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发生了什么？盘中大跌6.59%，富国首创水务REIT发布交易风险提示

随着REIT交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降

杜萌DM · 来源：界面新闻

图源：图虫

记者杜萌

今日，自上市后一直大涨的REITs突然发生动荡。富国首创水务REIT（508006.SH）价格发生跳水，从1月17日的收盘价6.41元大跌6.59%，报收5.99元。

这或许和富国基金发布的《交易风险提示公告》有关。今日，富国基金发布公告，称本基金在二级市场的收盘价为 6.41元，相较于发行价 3.70元累计涨幅较高。基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

项目资料显示，富国首创水务REITs是唯一一家以水务处理基础设施为基础资产的产品。富国基金承担主动管理职责，首创股份（600008.SH）受托承担资产运营管理职责，富国资产（富国基金旗下全资子公司）负责对基础设施资产支持专项计划的经营。项目包括深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营项目及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目2个子项目。

富国基金解释，公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二级市场价格的形成受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。长期来看，公募REITs的二级市场价格应该还是围绕其底层资产的内在价值波动。

“通常来说，影响基础设施REITs二级市场定价的因素有七个方面，依次是二级市场上的流通规模、期限、底层资产的性质和质量情况、认购价格、溢价率、预期收益率等。按照现有的公开信息披露，REITs项目的预期收益率在年化4%-9%之间。如果在二期市场上价格大幅上涨，大幅溢价显然是不合理的。特别是一些基础建设项目，债权属性更强，更不具备炒作和投机空间。”百嘉基金副董事长王群航在自己的同名公众号上表示。

广发证券固收首席分析师刘郁表示，从长期来看，REITs收益相对稳定且具备高分红特征，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，价格弹性可能较小。

富国基金表示，对于普通投资者而言，选择公募REITs产品实际上和选择股票类似，对REITs项目所处的行业、项目的盈利模式、基金管理人和运营机构的管理能力等基本方面需要有一定的了解，从理性的角度出发进行选择。REITs项目普遍而言经营模式相对上市公司而言基本盈利模式较为简单，但也仍然存在实际有运营达不到预期的风险。更大的风险实际上来源于二级市场短期盲目的追涨杀跌，建议投资人从长期的角度，对REITs产品进行理性选择和投资。

“REITs才是稳稳的幸福！”界面新闻记者统计发现，自去年6月21日以来，共计两批11只REITs产品上市，由于净值不断创下新高，REITs受到投资者的热捧。具体来看，富国首创水务REIT自发行至今涨幅最高，为61.89%；其次为红土盐田港REIT，自发行至今涨幅为43.04%。平安广州广河REIT涨幅最小，仅为0.31%。