记者 | 孙梅欣

时隔3年多，地处鲁西南的小城菏泽，再度因为楼市调控相关政策被外界关注。

这一次是针对购房首付进行不同比例的下调。菏泽当地多家银行近期调整了信贷政策，对名下无房无贷的首套房购房者，首付比例可以降至20%。另外，根据名下房产和贷款情况，首付降至25%-30%不等。在此之前，上述条件的公开要求首付比例，是不低于30%和40%。

虽然今年以来，已经有不少城市陆续在公积金贷款上放宽了条件，但明确对商业贷款首付比例下调的城市，菏泽还是第一个。

又是菏泽。

就在2018年12月，也正是菏泽，成为全国首个放松“限售”年限的城市。当时，这个鲁西南小城，正处于“旧改”进程的最高潮。

3年之后，它又再度在房地产市场的相关政策上，降低了门槛。

这次松动的背后，正是当年轰轰烈烈“旧改”后市场反应的延续。菏泽以自己鲜活的案例，演绎了一个典型四线小城，在快速城市化进程中，房地产市场所经历的剧烈调整。

购房意向不升反降

在明确首付下调后的第一个周末，作为菏泽一家房产中介创始人的金瑞，并没有迎来想象中的门庭若市。相反，咨询购房的人比往常更少：“周末算下来，意向购房人少了15%左右，而且数据是每日递减。”

“首付明确下降，买房人观望意向更浓。”金瑞很是无奈：“一方面觉得，由于市场足够差，才会引来利好扶持，对未来本地楼市走向的看法更加观望；另一方面，觉得现阶段利好只是刚开始，还可以再等等，更不急于出手了。”

金瑞认为，相比于外界对菏泽降首付的关注，菏泽本地市场表现出的冷静反应，主要有两个因素：“第一，按照两成首付的条件，购房人要无房无贷，还要银行流水充足，条件比较苛刻。”

他坦言，由于过去5年时间菏泽的“旧改”推进，大部分人或买房，或拆迁安置，名下基本上都有房或者有贷款记录，能满足两成首付的群体数量并不大。

第二个原因，则是在此次下发通知之前，菏泽不少项目在实际操作中，也能按照两成首付办理：“只是过去更多是私下办理，现在是公开了。”

这一说法，在菏泽其他在售项目的售楼处也得到了印证。

菏泽牡丹区一家大型楼盘的销售员告诉界面新闻，项目从2015年开盘以来，一直可以办理最低两成的首付，现在的利率最低可到5.5%：“但只有少量银行可以办理，并需要满足比较严格的条件。”

根据人民银行和银保监会在2016年的要求，在未实施“限购”措施的城市，居民家庭购买首套房，首付比例最低为25%，各地可以向下浮动5个百分点。

也就是说，作为“非限购”城市的菏泽，此次下调首付比例，并未突破政策底线。业内人士认为，按照“因城施策”的原则，下调首付的决策，是根据菏泽目前房地产市场现状而做出的调整。

如果观察菏泽过去5年的房地产发展走向就不难发现，这个城市的房地产市场，随着极短时间内经历的大规模“旧改”而跌宕，如今正经历着艰难时刻。

新房库存已超20万套

和5年前相比，很多再度来到菏泽的人，能明显感受到这个城市的崭新面貌。

相较于当时正值大规模“旧改”的建设期，如今的菏泽，到处都伫立着新建的高楼。这其中，尤其以住宅楼居多。

在菏泽重要水系赵王河两岸，密集排布着新建的高端住宅楼，有当地博主在视频网站上说：“赵王河两岸的新房，能装得下所有的菏泽人。”

这当然是一句玩笑话，但足可以显现，菏泽新房市场的饱和度。

金瑞告诉界面新闻，目前菏泽现房加获得预售许可证的新房库存量，大约超过20万套，并且还有很多已经出让的地块待开发。二手房库存量，大约在4万套左右。

菏泽房产网统计的数据显示，2021年，菏泽新房供应量为328.4万平方米，累计约为3.5万套，比2020年下降25%，比2019年下降49%。

如此算下来，2020年全市新房供应量约为4.6万套，2019年约为6.8万套。

和这三年相对应的当年新房成交量，则分别为2.45万套、2.75万套，和3.22万套。

也就是说，仅仅这3年下来，菏泽新房市场新增未被消化的库存量，就至少超过6万套。

按照目前超过20万套的新房库存量计算，以目前市场每年3万套左右的去化量来看，还有相当长时间才能消化库存。

眼下一个有意思的现象是，一般新房交付后，可以在3个月内就可以办理的房产证，在菏泽需要等上1年。当地数个楼盘销售告诉界面新闻，这是因为当地“需要办理房产证的楼盘太多，而相关部门人手不够”所导致。

与高位库存量相对应的，是菏泽一路下滑的新房成交价。

界面新闻根据安居客公布的过去50个月菏泽新房价格统计发现，菏泽房价在经历了2017年-2018年的迅速上涨后，便呈现出持续下滑。

这其中，菏泽平均房价最高的单月，出现在2018年10月，当时价格一度接近6700元/平方米。就是在这个高点的2个月后，菏泽放开了“限售”政策，成为全国第一个“吃螃蟹”的城市。

解除“限售”后，大量房源入市，菏泽房价开始持续走低。并且从2021年10月开始，每月均价几乎没有超过5900元/平方米的状况。

以今年2月的5879元/平方米均价计算，已经比3年多前的高点下降约800元/平方米，降幅达到12%。

菏泽一位地产人士透露，虽然2019-2021年的年度整体成交量上涨，但由于楼盘众多，实际各家楼盘的成交量在下滑，“即便是流量楼盘，过去同一时间能卖90套，现在只能卖掉30-40套。”

库存量大，新房销售去化缓慢，也影响了近两年菏泽的土地收入。

中原地产统计数据显示，2019年-2021年间，菏泽单年出让涉宅地块的金额，分别为186亿元，117亿元和142.5亿元。虽然2021年较2020年水平有所上升，但比2019年及之前的数据，仍然大幅下滑。

据菏泽房产网统计数据，2021年，菏泽城区挂牌土地大部分没有成交，高新区土地全年为零，整体成交地块为2017年以来最少。

除了土地成交量下滑，菏泽市场还出现开发商退地情况。一位当地业内人士告诉界面新闻，部分开发商早前拿下的大幅地块，由于涉及拆迁未完成的情况，不得不退掉原计划拿下的大部分地块。

还有一些在2020-2021年间拿地的企业，由于自身开发资金承压，以及菏泽现阶段售价“难以算过账”的情况，拿地2年仍未开发。

“如果现在还没有一些明显的利好政策，2022年菏泽土地出让的情况，将很不乐观。”上述人士告诉界面新闻。

爆发后的沉寂

曾参与过菏泽市场调研的青岛楼市学者张百忍认为，菏泽目前市场出现明显的供大于求，是前几年大规模“旧改”后，市场遗留的问题：“短时间内购房需求集中爆发后，便进入更长周期的沉寂。”

根据菏泽市政府2015-2017年的政府工作报告，以及2018-2020年的“新三年棚改计划”，5年间涉及棚改户约为52万户。以3人为一户计算，所涉及的人数约为150万人。

“虽然菏泽全市人口接近900万，但实际上城市人口大约为220万人。‘旧改’所涉及的地区涉及全市各县，但以市区居多，所以按城区范围来算，几乎每2、3个人，就会经历到‘旧改’当中。”张百忍表示。

短时间内集中旧改，激发了人们急于换房安置的购房需求。2017年，也正是在菏泽“旧改”量最大的时期，碧桂园、恒大、富力等品牌房企在当年陆续进入。

另一方面，“旧改”给回迁户所置换的，通常不止一套房。不少先行棚改并且拿到多套回迁房的人，便将多余的房子，出售给了后一批的棚改户。

所以在这个周期内，城区的居民大多是已经棚改拿到多套房子的人，或者是正在棚改，急于买房入住的人。大部分的棚改户，都在这一时期迅速涌入一二手市场，解决了多年未有的房产置换问题。

除了商品房市场，政府方面也从开发企业手中集中采购了不少安置房。

据菏泽房产网统计的数据显示，虽然2020年全市新房销售套数为2.75万套，但当年政府采购的安置房套数为8800套。也就是说，当年全市新房市场消化的3.73万套房源中，政府采购就占据了其中23%的购买力。

“实际上菏泽本地每年销售排名前列的楼盘，基本都有政府采购的比例。”金瑞告诉界面新闻。

这就形成了一个大的市场循环：政府大规模棚改，买房人涌入市场，房企积极拿地，政府依靠土地出让金，再度投入“旧改”和采购，房企获得销量后再度进入市场拿地。

这一有效循环，在一段时间内，给菏泽整个城市都带来了崭新的面貌。不仅菏泽市容焕然一新，城市经济也得到快速拉动。

菏泽2021年的政府工作报告显示，2020年，菏泽经济总量由山东省内的第13位跃居第8位，前进了5个位次，增速为山东省第一，人均水平摆脱了全省末位；财政收入也超越其他两个地市，跃居山东省第11位。

但这一循环在2020-2021年间又发生了扭转。首先，菏泽2020年棚改涉及户数，从2019年的12万户，速降到2020年的0.2万户。其次，2021年下半年开始，不少房企的资金链开始紧张，一些头部房企在菏泽大幅度降价，对当地市场也造成冲击。

与大部分三四线城市相似，菏泽近些年也面临着人口的净流出，使得除了本地人之外，很少有外来购买力入市。

“掌上菏泽”公布的数据显示，2020年统计常住人口878.17万人，户籍人口1018.74万人。常住人口比户籍人口少了140万人。

早在2018年菏泽统计局就公开坦诚，2017年户籍人口比常住人口多145.0万人，面临“外出人口规模大”的情况。

“人口外流严重，本地市场有限，库存规模太大了，根本就消化不了。”张百忍认为，这是菏泽楼上所面临的现状。

和菏泽本地市场面临的困境相比，“首付降至两成”的消息，对于全国其他城市刺激作用则更大。

就在菏泽确认降首付之后的4天时间里，已经陆续有重庆、江西赣州等城市陆续传出首付降至两成的消息，佛山非限购部分楼盘也2月21日前后，将楼盘最低首付降至两成。

相比于全国其他城市的积极跟进，如何解决菏泽的问题，才是当地最关心的。

金瑞认为，现阶段本地楼盘除了“以价换量”，没有其他更好的办法：“首付降到2成对本地市场去化根本起不了多少作用，除非有更大的利好出现。”