求。

原本，酒店作为地产配套设施，为地产提供了优质的品牌形象以及附加价值。也就是说，在过去高星级酒店的存在，除了其本身功能以外，还有一项重要“任务”：构建商业想象力。

而在地产行业增速放缓之时，地产旗下项目，谁能真正盈利、有未来，地产商们才愿意用钱投票。

照此来看，从地产配套到给予厚望，酒店能否成为地产向上的第二曲线呢？

02、酒店能成为地产新的盈利点吗？

先来看一个事实。

有酒店同行曾向我“抱怨”：每到集团年会，各事业部负责人排排坐的时候总是略显尴尬，他的位置总排在第一排靠边，C位一直安排的是地产、投资事业部的负责人。

这可能是很多酒店项目总面对集团的真实写照：酒店在整个集团中地位极其尴尬。

当下，随着地产行业明显下行，以往靠“贩卖”空间的地产行业来讲，除了住宅、商场以外，酒店是其最为熟悉的存量业务之一。然而酒店能否为地产赋能，或者成为新的盈利增长点吗？

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛认为，目前地产领域并非处在大规模发展阶段，如果开发商有酒店资产，会对其进行精雕细琢，在有现金流的情况下，会对酒店资产包进行重新梳理和定位，否则会卖掉资产，回笼现金流。

他认为，当前疫情还没有完全结束，酒店行业还没有恢复到2019年的盈利水平，期待2022年酒店成为新的增长点的可能性并不大，等疫情完全控制，预计到2023以后酒店才有可能迎来新的增长机会。

“当下是有实力的企业吸纳优良资产、重新配置有利资产的时机。”周涛称。

那么，地产+酒店模式前进的障碍有哪些？

周涛认为，在国内，一些地产旗下的酒店，在品质、定位等方面出现错配，或成为其发展中较大的问题，比如在一些三四线城市，地产商为了拉动项目的销售，可能在不适合的位置建设了高星级酒店，但是城市的经济、人口规模并不能支撑酒店的经营，就会出现一些五星级酒店REPAR不足400元。开发商开发项目、酒店没有错，但不一定非要定位为五星级酒店。

“地产+酒店的项目往往是一大片住宅+酒店，这样的话和出行的目的是不匹配的。而商业、旅游目的地+酒店的配套，才能有更多差旅、协议的客户。”周涛称。

还有行业人士认为，往往在开发酒店时，容易更多地考虑酒店的形象，就会忽略、功能和效率，早前有一则数据表明，国内的五星级酒店每房的均摊面积已经达到了175平方米，另外挑空的大堂除了消耗更多能源，并不会带来过多的盈利。反而，无噪音、床垫舒适、水压充足、wifi高度、早餐品质才是营造回头客的“五大法宝”。

03、疫情当前，唯有在努力中创造机会

之前了解过一个高星级酒店，如前文所言相同的是，其建设之初就是作为商业的配套、营造高大上的商业形象，虽囿于地理位置，但酒店依然在房餐会上拼命吸客，才勉强盈亏平衡。这样的案例在各地，并非少见。

然而也有一些地产酒店，结合自身优势，挖掘潜能。

宝龙酒店集团顾问兼宝龙艺术中心总经理夏国跃就曾公开介绍，在2015年酒店就开始尝试让艺术家在酒店里创作，每周末当地社区居民还能和艺术家交流，每月有会员日举办一些会员活动，让客人对酒店有更多的好感。

经过一年多的运营，艺术家留下了很多的作品，酒店却成了网红拍照、直播的地方。以杭州为例，疫情期间，很多酒店出租率不到10%的情况下，旗下的艺珺酒店出租率始终维持在20%左右。

酒店应该是一个场景化、空间化的运营商，而不是吃和住的服务提供者。

再比如，苏宁酒店充分遵循线上线下相结合的运营模式，通过苏宁易购平台开通苏宁酒店旗舰店为酒店赋能，提升酒店经营收入。线下在苏宁雅悦酒店开设苏宁极物店，针对性挑选适合酒店客群的苏宁极物产品进行陈列展示和售卖。门店总经理可以兼极物店店长，前台员工可以兼职售货员，销售产品可以拿到提成。通过这种模式，不仅提高了员工的收入，又提高了酒店的坪效和人效。

总结来说，过去地产酒店就是配套本身，而面对残酷的“内卷”市场，地产集团也逐步缓过神来，想要盈利，高星级酒店的名号并非“神药”，唯有像上述地产酒店一样，务实做内容，用特色打动客人；向地产集团内部找资源，用已有优势去落地。

事实上，当下那些勇于革新的地产酒店，已经放下了高星级酒店自我标榜的“偶像包袱”，贴近客户需求本身，做外卖、承接社区活动等，思维方面的转变，才是酒店面向更广阔市场的第一步。

不管酒店何种“出身”，其发展都离不开把硬件做软，把软件做硬。当下，正直寒冬，2022年的市场不论如何，春天总会到来。

统筹丨劳殿