文|公司研究室 曲奇

2022年1月，以商业地产为特色的央企物业华润万象生活，半个月内先后两次出手收购民营房企旗下的住宅物业，先以10.6亿元收购禹洲物业，后以22.6亿收购中南服务。随后，华润置地和华润万象生活又获得招商银行230亿融资额度，该资金将全部用于收并购业务。

2022年首月，华润万象生活动作频频，这或许拉开了2022年央企收并购民营房企项目的大幕。

01 开年两起并购后再获30亿融资额度

1月26日，华润置地宣布，公司及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》。招商银行将授予并购融资额度合计230亿元，其中华润置地获得200亿元额度、华润万象生活获得30亿元额度，这些资金将全部用于并购业务。

230亿的融资额度，表明了华润置地及华润万象生活要在收并购上大展拳脚。实际上，在获得招商银行融资额度前，2022年以来，华润万象生活就已经完成了两笔收购。

1月5日，华润万象生活宣布以10.6亿的价格收购禹洲物业服务100%股权；1月20日，华润万象生活公告将以不高于22.6亿的价格收购中南服务100%股权，收购代价不高于22.6亿元。半个月内，华润万象生活拿下两家物业公司，总价33.2亿。

以商业地产为特色的华润万象生活，这次收购的两家物业公司均以住宅物业为主。2021年初，华润万象定下了要在2025年实现在管面积4亿平方米的目标。公司总裁喻霖康表示，“我们要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，寻找一些优质的可以并购的标的，来做大规模。”

2021年6月末，华润万象生活的在管面积为1.22亿平米。根据克而瑞统计，在已上市的物业管理公司中，华润万象生活的规模排在第13位。在行业低谷期进行收购，不仅可以压低价格，还可以快速扩大规模。

禹洲物业服务的管理项目主要分布在福建省、安徽省及浙江省，交易完成后，将向华润万象生活交付的在途面积及合约面积总和约为1048万平方米。中南服务的项目主要在江苏、山东、浙江、四川等省份，中南服务在管面积5147万平方米，待交付面积3941万平方米，并预计五年内在管面积将达到9000万平米以上。

这两笔收购将为华润万象生活的带来超过6000万平方米的在管面积，使其规模跃至前十，同时，浙江、江苏、福建等项目也将会对华润万象生活的布局形成重要补充。

02 物管业务收入占比和毛利率待提升

华润万象生活的业务可分为住宅物业和商业运营两大板块。2021年上半年，华润万象生活收入40.14亿元，同比增长28.1%。其中，住宅物业收入约为23.9亿，同比增长42.3%；商业运营收入约为16.2亿。

从业务构成角度看，2017年到2021年上半年，住宅物业收入占比分别为67.1%、62.4%、59.2%、57.3%、59.6%，占比稳定在60%左右，但呈逐年下降趋势，不过下降幅度有所收窄；同期，商业运营收入占比由39.2%增至40.4%。

华润万象生活管理层表示，2021年上半年，物管和商管收入比是6：4，但物管的比重会进一步加大。其预计，接下来“十四五”期间，物管和商管收入比会转为5：5，最终回到2：1的结构。通过对外收购扩大住宅物业管理规模，进而提高物管收入和占比，是华润万象生活完成目标的一种手段。

对于住宅物业，华润万象生活除了要扩大规模、提高收入占比等指标之外，还有改善住宅物业毛利率的需求。2021年上半年，公司包括基础物管、增值服务在内的物管毛利率为17.9%，其中基础物管毛利率为13.3%，相比于行业其他物管公司处于较低水平。

华安证券认为，华润万象生活住宅业务毛利率低主要是第三方住宅项目低毛利所致。公司第三方住宅项目多为老旧小区，需要承担若干初期一次性翻新成本。此外，由于响应“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）移交政策，公司接管部分国企该类低毛利项目，这两个项目拉低了报表中企业第三方业务毛利率。

喻霖康在2021年中期业绩会上表示，基础物管毛利还在持续的改善当中。公司在上市之初跟投资者对此有过沟通，基础物管的毛利水平应该会维持在一个合理的区间，希望以后可以维持在14%—17%之间，目前看来这是一个比较合适的毛利率水平。

如果华润万象生活能同步提升物管业务的收入和毛利率，公司的盈利能力将会进一步提升。

03 物管行业迎来央企并购潮？

2021年初，华润万象生活定下“2021年实现第三方拓展4500万平方米”的规模增长目标。过去，公司物业管理业务更多依赖华润置地，没有在市场进行主动拓展。中期业绩会上，公司管理层对投资者表示，“下半年有几个重大的标的在谈，目前来看成功几率很大。”

2021年下半年在并购市场没有太多动作的华润万象生活，在2022年初“爆发”了，两起33亿并购案，或许拉开物业赛道上央企、国企收并购的大幕。

根据中物研协统计，2021年共有29家上市物企发起53项收并购，并购金额355.88亿元。2021年，物管行业并购主要以民营企业为主，仅碧桂园服务一家公司，就发起了大大小小7起并购，总金额达190亿元，其中，对富力物业、蓝光嘉宝的收购额更是高达100亿、48.47亿。而具有央企国资背景的参与方仅有3家，发起5项收并购，并购金额仅4.56亿元。

如果拉大视角看，国企、央企成为并购市场主力，不仅体现在物业赛道上。2022年1月，融创、世茂、中南建设、雅居乐等头部房企，均将部分资产转让予国资。

1月17日，融创将武汉甘露山文创城部分股权，转让给国企武汉城建；1月24日，融创退出常州融誉置业，厦门国企建发国际及江苏城开地产集团接盘；1月21日，世茂集团发布公告，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权，由上海市政府旗下国企上海久事接盘；雅居乐集团发布公告，拟以18.43亿元出售广州利合集团26.66%的股权，接盘方为中海地产。

中信证券认为，预计未来国有企业在并购市场活跃度将提升。中指研究院亦表示，自《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布以来，政策趋向支持优质房企收购出险和困难的大型房地产企业优质项目，央企主导的并购也将持续增加。

得益于银行信贷支持，华润、中海等央企或许会在2022年有不少“抄底”的机会。“抄底”之后的整合，对华润等公司来说也是一道考验。