文｜新经济e线

虎年春节前后，公募REITs再现炒作。2022年2月9日，富国首创水务REIT（508006）和红土盐田港REIT（180301）双双发布了基金停复牌及交易风险提示的公告。这也是公募REITs上市以来首度因交易风险提示而停牌。

来源：基金公告

当天，富国首创水务REIT在公告中称，2022年2月8日，基金在二级市场的收盘价为7.263元，相较于发行价3.700元累计涨幅较高。基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务REIT将自2022年2月9日开市起停牌，并于2022年2月10日开市起复牌。

新经济e线获悉，在现已上市的11只公募REITs产品中，富国首创水务REIT的升水率最高。截至2月8日，该基金停牌前报收7.263元，较其3.7元的单位净值相比，升水率高达96.3%。紧随其后的为红土盐田港REIT，以79.36%的升水率位居第二，对应停牌前收盘价和单位净值分别为4.127元和2.3009元。

来源：基金公告

伴随二级市场疯狂炒作，公募REITs的净现金流分派率已大幅降低。以富国首创水务REIT为例，根据该基金2021年第一次收益分配公告，基金该次分红方案为2.714元/10份基金份额。若投资者在该次分红的权益登记日前通过二级市场交易买入该基金1000份，买入价格7.263元/份，则投资者的2021年度净现金流分派率已不到4%【2.714*100/（7.263*1000）=3.737%】。

2月9日，受2只REITs停牌影响，市场炒作情绪有所降温。当天，在余下9只正常交易的REITs中，仅1只飘红，另外8只收盘价格均有回落，跌幅居前的平安广州广河REIT（180201）全天下跌2.25%，终盘报13.983元。

多重利好助推

新经济e线注意到，近期公募REITs炒作卷土重来与多重政策利好助推不无关系。近日，包括国家发改委、证监会、财政部、税务总局等多个监管部门陆续发布基础设施公募REITs 相关的文件或政策，助力REITS发展。

就在今年1月29 日，财政部网站显示，为支持基础设施领域不动产投资信托基金试点，财政部及税务总局近日发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（简称“3 号文”）。

当前，我国REITs 的相关税制存在改善空间，主要体现在资产注入阶段的税费较高、存在提前交税情况，存在重复征税等方面。纵观海外成熟REITs 市场，其良好发展均离不开税收制度的支持。业内认为，“3 号文”作为基建公募REITs 试点税收政策，补充了之前相关税收细则缺失的问题，降低了发行过程中的税务摩擦成本。

本次财政部税务总局首次就REITs 试点出台了税收相关政策，体现了政府对于REITs 市场持续稳定发展的高度关注和支持。REITs 试点税收新政有效解决了高额增值税及提前交税的问题。

据新经济e线了解，首先，“3 号文”确定了底层基础设施资产适用特殊性税务处理，即保持其原计税基础。此举有效避免了在资产注入阶段，由于底层基础设施资产在证券化过程中普遍采用市价估值，往往会产生较大增值，导致原始权益人需缴纳高额的企业所得税的问题。

其次，原始权益人向基础设施REITs 转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，可实现企业所得税的“双递延”。税收新规允许原始权益人在转让项目公司时产生的企业所得税，递延至REITs 完成募资后缴纳，有助于缓解其资金流动性压力。最后规定了原始权益人战略配售中自持份额产生的企业所得税，可递延至实际成交也即锁定期后，解决了此前基础设施资产的原始权益人提前缴税的问题。

此前，原始权益人在将项目公司的全部股权向REITs 转让时，需缴纳全额100%的企业所得税，同时根据规定需要参与战略配售（自持份额不少于20%，锁定期5 年），意味着原始权益人提前5 年缴纳了战配部分的所得税。

除了税收优惠政策以外，沪深交易所也在春节前针对REITs发布了基金通平台。为了便于投资者实现公募REITs 等基金份额的转让，上交所、深交所于2022 年1 月28 日分别发布了有关基金通平台份额转让的通知。

据悉，基金通平台是交易所设立的为基金份额转让提供场所及设施的服务平台，仅面向持有开放式基金账户的投资者提供特定基金品种的转让服务，初期仅开通公募REITs的份额转让功能。由此，转托管不便的场外投资者可以通过基金通业务，在原有销售渠道下向做市商转让REITs 基金份额，实现投资退出。

具体而言，符合条件的基金公司、银行、第三方销售机构等场外基金销售机构可以申请开通基金通业务权限。REITs场外投资者可以在上述销售机构查询报价信息、向做市商转让基金份额。转让方式包括报价、询价及交易所认可的其他方式，投资者之间不能进行转让。特别地，沪深交易所对基金通相关业务不收取任何费用，并对做市商进行监督考核，以充分保护投资者利益。

近百个项目推进

值得关注的是，各方支持性政策陆续出台，有利于REITs市场扩容建设。实际上，自2021 年国内两批基础设施公募REITs相继上市后，REITs 市场成交活跃，表现强势，国内公募REITs市场的影响力及关注度得到持续提升，越来越多的原始权益人参与筹备和申报REITs。

2022年1月27日，国家发改委表示，2021年以来在积极完善基础设施REITs 试点规则、加强制度建设的同时，有序开展REITs项目推荐，着力做好项目的储备工作。截至2021年底，共推荐15个项目，其中11个已正式上市，4个正在审核中；同时，目前全国正在实质性推进基础设施REITs 发行准备工作的项目接近百个。

今年1 月21 日，天津市发改委、天津证监局、市财政局、市国资委、市金融局五部门联合发布了《关于天津市推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的支持措施》的通知（津发改投资〔2021〕11 号），要求各区人民政府、各有关单位极稳妥做好本市基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施REITs”）试点工作，加强项目储备、申报、发行、运营全流程规范管理。《通知》对加强项目储备，挖掘存量资源、完善审核机制，提高申报质量、优化存续管理，推动健康发展、加大政策支持，吸引各方参与、强化措施保障，凝聚工作合力等工作方面提出了具体的要求。

1 月27日，福建省发改委、福建证监局、省地方金融监管局印发了《福建省促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干措施》的通知（闽发改规〔2022〕3号），《措施》围绕基础设施REITs发行全流程，从基础设施REITs项目谋划储备、保障协调、中介机构发展等多个方面，提出十三条具体措施。

此外，新经济e线获悉，证监会今年1 月28 日印发的《2022 年度立法工作计划》中提出，在今年“抓紧研究、择机出台”的项目中包括《不动产投资信托基金办法》。此前，中国证监会于2022年1月17日召开的2022年系统工作会议进一步明确提出要推动拓宽基础设施公募REITs 试点范围。

另据了解，今年1月下旬首批9只公募基础设施REITs 2021年四季度报告已相继发布，REITs 整体运作表现良好。受疫情、季节性等因素影响，多数REITs营收环比有所下降，但基于三、四季报年化所得的年度营收表现基本符合甚至超越发行时的预测值。

通过横向对比各REITs四季度EBITDA利润率（EBITDA/营业收入）可以发现，产权类REITs整体盈利能力较强。其中，华安张江光大REIT（508000）、红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT（180101）四季度EBITDA 利润率分别为78.95%、74.21%、69.87%。

纵向来看，多数REITs 四季度EBITDA 利润率较三季度有所下降，其中浙商沪杭甬高速REIT（508001）、富国首创水务REIT、中航首钢生物质REIT（180801）降幅较为明显。特别是中航首钢生物质REIT由于四季度与外部管理机构结算了年度运营管理成本，导致净利润及EBITDA 为负。

业内认为，2022年仍将是REITs政策大年，后续涉及运营、分配等环节的REITs税制优化、REITs 新业态的扩围以及REITs 产品扩募等制度完善值得期待。