记者 | 黄昱

在1.87亿美元票据到期前夕，中国奥园(03883.HK)正式宣布将不会按期支付。

1月19日晚间，中国奥园发布《内幕消息》公告，称将不会按时偿还于2022年1月到期的美元优先票据本金及最后一期利息；同时，在30天宽限期届满后，也将不会支付于2023年6月到期及2024年6月的两笔美元优先票据项下的最新一期利息。

中国奥园于2022年1月到期的美元优先票据共有两笔，分别为：2022年1月20日到期的1.87亿美元，票面利率为4.2%，以及2022年1月23日到期的4.99亿美元，票面利率为8.5%。

奥园称，截至这次公告日期，美元票据的未偿还本金总额约为10.86亿美元。

对于上述决策，中国奥园表示是经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组而做出的选择。

此外，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则，及其所有其他境外金融负债项下将发生（或已发生）违约事件。

DM数据显示，截至2022年1月19日，中国奥园共有10笔续存美元债，总金额约为32亿美元，除了两笔1月到期的共计6.86亿美元的票据外，2022年还有一笔约2.5亿美元的债券于9月13日到期，票面利率约为5.4%。

摆在中国奥园面前的除了到期需偿还的美元债外，还有理财产品以及因评级下调而被要求提前还款的融资，这些都是导致其出现实质性违约的直接原因。

在2021年12月2日的公告中，中国奥园称，接获债权人通知，公司本金总额为6.512亿美元的融资因评级下调而要求偿还。于公告日，奥园并无付款或就替代付款与债权人达成协议。

彼时中国奥园就表示，上述未还款可能触发相关债权人可能有权要求奥园提前偿还若干其他境外融资安排，而有关债权人可能有权根据各自的融资安排条款要求支付债务或采取行动。

基于此，中国奥园预警无法保证将能于其他境外融资安排到期时履行其项下的财务责任。“倘本集团无法履行责任以及偿还任何到期债务或与有关债权人协定重续或延长借款或其他安排，可能会对本集团的业务、前景、财产状况及经营业绩造成重大不利影响。”

一位奥园内部人士对界面新闻透露，12月3日，中国奥园就召开了一场集团管理层工作会议，包括董事局主席郭梓文、总裁郭梓宁、联席总裁马军等核心高管，以及全国各地20多位区域总、营销总、财务总、运营总，内部称为“遵义会议”。

在这场会议上，中国奥园决定改变过去几个月以公司各类债券、基金不逾期为首要目标的做法，将美元债券展期谈判交予钟港资本等专业机构，而公司优先确保销售、交楼、境内基金逾期兑付谈判等直接影响公司基本运营的工作。

财务专业公司的选择，中国奥园在去年11月的公告中就有提及。

11月22日，中国奥园集团公告称，已聘请钟港资本有限公司作为财务顾问及年利达律师事务所作为法律顾问，以评估集团的资本结构、财务状况以及债务与流动性状况，并就共同利益事项与债权人进行透明对话。

对于钟港资本，外界恐怕早已不陌生，包括华夏幸福、蓝光发展、恒大等在内的多家房企都在去年将其聘为财务顾问公司。因此，当钟港资本出现在中国奥园的公告中时，外界已有其拟开展债务重组的预期。

经过一个多月的等待，中国奥园还是无可避免的走到了整体债务重组这一步。

在1月19日晚间的公告中，中国奥园表示，其正与顾问（包括法律、财务及其他顾问）通力合作，评估集团的资本架构、流动性，及进行尽职调查。

“评估及尽职调查的主要目的是为制定最佳重组方案提供基础，务必根据债权人及其他持份者于本集团架构内的位置进行公平对待。”

与此同时，中国奥园称，截至公告日期，其外部专业顾问已于评估及尽职调查方面有重大进展，其正与该等外部专业顾问紧密合作，务求完成必要的评估及尽职调查之后， 在实际可行的情况下适时尽快地向债权人及其他持份者（如适用）提出重组建议以供考虑。

近期，中金公司在对2021年地产债信用事件回顾中指出，典型房企违约的核心原因的特征之一是“业务激进扩张在行业顶部下行阶段，高度依赖外部融资，非标融资占比较高”，中国奥园为此类房企的代表。

中金公司称，这类房企为追求规模扩张高杠杆进入新的区域且高溢价率拿地，但扩张在政策收紧前夕，项目盈利效率下降、去化放缓但债务刚性到期引发流动性紧张。

2015-2019中国奥园通过收并购快速扩大规模，销售额从150亿增长到1180亿元，达到约67%的复合增长率。2020年，中国奥园仍大规模扩张业务，收并购力度不减，推动债务快速增长。

作为一家在几年内实现从百亿到千亿级大跨越式增长的“黑马房企”，中国奥园因为存在“高增长、低杠杆”的现象，在近几年一直备受“明股实债”的质疑。

外界认为，“明股实债”最大的佐证点在于，中国奥园一直存在非控股股东权益占比和利润占比不匹配的问题。历年财报显示，2016年-2020年，中国奥园非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%，非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16.2%。

中金公司研报指出，根据境内公司披露，中国奥园非标融资占比在35%-40%之间，对非标依赖度较高。

去年10月开始，中国奥园频繁被评级机构下调信用评级，流动性问题逐渐显现。

在过去的2021年，奥园已获得债人批准对其6.725亿元人民币ABS展期，但境外美元债的展期并不顺利。